광주지방법원 2025타경50404. 광양시 중동 태영아파트 103동 3층 302호입니다. 감정가는 88,000,000원이고 5회 유찰된 현재 최저매각가는 61,600,000원입니다. 등기부상 현 소유자는 최인희로 2022.05.26 거래가 89,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 등기부에는 근저당권이 남아 있지 않고, 말소기준은 2025.01.14 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
문제는 이보다 앞선 임차관계입니다. 추정숙은 2022.04.28 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2022.05.13 주민등록과 점유를 시작했습니다. 2024.02.01에는 보증금 99,500,000원의 주택임차권까지 등기됐습니다. 전입일이 말소기준보다 앞서 대항력이 있는 임차인으로 조사됐고 배당요구도 했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경50404 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 광장로 112-11, 103동 3층302호 (중동,태영아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.96㎡ · 철근콘크리트 벽식구조 · 13층 건물 중 3층 · 남향 · 계단식 |
| 소유자 | 최인희 (2022.05.26 소유권이전 · 거래가 89,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 88,000,000원 / 61,600,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 104,215,742원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
현재 등기부상 과거 한국주택은행·국민은행·우리은행 근저당은 모두 이미 말소되어 있습니다. 경매상 말소기준은 2025.01.14 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이고, 이후 2025.02.05 광양시 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 추정숙 | 2022.05.13 | 2022.04.28 | 99,500,000원 | 2025.04.09 | 대항력 有 우선변제 有 승계관계 확인 |
추정숙의 주택임차권은 2024.02.01 등기됐고, 범위는 전유부분 건물 전부입니다. 이후 2025.04.09 배당요구를 한 뒤 2025.04.14 임차권등기는 해제되어 말소됐습니다. 다만 임차권등기 말소 사실만으로 대항력 있는 임차인의 보증금채권까지 당연히 소멸했다고 단정할 수는 없습니다.
③ 가격 비교 — 6,160만원이 아니라 ‘9,950만원’을 보라
태영아파트 동일 평형 전용 59.96㎡의 최근 12개월 거래는 12건, 평균 81,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.04의 80,000,000원이고, 거래 범위는 67,000,000원~95,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.96㎡ | 13 | 80,000,000원 |
| 2026.04 | 59.96㎡ | 3 | 87,000,000원 |
| 2026.02 | 59.96㎡ | 4 | 94,000,000원 |
| 2025.12 | 59.96㎡ | 12 | 79,500,000원 |
| 2025.11 | 59.96㎡ | 10 | 78,000,000원 |
| 2025.11 | 59.96㎡ | 4 | 72,000,000원 |
| 2025.11 | 59.96㎡ | 5 | 78,500,000원 |
| 2025.09 | 59.96㎡ | 9 | 67,000,000원 |
| 2025.09 | 59.96㎡ | 2 | 73,000,000원 |
| 2025.08 | 59.96㎡ | 5 | 95,000,000원 |
| 2025.06 | 59.96㎡ | 8 | 90,000,000원 |
| 2025.05 | 59.96㎡ | 9 | 78,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.96㎡ | 12건 | 81,000,000원 |
표면 최저가 61,600,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 76.0%입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 99,500,000원 보증금이 그대로 남는 경우에는 판단 기준이 달라집니다. 실질취득 기준 약 99,500,000원은 최근 평균 81,000,000원과 최신 거래 80,000,000원을 모두 웃돌고, 최근 실거래 최고 95,000,000원보다도 높습니다.
④ 회차별 가격 — 최저가는 내려가도 권리비용은 남는다
| 회차 | 최저가 | 신청채권자 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 70% | 61,600,000원 | 60,091,200원 | 44,124,542원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 56% | 49,280,000원 | 47,992,960원 | 56,222,782원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 45% | 39,424,000원 | 38,314,368원 | 65,901,374원 |
위 회차별 배당은 신청채권자 주택도시보증공사 청구액 104,215,742원을 기준으로 한 시뮬레이션입니다. 대항력 있는 추정숙의 보증금 99,500,000원과 우선변제권이 별도로 확인되어 있으므로, 이 배당표만으로 매수인 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 61,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,508,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 104,215,742원 | 60,091,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
주택도시보증공사에는 44,124,542원의 미배당이 남는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 임차인의 실제 보증금 반환 여부와 보증기관 권리승계가 확인되지 않은 상태에서는 낙찰자 부담을 별도로 검토해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 광양시 중동 광양백운중학교 동측 인근이며, 주위는 아파트단지·학교·근린생활시설이 입지한 주거지대입니다.
- 교통. 단지 내 차량 출입이 용이하고 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 박공지붕 13층 건물 내 3층 302호, 남향·계단식입니다. 급배수·위생·난방·소방·도시가스·공용승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 장방형 평지의 아파트 부지이며 제3종일반주거지역입니다. 공시지가는 693,500원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 소로2류·중로2류에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역·절대보호구역이 확인됩니다.
- 단지. 태영아파트는 508세대, 1996.11.22 준공이며 동일 평형 최근 12개월 거래는 12건입니다.
- 경매 체질. 단지 경매물건 평균 유찰횟수는 3.4회, 매각률은 20.0%입니다. 본건은 이미 5회 유찰됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 반환 여부 확인. 추정숙의 임차보증금 99,500,000원이 실제 반환됐는지 확인해야 합니다.
- 보증기관 승계 확인. 주택도시보증공사의 104,215,742원 청구와 추정숙 보증금이 동일 채권의 변제·승계 관계인지 원본 문건에서 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 사유 확인. 2025.04.14 주택임차권 말소가 보증금 완제·권리승계에 따른 것인지 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인의 현재 실제 점유와 전출 여부를 매각기일 전에 다시 확인해야 합니다.
- 가격 기준 재설정. 임차인 대항력이 남아 있다면 입찰 판단 기준은 61,600,000원이 아니라 실질취득 약 99,500,000원입니다.
- 시세 대조. 최근 12개월 평균 81,000,000원, 최신 거래 80,000,000원, 실거래 범위 67,000,000원~95,000,000원과 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·보증기관 관련 문건을 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 6,160만원”만 보면 틀린 물건
이 물건은 5회 유찰돼 감정가 88,000,000원에서 최저가 61,600,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 평균 81,000,000원의 76.0%라는 숫자만 보면 충분히 매력적으로 보입니다. 하지만 말소기준보다 앞선 추정숙의 전입·확정일자와 99,500,000원 보증금이 있습니다.
대항력이 그대로 유지되면 낙찰가가 더 내려가도 미배당 보증금 인수분이 늘어 매수인의 실질취득은 약 99,500,000원에 묶일 수 있습니다. 이는 최근 평균 81,000,000원뿐 아니라 최신 거래 80,000,000원, 최근 최고 거래 95,000,000원보다도 높습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “얼마나 유찰됐는가”가 아니라 “보증기관 변제·승계로 임차인 인수위험이 실제 제거됐는가”입니다.
권리 확인 전에는 가격 메리트 없음. 주택도시보증공사와 추정숙의 권리관계가 명확히 정리되어 매수인 인수 0원이 확인될 때만 61,600,000원이라는 최저가의 의미가 살아납니다. 그 확인이 되지 않는다면 실질취득 기준은 99,500,000원 쪽으로 보수적으로 잡는 것이 맞습니다.
