23,530,000원
의정부지방법원 2024타경83834. 사건상 용도는 다세대이며, 감정평가상 이용상태는 연립주택인 도시형생활주택입니다. 소유자 이상협은 2021년 5월 13일 매매를 원인으로 거래가액 180,000,000원에 취득했고, 주택도시보증공사가 청구금액 191,319,243원으로 강제경매를 신청했습니다.
가격표만 보면 감정가 2억원의 물건이 여섯 번 유찰돼 2,353만원까지 떨어진 초저가 물건처럼 보입니다. 하지만 권리분석의 결론은 정반대입니다. 박희욱 명의의 주택임차권은 보증금 180,000,000원이고, 매각물건명세서는 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있어 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 낙찰가가 내려가면 그만큼 인수액이 늘어 실질취득은 약 1.8억원으로 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경83834 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 마치로 343, 1동 401호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 연립주택(도시형생활주택) · 전용 59.77㎡ · 지상 5층 중 4층 |
| 건물 / 규모 | 동문빌(372-46) · 12세대 · 2016.02.19 사용승인 |
| 소유자 | 이상협 (2021.05.13 매매, 거래가액 180,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 23,530,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 191,319,243원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 핵심은 을구 6번 임차권
2015년의 가처분과 과거 강제경매개시결정은 각각 해제·취하돼 말소됐고, 2015~2016년에 설정된 근저당권 4건도 2016년 3월 17일 해지로 말소됐습니다. 따라서 오래된 등기 금액만 보고 인수권리로 판단할 필요는 없습니다. 현재 입찰자가 집중해야 할 권리는 2023년 5월 22일 등기된 박희욱의 주택임차권입니다.
임차인·점유 관계
| 성명 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박희욱 | 건물 전부 · 주거 주택임차권등기 | 180,000,000원 | 전입 2021.05.17 확정 2021.04.19 배당요구 2023.05.22 | 명세서상 대항 | 순위 확인 | 인수 有 룰상 156,470,000원* |
| 권오선(성) | 현황조사상 점유 관계 세부 사용관계 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 별도 확인 |
박희욱은 임대차계약일 2021.04.19, 확정일자 2021.04.19, 주민등록 및 점유개시일 2021.05.17, 임차권등기일 2023.05.22로 기재돼 있습니다. 권오선(성)은 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 유무를 단정할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
동문빌의 확인 가능한 동일 규모 거래는 2022년 2월 전용 59.11㎡, 5층 145,000,000원 1건입니다. 표본이 한 건이고 거래시점도 2022년이므로 현재 시세를 단정하기에는 제한이 있지만, 적어도 최저가 23,530,000원을 시세와 직접 비교하는 방식은 잘못입니다.
| 비교 항목 | 전용 | 층 | 금액 | 최신 거래 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 최신 실거래 · 2022.02 | 59.11㎡ | 5층 | 145,000,000원 | 100.0% |
| 현재 최저가 | 59.77㎡ | 4층 | 23,530,000원 | 16.2% |
| 실질취득 | 59.77㎡ | 4층 | 약 180,000,000원 | 124.1% |
| 감정가 | 59.77㎡ | 4층 | 200,000,000원 | 137.9% |
최저가는 최신 실거래의 16.2%에 불과하지만 이는 표면가격일 뿐입니다. 임차권 인수를 더한 실질취득은 약 1.8억원으로, 최신 실거래 1.45억원보다 35,000,000원 높고 124.1% 수준입니다. 따라서 이 물건을 “시세보다 84% 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가해서는 안 됩니다.
회차별 실질취득 — 낙찰가가 내려가도 총액은 약 1.8억
| 회차 | 낙찰가 가정 | 룰상 인수액* | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 23,530,000원 | 156,470,000원 | 180,000,000원 |
| 7회 유찰 시 | 16,470,999원 | 163,529,001원 | 180,000,000원 |
| 8회 유찰 시 | 11,529,699원 | 168,470,301원 | 180,000,000원 |
* 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형이라는 전제에서 보증금 180,000,000원에서 각 낙찰가를 차감한 룰상 계산입니다. 실제 배당액과 조세·집행비용 등에 따라 인수 잔액은 달라질 수 있으므로 배당순위 원문 대조가 필요합니다.
