광주지방법원 2025타경51724. 남악리 도휘에드가9차오피스텔 10층1005호입니다. 사건 용도 표기는 대지이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가는 80,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 56,000,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 70%까지 내려온 물건이지만, 권리구조를 함께 보면 할인 효과가 그대로 매수자에게 돌아오는 사건이 아닙니다.
핵심은 신비입니다. 신비는 79,000,000원의 전세권자이면서 전입일이 2024.10.11인 임차인이고, 경매를 신청한 채권자이기도 합니다. 현재 회차 예상배당은 54,592,000원에 그쳐 24,408,000원이 미배당됩니다. 대항력 있는 보증금이 낙찰가보다 큰 경우에는 낙찰가가 더 내려가도 미배당 인수분이 그만큼 커져 실질취득비용이 보증금 수준으로 수렴합니다. 따라서 이 사건의 가격 판단 기준은 56,000,000원의 최저가가 아니라 약 79,000,000원의 실질취득 수준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51724 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2233 도휘에드가9차오피스텔 10층1005호 |
| 도로명주소 | 전라남도 무안군 삼향읍 대죽동로 40 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 / 오피스텔 · 14.2평형 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상16층 · 사용승인일 2019.07.15 |
| 소유자 | 백다혜 · 2025.10.31 매매 · 거래가액 79,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 56,000,000원 (1회 유찰·70%) |
| 청구액 | 79,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차·전세권이 핵심
과거 김정은의 주택임차권등기는 2024.10.17 해제로 이미 말소됐고, 2023.06.08 압류 역시 2024.08.29 해제로 말소됐습니다. 현재 분석의 중심은 그 이후의 신비 전세권·임차관계입니다. 신비의 전세권은 2024.10.10 설정계약을 원인으로 2025.05.08 등기됐고 전세금은 79,000,000원입니다. 경매개시결정은 2025.12.01이므로, 제공된 권리판정상 이 전세권은 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수 대상으로 분류됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 한 명은 보증금 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신비 | 2024.10.11 | 79,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 미배당 승계 현재 미배당 24,408,000원 |
| 정선미 | 2024.10.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 위험 미상 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없어 실제 임차인은 2명으로 봅니다. 신비는 전입일과 보증금이 확인돼 대항력 있는 임차인으로 분석됩니다. 반면 정선미는 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 “대항력 있음”으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 이 부분이 특히 중요합니다. 신비의 79,000,000원만 반영해도 실질취득 가격이 최저가보다 크게 올라가는데, 정선미의 보증금이 별도로 확인되면 인수 위험이 추가될 수 있습니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득이 크게 내려가지 않는다
동일 유형의 최신 실거래 비교자료가 확인되지 않아 이 사건을 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 대신 회차별로 낙찰가가 내려갈수록 미배당이 얼마나 늘어나는지를 보는 것이 핵심입니다. 현재 회차 매각가정 56,000,000원에서는 24,408,000원이 미배당되고, 2회 유찰 시에는 40,905,600원, 3회 유찰 시에는 52,453,920원으로 증가합니다.
| 회차 | 매각가정 | 전세권 예상배당 | 미배당 | 실질 해석 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 56,000,000원 | 54,592,000원 | 24,408,000원 | 낙찰가 하락분 상당 부분이 인수위험으로 이동 |
| 2회 유찰 시 | 39,200,000원 | 38,094,400원 | 40,905,600원 | 최저가 하락에도 보증금 미배당 증가 |
| 3회 유찰 시 | 27,440,000원 | 26,546,080원 | 52,453,920원 | 낙찰가만 내려가고 인수부담은 확대 |
소유자 백다혜의 취득 거래가액 역시 79,000,000원입니다. 이는 비교 가능한 주변 시세 표본은 아니므로 시세 판단 자료로 사용할 수는 없지만, 신비의 보증금 79,000,000원과 같은 금액이라는 점은 권리관계 확인 필요성을 더 높입니다. 이 사건에서 56,000,000원의 숫자는 입찰 하한일 뿐 최종 경제적 취득원가가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 56,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,408,000원 |
| 신비 임차보증금 | 79,000,000원 | 대항력 인수형 |
| 2. 을구 3번 전세권 · 신비 | 79,000,000원 | 54,592,000원 |
| 미배당 | - | 24,408,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당은 집행비용 1,408,000원과 신비 전세권 54,592,000원으로 매각대금 56,000,000원이 소진되는 구조입니다. 신비의 미배당은 24,408,000원이며, 정선미의 보증금·우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다. 동일인인 신비의 임차보증금과 전세권을 서로 다른 두 보증금처럼 중복 합산해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전남 무안군 삼향읍 남악리 전라남도청 남측 인근. 주위는 상업용 시설과 오피스텔 등으로 이루어져 있습니다.
