의정부지방법원 2025타경5588. 소노하임고양 2층 203호의 승부처는 7회 유찰된 낮은 최저가가 아니라 대항력 임차보증금의 잔액 인수입니다. 소유자 여운율은 2021.07.01 거래가 169,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 손진원의 임대차계약·주민등록·점유가 시작됐습니다. 손진원은 2021.07.29 확정일자를 받았고, 말소기준인 부천시 압류는 그보다 늦은 2021.08.06입니다.
따라서 손진원은 말소기준보다 선순위인 대항력 임차인입니다. 2023.07.25 주택임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 한 상태입니다. 임차권등기 자체가 매각으로 소멸하더라도, 보증금 169,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 미배당 잔액은 매수인이 인수합니다. 현재 최저가를 보고 13,754,000원짜리 물건으로 판단하면 권리분석의 핵심을 놓치게 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경5588 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 고양동 1132-24 소노하임고양 2층 203호 · 도로명 경기도 고양시 덕양구 푸른마을로 21-5 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택(방2, 거실 및 주방, 욕실 등) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 203호 |
| 소유자 | 여운율 (2021.07.01 매매 · 거래가액 169,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 167,000,000원 / 13,754,000원 (7회 유찰) |
| 경매신청채권자 / 청구 | 손진원 / 169,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 기준일보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준은 갑구 5번 부천시 압류입니다. 이후 국세·지방세 및 국민건강보험공단 등을 포함한 압류가 이어졌고, 등기부상 압류는 모두 11건입니다. 자료의 배당 추정에는 당해세가 반영되지 않았으므로, 이들 중 우선하는 조세채권이 실제 배당에서 먼저 빠지면 임차인 배당액이 줄고 매수인 인수액은 더 커질 수 있습니다.
2022.10.19에는 한국자산관리공사 공매공고가 등기됐지만 2023.08.30 공매취소공고로 해당 공매공고등기가 말소됐습니다. 현재 입찰 전에도 공매와의 진행 관계는 원본 기준으로 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 임차인 — 배당 부족분이 곧 매수인 부담
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 손진원 · 건물 전체 · 주거(임차권등기) | 169,000,000원 | 2021.07.01 | 2021.07.29 | 배당요구 有 2023.07.25 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 인수 155,893,572원 |
③ 가격 착시 — 유찰돼도 실질취득은 거의 그대로
현재 회차 최저매각가는 13,754,000원으로 감정가의 8.24% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 예상배당표상 임차인 손진원이 받는 금액은 집행비용 647,572원을 뺀 13,106,428원에 그치고, 남은 보증금 155,893,572원은 매수인이 인수합니다. 따라서 현재 회차의 실질취득 부담은 13,754,000원 + 155,893,572원 = 169,647,572원입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 13,754,000원 | 155,893,572원 | 169,647,572원 |
| 8회 유찰 시 | 9,627,800원 | 159,945,500원 | 169,573,300원 |
| 9회 유찰 시 | 6,739,460원 | 162,781,850원 | 169,521,310원 |
④ 예상배당표 (매각가 13,754,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 647,572원 |
| 1. 임차인 손진원 보증금(우선변제) | 169,000,000원 | 13,106,428원 |
| 2. 경매개시결정 · 손진원 | 169,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 추정에서 임차보증금 부족분 155,893,572원은 매수인 인수입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 우선하는 조세채권이 실제 배당에서 차감되면 임차인 미배당액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 고양시립 늪빛도서관 서측 인근으로, 공공시설·아파트단지·공동주택이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 타지역으로 연계하는 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 대체로 무난합니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 방2, 거실 및 주방, 욕실 등으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측으로 약 6미터 도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·일단의주택단지조성사업지역·과밀억제권역이며, 토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 판단. 현재 최저가 13,754,000원에 인수예상액 155,893,572원을 더한 169,647,572원이 핵심 기준입니다.
- 추가 유찰도 착시. 8회 유찰 시 실질취득 169,573,300원, 9회 유찰 시 169,521,310원으로 낙찰가 하락 효과가 거의 없습니다.
- 조세채권 원본 확인. 압류 11건의 세목·법정기일·당해세 여부를 확인해야 합니다. 우선세금이 커지면 임차인 배당이 줄어 인수액이 늘 수 있습니다.
- 손진원 채권의 실체 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 동일인이므로 보증금 지급내역, 임대차계약, 점유 및 강제경매 채권의 발생원인을 대조해야 합니다.
- 공매 이력 확인. 2022.10.19 공매공고와 2023.08.30 공매취소공고가 있으므로 관련 절차의 종결 여부를 원본으로 확인하세요.
- 시세 별도 확인. 현재 자료에는 실거래 비교값이 없어 169,000,000원대 실질취득이 시장가격 대비 유리한지 판단할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·조세채권 관련 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “1,375만원에 사는 물건”이 아니다
이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 7회 유찰된 최저가 13,754,000원이지만, 실제 의사결정에서 더 중요한 숫자는 169,000,000원의 대항력 임차보증금입니다. 현재 배당 추정에서는 155,893,572원이 남아 매수인에게 인수되고, 낙찰대금을 합친 실질취득은 169,647,572원입니다.
8회·9회까지 더 유찰돼도 낙찰가가 낮아진 만큼 인수액이 늘어 총부담은 계속 169,000,000원대에 머뭅니다. 여기에 국세·지방세 압류 11건의 배당 우선순위까지 변수로 남습니다. 최저가는 극단적으로 낮지만 실질취득은 낮지 않은 전형적인 대항력 인수형입니다. 이 물건은 “얼마에 낙찰받느냐”보다 “배당 후 얼마를 떠안느냐”를 먼저 봐야 합니다.