③ 예상배당과 매수인 부담 (매각가 23,530,000원 가정)
| 항목 | 기준금액 | 예상배당·부담 |
|---|---|---|
| 매각대금 | 23,530,000원 | 23,530,000원 |
| 집행비용 추정 | - | 823,540원 |
| 채권자 총 청구 | 2,016,638,486원 | 22,706,460원 |
| 채권 미배당 | - | 1,993,932,026원 |
| 소유자 잔여 | - | 0원 |
| 박희욱 임차보증금 | 180,000,000원 | 미배당 잔액 매수인 인수 |
| 룰상 실질취득 | 23,530,000원 + 인수 | 약 180,000,000원 |
배당 시산상 매각대금은 집행비용 823,540원과 채권자 배당 22,706,460원으로 모두 소진되고 소유자 잔여는 없습니다. 이와 별도로 매각물건명세서는 을구 6번 임차권의 미배당 잔액 인수를 명시하므로, 매수인의 총부담은 최저가만으로 판단할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 연립주택인 도시형생활주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 4층 401호입니다. 도시가스 개별난방, 위생·급배수 및 승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 입지. 천마초등학교 동측 인근으로 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 창고·공장과 임야가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 경춘선 천마산역과 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다. 동측 왕복 3차선 도로와 북서측 왕복 6차선 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 상대보호구역과 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 토지 공시지가는 1㎡당 1,575,000원입니다.
- 환금성. 총 12세대의 소규모 건물이고 확인 거래는 2022년 2월 1건입니다. 평균 유찰 6.0회, 매각률 0.0%로 가격 조정과 재매각 기간을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각결과 확인. 매각기일은 2026.07.22입니다. 매각허가 여부, 변경·연기 여부와 다음 기일을 법원 기록으로 확인해야 합니다.
- 을구 6번 원문 대조. 박희욱 임차권의 보증금 180,000,000원, 임대차 범위, 배당요구, 실제 배당액과 매수인 인수 문구를 등기부·매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 점유자 권오선(성) 조사. 전입세대열람, 주민등록일, 계약서, 보증금, 확정일자와 현재 점유관계를 확인하기 전에는 대항력 없음으로 단정할 수 없습니다.
- 채권 관계 확인. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구금액 191,319,243원과 박희욱의 임차보증금 채권 및 배당관계를 원문으로 대조해야 합니다.
- 명도 시나리오. 임차권등기와 현황 점유자가 함께 확인되므로 실제 거주자, 퇴거 여부, 인도명령 가능성과 명도비용을 현장조사해야 합니다.
- 관리비·조세 확인. 체납 관리비의 공용부분, 당해세와 최우선변제권이 배당 및 인수액에 미치는 영향을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “2,353만원 낙찰”이 아니라 “약 1.8억 취득”
이 사건의 숫자 중 가장 위험한 숫자는 최저가 23,530,000원입니다. 감정가의 11.8%라는 숫자가 강한 할인처럼 보이지만, 매각물건명세서가 보증금 180,000,000원 임차권의 미배당 잔액 인수를 명시하는 순간 가격 기준은 최저가에서 실질취득으로 바뀝니다.
실질취득 약 1.8억원은 최신 실거래 1.45억원의 124.1%입니다. 여기에 6회 유찰, 12세대 소규모 건물, 매각률 0.0%, 대항력 판정이 불가능한 별도 점유자가 겹칩니다. 추가 유찰로 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘기 때문에 총부담은 크게 줄지 않습니다. 표면가격은 저가지만 경제적 취득가는 시세 이상이고, 권리 위험까지 높은 물건입니다. 배당관계와 점유관계가 명확히 해소되기 전에는 낮은 최저가만을 근거로 입찰할 사안이 아닙니다.