19,648,000원
의정부지방법원 2025타경5588. 고양시 덕양구 고양동 소노하임고양 2층 203호의 다세대주택입니다. 외형상 숫자만 보면 감정가 167,000,000원짜리 물건이 6회 유찰돼 19,648,000원까지 내려온 사례지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 선순위 대항력 임차권입니다. 임차인 손진원은 2021.07.01. 임대차계약·주민등록·점유를 시작했고 2021.07.29. 확정일자를 받았습니다. 말소기준권리는 그보다 늦은 2021.08.06. 부천시 압류이므로 임차인은 매수인에게 대항할 수 있습니다.
2023.07.25.에는 보증금 169,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 한 것으로 정리돼 있습니다. 매각물건명세서에도 이 임차권은 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 사건은 “19,648,000원에 다세대를 산다”가 아니라, 낙찰대금과 미배당 임차보증금을 함께 부담하는 물건으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경5588 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 고양동 1132-24 소노하임고양 2층 203호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 푸른마을로 21-5 (고양동) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(방2, 거실 및 주방, 욕실 등) · 5층 건물 내 2층 203호 |
| 소유자 | 여운율 · 2021.07.01. 매매 · 거래가액 169,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 167,000,000원 / 19,648,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 손진원 / 169,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준권리는 2021.08.06. 부천시 압류입니다. 그 뒤의 국세·지방세 압류와 각종 압류, 2025.09.16. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 손진원의 주민등록·점유개시일은 2021.07.01.로 말소기준권리보다 앞섭니다. 주택임차권등기 자체는 2023.07.25.이지만 대항력 판단의 출발점인 전입·점유가 선행하므로, 배당으로 회수하지 못한 보증금 잔액은 매수인이 부담합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 손진원 | 건물 전체 · 주거(임차권등기) | 169,000,000원 | 2021.07.01. | 2021.07.29. | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
② 가격 해석 — 19,648,000원이 실질취득가가 아니다
현재 최저매각가는 감정가의 11.77% 수준입니다. 그러나 이 비율은 이 사건의 경제적 부담을 설명하지 못합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 169,000,000원이 낙찰가보다 훨씬 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 그만큼 배당액이 줄고 매수인이 인수하는 보증금 잔액이 커집니다.
| 회차 | 최저가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 19,648,000원 | 18,894,336원 | 150,105,664원 |
| 7회 유찰 시 | 13,753,600원 | 13,106,035원 | 155,893,965원 |
| 8회 유찰 시 | 9,627,520원 | 9,054,225원 | 159,945,775원 |
즉 7회·8회까지 더 유찰돼 최저가가 내려가도 “더 싸졌다”는 결론으로 이어지지 않습니다. 임차인 미배당액이 155,893,965원, 159,945,775원으로 커지기 때문입니다. 이 구조에서는 실질취득 부담을 보증금 169,000,000원 수준으로 보고 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 19,648,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 753,664원 |
| 1. 임차인 손진원 보증금 | 169,000,000원 | 18,894,336원 |
| 2. 갑구 17번 경매개시결정 · 손진원 | 169,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 가정에서는 매각대금 전액이 집행비용과 임차인 일부 배당에 사용됩니다. 임차보증금 부족분 150,105,664원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 국세·지방세 압류 중 당해세에 해당하는 금액이 우선 차감되면 실제 임차인 배당액과 인수잔액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 방2, 거실 및 주방, 욕실 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 고양시립 늪빛도서관 서측 인근이며 공공시설, 아파트단지와 공동주택이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 타지역으로 연계하는 버스정류장이 있어 대중교통 여건도 대체로 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 203호이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측으로 약 6미터 도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 일단의주택단지조성사업지역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 해당사항이 없고 위반건축물도 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수액을 입찰가와 함께 계산. 현재 회차는 매수인 인수 예상액 150,105,664원을 전제로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰을 할인으로 착각하지 않기. 7회 유찰 시 인수 155,893,965원, 8회 유찰 시 159,945,775원으로 오히려 인수잔액이 증가합니다.
- 임대차 실체 확인. 임차권자와 강제경매 채권자가 손진원으로 동일하게 표시되므로 계약서·보증금 지급내역·채권 발생관계를 확인해야 합니다.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 압류 11건 중 당해세 여부와 법정기일을 확인해 실제 배당 및 인수잔액 변동 가능성을 검토해야 합니다.
- 공매 이력 교차 확인. 2022.10.19. 한국자산관리공사 공매공고가 등기됐다가 2023.08.30. 공매취소공고로 말소된 이력이 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 배당 관련 세금 자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰이 많다 ≠ 싸다”
이 사건의 표면 가격은 강렬합니다. 감정가 167,000,000원이 6회 유찰돼 최저가 19,648,000원까지 내려왔습니다. 하지만 선순위 대항력 임차인 손진원의 보증금은 169,000,000원이고, 현재 회차 예상배당 후에도 150,105,664원이 남아 매수인이 인수합니다. 더 유찰돼도 낙찰가가 감소하는 만큼 미배당 보증금이 증가하므로 실질취득 부담은 보증금 169,000,000원 수준에서 크게 달라지지 않습니다. 여기에 압류 11건과 임차권자·경매채권자의 동일인 관계까지 확인해야 합니다. 결론은 명확합니다. 최저가만 보고 접근하는 물건이 아니라, 임차보증금 인수와 배당순위를 먼저 확정해야 하는 인수형 경매입니다.
