광주지방법원 2025타경51705. 목포시 용당동 서광빌라 403호입니다. 사건상 용도는 근린주택이고 감정평가 이용상태는 연립주택입니다. 현 소유자 배광주는 2022.10.31. 소유권이전을 마쳤고, 거래가액은 50,000,000원입니다. 같은 날 목포수산업협동조합이 채권최고액 18,000,000원의 근저당을 설정했으며 이것이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2025.04.17. 박경석 명의 채권최고액 40,000,000원 근저당이 추가됐고, 2025.11.19. 목포수산업협동조합의 임의경매개시결정, 2026.01.09. 목포시 압류가 이어졌습니다. 이들은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 배당 부족액은 생기지만, 그 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51705 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 용당동 188-13 서광빌라 3층403호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 연립주택으로 이용 중 |
| 면적 / 규모 | 66.16㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상3층 건 중 제3층 제403호 |
| 소유자 | 배광주 · 2022.10.31. 소유권이전 · 거래가액 50,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 59,000,000원 / 41,300,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 청구액 | 11,910,164원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 단지 | 서광빌라 · 9세대 · 1990.01.25. 준공 |
① 권리 흐름 — 후순위는 매각으로 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가 기타참고사항에는 임대관계가 미상으로 적혀 있습니다. 현재 자료만으로 대항력 임차인을 확인할 근거는 없고, 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 입찰 전에는 현황조사와 매각물건명세서의 점유관계를 최종 대조할 필요가 있습니다.
② 가격 비교 — 1회 유찰로 실거래 아래
서광빌라의 제공된 동일 면적 실거래는 1건입니다. 2022.07. 전용 66.16㎡, 4층이 50,000,000원에 거래됐습니다. 현재 최저매각가 41,300,000원은 이 거래가의 82.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 66.16㎡ | 4 | 50,000,000원 |
| 평균 | 66.16㎡ | 1건 | 50,000,000원 |
감정가는 59,000,000원이지만 1회 유찰돼 현재 최저가는 41,300,000원입니다. 금액만 놓고 보면 제공된 실거래보다 8,700,000원 낮습니다. 다만 거래 표본이 단 1건이고 그 거래월이 2022.07이므로, 82.6%라는 숫자만으로 현재 시세 대비 확정적인 저평가라고 단정하기는 어렵습니다. 실거래 표본 부족 자체가 이 물건의 가격 판단 리스크입니다.
③ 예상배당표 (매각가 41,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,143,400원 |
| 1. 근저당 · 목포수산업협동조합 | 18,000,000원 | 18,000,000원 |
| 2. 근저당 · 박경석 | 40,000,000원 | 22,156,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 58,000,000원 중 예상배당은 40,156,600원이며, 17,843,400원의 미배당이 발생합니다. 배당 부족액은 매수인 인수액이 아니며, 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 41,300,000원 | 40,156,600원 | 17,843,400원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 28,910,000원 | 27,989,620원 | 30,010,380원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 20,237,000원 | 19,472,734원 | 38,527,266원 |
회차가 내려갈수록 후순위 박경석 근저당의 미배당이 커지지만, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 이 사건은 낙찰가 하락이 임차보증금 인수 증가로 상쇄되는 대항력 임차인 인수형이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포시 용당동 문태고등학교 북측 인근이며, 주택·상가·아파트단지가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상3층 건 중 제3층 제403호이며, 외벽은 적벽돌쌓기 및 몰탈위페인팅마감 등, 창호는 새시창입니다.
- 설비. 기본적인 전기설비·위생급배수설비·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 7미터의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역 · 지목 대 · 토지면적 390.0㎡ · 공시지가 253,800원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역 포함, 상대보호구역 저촉, 도시지역 및 제1종일반주거지역 포함, 소로2류에 접합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 현장 점유자를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
- 실거래 표본 한계. 제공된 동일 면적 실거래는 2022.07. 50,000,000원 1건입니다. 82.6% 수치를 현재 시세의 확정 할인율로 보지 마세요.
- 등기·토지대장 대조. 등기상 188-153 표기와 2007.07.03. 합병·말소 내용을 원본 서류에서 확인하세요.
- 노후·수선비. 1990.01.25. 준공 건물이므로 내부 상태와 설비 수선비를 현장에서 확인해 입찰가에 반영하세요.
- 환금성. 9세대 규모와 제한된 거래 표본을 감안해 향후 매도 기간과 매수층을 보수적으로 잡는 편이 좋습니다.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권의 미배당이 발생하더라도 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 권리는 깔끔, 가격은 표본 확인이 핵심
이 사건의 장점은 권리구조가 명확하다는 점입니다. 2022.10.31. 목포수산업협동조합 근저당을 기준으로 이후 근저당·경매개시결정·압류가 매각으로 소멸하고, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 1회 유찰 후 41,300,000원으로 내려와 제공 실거래 50,000,000원보다 낮습니다.
다만 가격 쪽은 숫자 하나만 보고 결론내리기 어렵습니다. 실거래 표본이 1건이고 단지는 9세대, 준공일은 1990.01.25.입니다. 따라서 권리는 합격, 가격은 현장·추가 시세 확인 후 결정이 이 물건에 가장 맞는 접근입니다.
