광주지방법원 2025타경754. 순천시 별량면 대곡리 676-1의 토지와 단독주택·창고 등을 함께 매각하는 물건입니다. 감정평가상 일련번호(2)는 단독주택, 일련번호(6)은 창고 등으로 이용 중이며, 일괄매각에 제시외 건물과 수목도 포함됩니다. 토지는 자연녹지지역이고 면적은 693.0㎡입니다.
등기상 현재 말소기준권리는 2022.12.08 양동현 근저당권 270,000,000원입니다. 그 뒤의 압류·가압류·임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 점유자 이철호의 전입일은 2022.08.02로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 단순히 “인수 0원”이라고 결론 내리는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경754 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 별량면 대곡리 676-1 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 단독주택 · 창고 등 |
| 소유자 | 권미현 지분 2분의 1 · 이승호 지분 2분의 1 |
| 토지 | 693.0㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 공시지가 | 31,200원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 437,342,500원 / 306,140,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 186,797,274원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 수목 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 점유가 핵심
등기부상 2013.06.21 순천두레신용협동조합 근저당권은 이미 말소된 것으로 나타나고, 현재 권리분석의 기준은 2022.12.08 양동현 근저당권입니다. 이후 2024.09.24 국의 압류, 2025.01.24 이병오 가압류, 2025.02.26 순천농업협동조합 가압류, 2025.12.31 순천두레신용협동조합의 임의경매개시결정, 2026.04.23 순천시 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 임차인 1명
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이철호 | 2022.08.02 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 점유자 1명입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 확인되지만 보증금이 특정되지 않아 인수액 계산이 불가능합니다. 특히 전입일만으로 보증금 전액의 인수 여부까지 확정할 수 없으므로, 매각물건명세서와 임대차관계의 보완 확인이 입찰 전 필수입니다.
③ 예상배당표 (매각가 306,140,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,085,960원 |
| 2. 근저당 · 양동현 | 270,000,000원 | 270,000,000원 |
| 3. 가압류 · 이병오 | 327,587,663원 | 31,054,040원 |
| 4. 가압류 · 순천농업협동조합 | 14,949,380원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시나리오의 채권 총액은 612,537,043원, 예상 배당액은 301,054,040원, 미배당액은 311,483,003원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 신청채권자 순천두레신용협동조합의 청구액 186,797,274원은 현재 시나리오상 배당액이 0원입니다. 다만 이 배당표에는 확인되지 않은 임차보증금에 따른 실제 인수 가능성이 확정 반영된 것으로 볼 수 없고, 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 306,140,000원으로 감정가 437,342,500원의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 214,298,000원, 3회 유찰 시에는 150,008,600원입니다. 하지만 이 물건은 단독주택·창고·토지·수목·제시외 건물이 함께 포함된 물건이고, 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않아 306,140,000원이 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가격 | 채권 예상배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 306,140,000원 | 301,054,040원 | 311,483,003원 |
| 2회 유찰 · 49% | 214,298,000원 | 210,497,828원 | 402,039,215원 |
| 3회 유찰 · 34% | 150,008,600원 | 147,108,480원 | 465,428,563원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 순천시 별량면 대곡리 ‘이미마을회관’ 남서측 인근으로, 주변은 단독주택·농경지·자연림 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하고 동측 인근 도로변에 마을버스승강장이 있으나, 시외곽에 위치해 일반적인 대중교통상황은 보통 이하입니다.
- 건물. 단독주택은 철근콘크리트조 콘크리트지붕 단층, 창고는 일반철골구조 판넬지붕 단층이며 2013.05.29 사용승인됐습니다. 현상 및 관리상태는 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 설비. 단독주택에는 급·배수설비, 일반적인 위생설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역에 포함되고 준보전산지에 접합니다. 지목은 대, 토지이용상황은 단독, 완경사·부정형·세로한면(가)입니다.
- 수목. 지상 수목은 감정평가에 포함됐고, 일괄매각 대상에 수목과 제시외 건물이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이철호 임대차 원본 확인. 전입일 2022.08.02의 실제 점유 개시, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 인수액을 0원으로 놓고 계산하지 않기. 보증금이 미상인 상태에서는 실질취득가도 미상입니다.
- 말소기준 확인. 현재 기준은 2022.12.08 양동현 근저당권 270,000,000원이며 이후 등기 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 일괄매각 범위 확인. 단독주택·창고·토지뿐 아니라 제시외 건물과 수목까지 포함되므로 현황과 경계를 직접 확인해야 합니다.
- 가격 비교 보수적으로. 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 감정가 70%라는 이유만으로 저가 낙찰이라고 판단하지 않아야 합니다.
- 접근성과 환금성 확인. 시외곽 입지이고 대중교통 여건이 보통 이하인 만큼 실제 사용 목적과 향후 매도 가능성을 현장에서 점검해야 합니다.
- 배당표 재검증. 당해세·최우선변제와 임차보증금이 실제 배당 및 인수액에 미치는 영향을 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 선순위 점유를 먼저 본다
이 물건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 437,342,500원에서 최저가 306,140,000원으로 내려온 70%입니다. 그러나 경매에서는 할인율보다 인수 위험이 먼저입니다. 이철호의 전입일 2022.08.02는 말소기준 2022.12.08보다 앞서고, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 배당 시나리오의 매수인 인수 0원만 보고 안전하다고 결론 내리면 안 됩니다.
또한 단독주택·창고·토지·수목·제시외 건물을 함께 매각하는 시외곽 물건으로, 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않아 감정가 대비 할인만으로 가격 경쟁력을 평가하기 어렵습니다. 등기 후순위 권리는 정리되지만 선순위 점유는 미확정, 가격은 비교자료 부족. 이 두 가지가 해소되기 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
