한 줄 평 3회 유찰로 최저가는 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 다만 단순 저가 매물이 아닙니다. 근린생활시설·주택·찜질방·토지가 결합된 복합 물건이며, 180,000,000원 유치권 신고와 현황·공부 차이가 존재합니다. 권리상 인수액은 없지만 낙찰 전 확인해야 할 변수가 많은 물건입니다.
감정가
1,180,169,320원
최초 평가액
최저가
404,798,000원
3회 유찰 후
매수인 인수
0원
권리상 승계 없음
핵심지표
C등급
유치권·현황 리스크
의정부지방법원 2024타경86062. 경기도 남양주시 수동면 외방리 370 소재 기타+토지 물건입니다. 축령산자연휴양림 남서측 인근의 농촌지역으로, 근린생활시설 및 주택, 찜질방 건물과 토지가 함께 매각되는 형태입니다. 중소기업은행 근저당권이 말소기준권리이며 이후 가압류와 후순위 근저당권은 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건의 핵심은 권리보다 현장 확인입니다. 매각물건명세서에는 한수연의 공사대금 180,000,000원 유치권 신고가 제출되어 있으며 성립 여부가 불분명합니다. 또한 공부상 도로 토지의 현황 차이, 공동주택 호수 표시 불일치 등 물건 자체의 확인사항이 존재합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경86062 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 수동면 외방리 370 도로명주소: 경기도 남양주시 수동면 축령산로 179-21 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 기호2 근린생활시설 및 주택 · 기호3 찜질방 |
| 소유자 | 박석천 |
| 감정가 / 최저가 | 1,180,169,320원 / 404,798,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 609,815,415원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 인수 권리는 없지만 확인할 사항 존재
말소기준권리는 2018.04.20 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 후순위 가압류와 후순위 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 매수인이 부담하는 권리는 없습니다. 다만 유치권 신고는 등기부 외 권리이므로 현장 확인이 필요합니다.
② 가격 분석 — 3회 유찰로 할인 구간 진입
감정가는 1,180,169,320원, 현재 최저매각가는 404,798,000원입니다. 감정가 대비 약 34.3% 수준으로 하락했습니다.
⚠️ 낮아진 가격만 보면 안 되는 이유 현재 가격은 크게 낮아졌지만, 유치권 신고 금액 180,000,000원과 시설 상태·현황 불일치 확인 비용을 감안해야 합니다. 낙찰 후 실제 투입비용은 현장 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
감정가 대비 회차별 가격
배당 분배 (현재 최저가 기준)
③ 예상배당표 (매각가 404,798,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 6,447,980원 |
| 중소기업은행 근저당권 | 720,000,000원 | 398,350,020원 |
| 박범신 가압류 | 22,000,000원 | 0원 |
| 김민경 근저당권 2건 | 350,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
④ 주요 리스크 분석
⛔ 유치권 신고 한수연으로부터 매각 부동산 전체에 대해 공사대금 180,000,000원 유치권 신고서가 제출되었습니다. 성립 여부는 불분명하나, 낙찰 전 반드시 점유·공사내역·채권 관계를 확인해야 합니다.
⚠️ 현황과 공부 차이 목록 4 토지는 공부상 지목이 도로이나 현황은 잡종지 상태입니다. 또한 외방리 370-2 공동주택 출입문 호수 표시가 공부와 현황이 일치하지 않습니다.
✅ 권리 관점 등기상 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하여 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 검토. 180,000,000원 신고 유치권의 성립 여부와 점유 상태 확인.
- 현장 확인. 근린생활시설·주택·찜질방 실제 이용 상태와 관리 상태 확인.
- 토지 확인. 계획관리지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 규제 확인.
- 특별매각조건. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20% 적용.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인.
맺으며 — “싸진 가격, 그러나 확인할 것이 많다”
이 물건은 3회 유찰로 가격 자체는 크게 낮아졌습니다. 하지만 일반적인 권리 안전형 물건과 달리 유치권 신고와 복합 용도, 공부·현황 차이가 존재합니다. 따라서 단순히 감정가 대비 할인율만 보고 접근하기보다는 현장 확인을 완료한 뒤 입찰 여부를 판단해야 합니다. 가격은 매력 구간, 리스크 확인이 승부처입니다.
