의정부지방법원 2024타경83919. 가평군 설악면 천안리의 기타 건물과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 감정가 1,307,125,500원에서 두 차례 유찰되어 최저가는 640,492,000원으로 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 절반 이하이지만, 이 물건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 목록 4는 농지취득자격증명 제출이 필요하고 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않으며, 목록 1과 4는 지적도상 맹지입니다. 다만 목록 2 토지를 통해 접근할 수 있는 것으로 조사됐습니다.
권리배당 모형에서는 매수인이 승계할 금액이 0원으로 계산됩니다. 다만 사건 전체의 말소기준권리는 2015년 포천제일신용협동조합 근저당으로 계산되어 있는 반면, 제시된 건물 등기에는 2022년 그 근저당의 말소기재가 있습니다. 일괄매각 대상 토지와 건물의 등기 상태가 동일하다고 단정하지 말고, 각 목록별 등기와 공동담보 관계를 대조하는 과정이 반드시 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경83919 (임의경매) |
|---|---|
| 대표 소재지 | 경기도 가평군 설악면 천안리 산72-21 |
| 건물 등기 소재지 | 경기도 가평군 설악면 천안리 527-11 · 경기도 가평군 설악면 가마소길 34-50 |
| 물건종류 / 매각조건 | 기타 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 소유자 | 노한상 (2022.05.01. 매매, 2022.05.12. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 1,307,125,500원 / 640,492,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 화도농업협동조합 / 215,879,452원 |
| 기재 매각기일 | 2026.07.22 |
| 확인 토지 정보 | 3,812㎡ · 지목 임야 · 자연림 · 급경사 · 부정형 · 맹지 · 공시지가 3,960원/㎡ |
① 권리 흐름 — 인수 0원 모형과 목록별 등기 대조
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가 내용에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 점유자가 발견될 경우에는 전입일·점유 개시일·확정일자·보증금을 확인하기 전까지 대항력과 배당 여부를 단정할 수 없습니다. 현재 제공된 배당모형은 매수인 인수액을 모든 회차에서 0원으로 계산하고 있습니다.
② 가격 해석 — 49%는 할인율이지 수익률이 아니다
현재 최저가 640,492,000원은 감정가 1,307,125,500원의 49%입니다. 감정가에서 666,633,500원 낮아졌지만, 이 사건은 정형화된 공동주택이 아니라 토지와 기타 건물의 일괄매각입니다. 농취증 제출, 접근로, 급경사·부정형 토지, 관광농원 부지조성 상태, 용도지역과 환경규제를 함께 반영하지 않은 채 감정가 대비 비율만으로 ‘싸다’고 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 640,492,000원 | 631,687,080원 | 304,312,920원 | 0원 |
| 3회 유찰 가정(34.3%) | 448,344,400원 | 441,460,956원 | 494,539,044원 | 0원 |
| 4회 유찰 가정(24.01%) | 313,841,080원 | 308,647,305원 | 627,352,695원 | 0원 |
유찰이 추가될수록 채권자의 미배당액은 304,312,920원 → 494,539,044원 → 627,352,695원으로 증가합니다. 이 미배당액은 채권자가 회수하지 못하는 금액이며, 현재 배당모형에서는 매수인에게 승계되는 금액으로 계산되지 않습니다. 현재 회차에서는 신청채권자의 청구액 215,879,452원이 충족되는 것으로 계산되지만, 3회와 4회 유찰 가정에서는 충족되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 640,492,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.4% 추정) | - | 8,804,920원 |
| 2. 근저당 · 포천제일신용협동조합 | 286,000,000원 | 286,000,000원 |
| 3. 근저당 · 화도농업협동조합 | 650,000,000원 | 345,687,080원 |
| 채권자 미배당 | 936,000,000원 | 304,312,920원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 포천제일신용협동조합 채권최고액 286,000,000원이 전액 반영되고, 화도농업협동조합에는 345,687,080원이 배당되는 모형입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 가평군 설악면 천안리 소재 “가평 양떼목장 카페” 남서쪽 근거리에 위치하며, 주변은 단독주택·주거나지·농경지·임야로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 근거리에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 접근로. 목록 1과 목록 4는 지적도상 맹지이나 목록 2 토지를 통해 접근할 수 있는 것으로 조사됐습니다. 일괄매각 후에도 실제 통행 동선과 경계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 목록 1 현황. 지목은 임야이나 관광농원 부지조성 목적으로 관광농원개발사업 변경승인을 받은 것으로 조사됐으며, 대부분 조성된 잡종지 상태입니다.
- 목록 4 현황. 지목은 과수원이나 과수목이 없는 휴경지입니다. 농지취득자격증명 제출이 필요합니다.
- 규제. 농림지역·보전관리지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 1권역, 배출시설설치제한지역, 임업용산지와 가축사육제한구역 등이 적용됩니다.
- 토지 형상. 확인 토지는 3,812㎡의 자연림으로 급경사·부정형·맹지이며 공시지가는 3,960원/㎡입니다.
- 건축 관련. 제시외 건물이 일괄매각에 포함되며, 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 4에 대해 발급·제출이 가능한지 먼저 확인하세요. 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않습니다.
- 목록별 등기 대조. 사건 계산상 2015년 포천제일신용협동조합 근저당이 선순위로 배당되지만, 건물 등기에는 2022년 말소기재가 있습니다. 모든 토지와 건물의 등기부를 각각 대조하세요.
- 공동담보 확인. 포천제일신용협동조합과 화도농업협동조합 근저당은 천안리 527-11·527-12·527-10 지분을 공동담보로 기재하고 있습니다. 매각목록과 공동담보 범위를 일치시켜야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 전입·사업자등록, 보증금·확정일자를 확인하세요.
- 접근 가능성. 목록 1·4는 맹지이고 목록 2를 통해 접근하는 구조입니다. 경계·진입로·차량 통행 가능 구간을 현장에서 확인하세요.
- 토지 현황. 공부상 임야·과수원과 실제 잡종지·휴경지 상태가 다릅니다. 관광농원개발사업 변경승인 내용과 현황을 원본 서류로 대조하세요.
- 제시외 건물. 포함되는 제시외 건물의 위치·규모·이용 상태와 철거 또는 정비 필요성을 현장에서 확인하세요.
- 기일 상태. 기재 매각기일은 2026.07.22이며 등기 발급일은 2026.07.27입니다. 매각 결과와 사건 진행 상태를 법원 원본으로 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 자격과 활용성이 먼저다
이 물건은 배당모형상 인수액이 0원이고 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 목록 4의 농지취득자격증명 미제출은 매수보증금 미반환으로 이어지고, 일부 토지는 맹지이며 토지의 공부상 지목과 현재 이용 상태도 다릅니다. 자연보전권역·수질보전특별대책지역 등 여러 제한과 급경사·부정형 토지, 제시외 건물까지 함께 검토해야 합니다.
또한 사건 전체에서는 2015년 포천제일신용협동조합 근저당을 선순위로 배당하지만 건물 등기에는 해당 근저당의 말소기재가 있어, 일괄매각 목록별 권리관계를 다시 맞춰야 합니다. 결론은 “권리배당 모형은 인수 0원, 입찰 난도는 낮지 않다”입니다. 감정가 대비 하락폭에 점수를 주기보다 농취증 발급 가능성, 목록 2를 통한 진입, 각 목록의 근저당 존속 여부와 실제 활용 가능성을 먼저 확정해야 합니다.
