의정부지방법원 2024타경83834. 남양주시 화도읍 묵현리 동문빌 1동 401호로, 감정평가상 연립주택(도시형생활주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가 200,000,000원에서 여섯 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 23,530,000원까지 낮아졌습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 선순위 대항력 임차보증금입니다.
박희욱은 2021.04.19. 임대차계약과 확정일자를 갖고, 2021.05.17. 전입·점유를 시작했으며, 2023.05.22. 주택임차권등기를 마쳤습니다. 경매의 말소기준이 되는 2024.10.08. 강제경매개시결정보다 앞선 전입이어서 데이터상 대항력이 인정되고, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사합니다. 다만 현재 매각대금으로 보증금을 전액 배당받지 못하므로 그 부족분은 매수인에게 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경83834 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 마치로 343, 1동 401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 연립주택(도시형생활주택) · 전용 59.77㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상5층 건물 내 제4층 제401호 |
| 소유자 | 이상협 · 2021.05.24. 소유권이전 · 거래가액 180,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 23,530,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 191,319,243원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
과거 2015~2018년에 설정됐던 가처분·근저당권·가압류·압류 및 신탁 관련 권리는 등기부상 이미 말소되었습니다. 현재 분석의 기준이 되는 권리는 2024.10.08. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정인데, 박희욱의 전입·점유 및 임차권등기는 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 “배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수”한다고 명시하고 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 점유 신고 2명
| 임차인·점유자 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박희욱 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.05.17 / 2021.04.19 | 180,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 승계 |
| 권오선(성) 현황조사 확인 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
박희욱은 대항력과 우선변제권이 확인되는 임차인입니다. 반면 권오선(성)은 현황조사에서 확인됐지만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력이 있다고 단정할 수 없습니다. 따라서 이 점유자는 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 하며, 박희욱과 별개의 추가 인수위험이 있는지 원본 자료에서 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 2,353만원이 아니라 약 1.81억으로 봐야 한다
동문빌(372-46)은 12세대, 2016.02.19. 준공이며 대상 면적은 59.77㎡입니다. 비교 가능한 거래는 전용 59.11㎡, 2022.02. 5층의 145,000,000원 1건입니다. 제공된 비교 평균·최신 거래금액 역시 145,000,000원입니다.
| 구분 | 금액 | 비교 거래 대비 |
|---|---|---|
| 최저매각가 | 23,530,000원 | 16.2% |
| 박희욱 임차보증금 | 180,000,000원 | 124.1% |
| 현재 회차 실질취득 부담 | 180,823,540원 | 124.7% |
| 감정가 | 200,000,000원 | 137.9% |
표면상 최저가는 비교 거래의 16.2%에 불과하지만, 이 사건에서는 그 비율이 가격 메리트를 의미하지 않습니다. 실질취득 부담 180,823,540원을 기준으로 보면 비교 거래 145,000,000원의 약 124.7%입니다. 따라서 현재 회차를 두고 “시세보다 싸다”거나 “6회 유찰이라 가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 23,530,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 823,540원 |
| 1. 임차인 박희욱 보증금 | 180,000,000원 | 22,706,460원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 191,319,243원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 박희욱 보증금 중 157,293,540원이 미배당되어 매수인에게 인수되는 계산입니다. 주택도시보증공사 청구금액 191,319,243원은 배당액 0원으로 계산되어 있습니다. 실제 배당은 집행비용·세금·배당순위 확정 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 연립주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 대상은 지상5층 건물의 제4층 제401호입니다.
- 입지. 천마초등학교 동측 인근으로 다세대주택·근린생활시설·소규모 창고·공장·임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 경춘선 천마산역과 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통인 편으로 조사됐습니다.
- 도로. 동측 왕복 3차선 포장도로, 북서측 왕복 6차선 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 617.0㎡, 공시지가 1,575,000원/㎡, 주상용·평지·부정형이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 12세대 규모이며 비교 가능한 거래는 1건입니다. 동일 건물의 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 6.0회이고 매각률은 0.0으로 제시되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아니라 총부담을 계산. 현재 최저가 23,530,000원에 박희욱 미배당 인수액 157,293,540원을 반드시 합산해 판단해야 합니다.
- 박희욱 배당액 재확인. 실제 낙찰가와 배당표가 확정되면 보증금 180,000,000원 중 얼마가 배당되고 얼마가 승계되는지 다시 계산해야 합니다.
- 권오선(성) 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력은 가능·미상입니다. 주민등록·점유관계·임대차계약 존재 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 명도 구조 확인. 임차권등기된 박희욱과 현황조사상 권오선(성)의 실제 점유 여부가 동일하지 않을 수 있으므로 현장 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 비교 가능한 거래는 2022.02. 145,000,000원 1건이므로 층·상태·시장 변화를 함께 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 조세채권 등은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기·배당요구 및 현장점유를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 12%”가 이 물건의 실제 가격은 아니다
이 사건은 유찰 횟수만 보면 매우 싸 보입니다. 감정가 200,000,000원이 23,530,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 박희욱의 180,000,000원 보증금은 경매개시결정보다 앞선 대항력 있는 임차권이고, 현재 매각가에서는 157,293,540원이 배당되지 않아 매수인에게 남습니다. 그래서 현재 회차의 실질취득 부담은 180,823,540원으로, 비교 가능한 거래 145,000,000원보다 높습니다.
7회·8회 유찰로 최저가가 더 내려가더라도 임차인의 미배당액이 증가하므로 총부담은 대체로 보증금 180,000,000원 부근에서 유지됩니다. 게다가 별도 점유자 권오선(성)은 전입·보증금이 확인되지 않아 추가 권리위험도 남아 있습니다. 이 물건은 낮은 최저가보다 선순위 임차보증금과 실제 승계액을 먼저 보는 사건입니다.
