의정부지방법원 2024타경83919. 가평군 설악면 천안리 일대의 기타 + 토지 물건입니다. 감정가 1,307,125,500원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 448,344,000원까지 내려왔습니다. 배당 시나리오에서는 매수인이 떠안을 금액이 0원으로 계산되지만, 권리보다 더 중요한 확인 포인트는 토지의 성격과 인허가·접근성입니다.
특히 매각물건명세서에는 일괄매각, 제시외 건물 포함이 명시되어 있고, 목록 4는 농지취득자격증명 제출이 필요하며 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않는다고 기재되어 있습니다. 목록 1과 4는 지적도상 맹지이지만 목록 2 토지를 통해 접근할 수 있다고 조사되어, 실제 이용 동선과 통행 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경83919 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 가평군 설악면 천안리 산72-21 |
| 용도 | 기타 + 토지 |
| 감정가 / 최저가 | 1,307,125,500원 / 448,344,000원 |
| 유찰 | 3회 |
| 소유자 | 노한상 |
| 청구액 | 215,879,452원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 인수 0원이지만 기준권리 원본 대조 필요
현재 확인되는 근저당은 화도농업협동조합 채권최고액 650,000,000원이고, 2024.12.26 화도농업협동조합의 임의경매개시결정이 등기되어 있습니다. 예상배당에서는 매수인 인수액이 0원으로 산정되어 있습니다.
임차인 신고 내역은 확인되지 않습니다. 다만 감정평가 참고사항에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로, 점유관계와 실제 사용자는 현황조사 및 현장 확인으로 다시 점검해야 합니다.
② 토지·이용상태 — 가격보다 이용 가능성이 먼저
감정평가상 본건은 가평군 설악면 천안리 소재 가평 양떼목장 카페 남서쪽 근거리에 위치하고, 주변은 단독주택·주거나지·농경지·임야 등으로 형성되어 있습니다. 차량 접근은 가능하고 근거리에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
| 항목 | 확인 내용 |
|---|---|
| 대표 토지 | 지목 임야 · 면적 3,812.0㎡ · 자연림 · 급경사 · 부정형 · 맹지 |
| 공시지가 | 3,960원/㎡ |
| 목록 1 | 지목은 임야이나 관광농원 부지조성 목적으로 관광농원개발사업(변경)승인을 득한 것으로 조사되며 대부분 조성된 잡종지 상태 |
| 목록 4 | 지목은 과수원이나 과수목이 없는 휴경지 |
| 접근 | 목록 1 및 4는 지적도상 맹지이나 목록 2 토지를 통하여 접근 가능 |
③ 예상배당표 (매각가 448,344,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,883,440원 |
| 2. 근저당 · 화도농업협동조합 | 650,000,000원 | 441,460,560원 |
| 미배당 | - | 208,539,440원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 화도농업협동조합 채권최고액 650,000,000원 중 441,460,560원이 배당되고 208,539,440원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다.
④ 입지·규제·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가평 양떼목장 카페 남서쪽 근거리. 주변은 단독주택·주거나지·농경지·임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근 가능, 근거리에 버스정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통입니다.
- 용도지역. 목록별로 농림지역 또는 보전관리지역이 적용됩니다.
- 규제. 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등이 확인되며 대표 토지는 임업용산지에 포함됩니다.
- 형상. 대표 토지는 급경사·부정형·맹지로 조사되어 토지 활용성은 현장과 인허가 조건을 함께 확인해야 합니다.
- 공부 차이. 임야인 목록 1은 관광농원 부지조성 목적으로 승인받아 대부분 조성된 잡종지 상태이며, 과수원인 목록 4는 과수목이 없는 휴경지입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 4의 증명서 발급 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다. 미제출 시 매수보증금 미반환 조건이 있습니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물이 포함되므로 현황과 매각대상 범위를 도면·감정평가서와 대조해야 합니다.
- 접근로. 목록 1과 4는 지적도상 맹지이고 목록 2를 통해 접근하는 구조이므로 실제 진입 동선과 권원을 확인해야 합니다.
- 관광농원 승인. 목록 1의 관광농원개발사업(변경)승인 내용과 현재 승인 효력·승계 가능 조건을 관계기관에서 확인할 필요가 있습니다.
- 점유관계. 임대관계가 미상으로 평가되어 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 말소기준 원본 대조. 2020.02.19 가평군 압류의 기준권리 표시와 2022.04.21 해제·말소기재를 등기 원본에서 재확인해야 합니다.
맺으며 — “34%까지 내려왔다”보다 중요한 것
이 물건은 감정가 1,307,125,500원에서 3회 유찰되어 현재 448,344,000원까지 내려왔고, 배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 최근 실거래 시세가 없어 감정가 대비 하락폭만으로 가격 메리트를 판단할 수는 없습니다. 오히려 일괄매각·제시외 건물, 농지취득자격증명, 일부 맹지와 접근로, 관광농원 개발승인, 급경사·부정형 토지 및 각종 이용규제를 확인하는 것이 우선입니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 실제 취득·이용 가능한 상태인지 확인하는 것입니다.