- 교통. 인근에 버스승강장이 있고, 서측 왕복 4차선 도로를 통해 차량 출입이 가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상16층, 사용승인일 2019.07.15. 급배수·위생·난방·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역이며 택지개발지구·도시지역·지구단위계획구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,687,000원/㎡입니다.
- 도로. 중로1류(폭 20m~25m)와 소로1류(폭 10m~12m)에 접하며 토지는 평지입니다.
- 환금성. 감정 이용상태가 오피스텔인 만큼 아파트와 동일한 주거수요·환금성을 전제로 가격을 판단하면 안 됩니다. 특히 현재 사건은 일반적인 물건 자체의 환금성보다 우선매수권과 임차인 승계 여부가 매각 성립에 더 큰 영향을 줍니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가보다 실질취득을 먼저 볼 것. 현재 최저가는 56,000,000원이지만 신비의 보증금은 79,000,000원입니다. 대항력 인수형에서는 낙찰가 하락이 곧바로 총 취득비용 하락으로 이어지지 않습니다.
- 신비의 임차·전세권·경매신청 관계 확인. 임차인, 전세권자, 경매 채권자가 동일인입니다. 각 계약과 채권의 실체를 반드시 원본으로 대조해야 합니다.
- 정선미 확인. 전입일은 2024.10.11이지만 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력 가능·미상 상태이므로 별도의 인수액이 추가될 가능성을 배제하면 안 됩니다.
- 우선매수권 행사 여부 확인. 외부 최고가 응찰자가 곧 최종 매수인이 되는 구조가 아닐 수 있습니다. 우선매수 신고·행사 상태를 매각기일 직전 다시 확인해야 합니다.
- 관리비 재확인. 2025년 10월분까지 미납 관리비는 없다고 기재돼 있지만 매각기일은 2026.08.31이므로 이후 발생분을 별도 확인해야 합니다.
- 과거 김정은 임차권은 현재 부담과 구분. 김정은의 주택임차권등기는 2024.10.17 말소돼 현재 인수대상으로 계산하지 않습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·전세권 및 임대차 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “5,600만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 가장 큰 착시는 56,000,000원이라는 현재 최저가입니다. 신비의 대항력 있는 79,000,000원 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 유찰될수록 미배당 인수액이 증가해 실질취득은 약 79,000,000원 수준에 머무는 인수형 구조입니다. 현재도 미배당이 24,408,000원이고, 2회 유찰 시 40,905,600원, 3회 유찰 시 52,453,920원으로 커집니다.
여기에 정선미라는 별도 점유자의 보증금이 확인되지 않아 추가 승계 위험을 완전히 닫을 수 없고, 전세사기피해자의 우선매수권까지 있어 외부 투자자의 낙찰 가능성도 제한됩니다. 실거래 비교자료도 확인되지 않아 약 79,000,000원의 실질취득 수준이 시장가격보다 유리하다고 평가할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 “1회 유찰돼 싸진 오피스텔”이 아니라, “가격 할인분이 임차보증금 인수로 이전되는 고위험 권리형 사건”으로 보는 것이 맞습니다. 권리 확인과 우선매수권 상태가 해소되지 않는 한 최저가 자체에는 가격 가점을 줄 수 없습니다.
