40,097,000원
의정부지방법원 2025타경5588. 고양시 덕양구 고양동 소노하임고양 2층 203호로, 감정평가 당시 방 2개·거실 및 주방·욕실 등을 갖춘 다세대주택으로 이용 중입니다. 소유자 여운율은 2021년 7월 1일 거래가 169,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 손진원이 전입과 점유를 시작했고, 2021년 7월 29일 확정일자를 받았습니다.
말소기준권리는 그보다 늦은 2021년 8월 6일 부천시 압류입니다. 따라서 손진원은 말소기준보다 먼저 주택을 인도받고 주민등록을 마친 대항력 있는 임차인이며, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제를 받을 수 있습니다. 문제는 보증금이 169,000,000원으로 현재 최저가보다 훨씬 크다는 점입니다. 배당에서 전액을 돌려받지 못하면 그 잔액은 매수인에게 넘어옵니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경5588 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 고양동 1132-24 소노하임고양 제2층 제203호 도로명: 경기도 고양시 덕양구 푸른마을로 21-5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택(방2, 거실 및 주방, 욕실 등) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 203호 · 승강기·난방·급배수·위생설비 |
| 소유자 | 여운율 (2021.07.01. 거래가 169,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 167,000,000원 / 40,097,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 손진원 / 169,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
핵심 순서는 명확합니다. 손진원의 전입·점유일인 2021년 7월 1일과 확정일자인 2021년 7월 29일이 말소기준 압류일 2021년 8월 6일보다 앞섭니다. 이후 등재된 압류들과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 손진원의 보증금 반환채권은 배당으로 전액 변제되지 않는 한 그 부족분을 매수인이 인수합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 손진원 | 건물 전체 주거(임차권등기) | 169,000,000원 | 2021.07.01 | 2021.07.29 | 신청 2023.07.25 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
손진원은 보증기관의 대위변제·승계 신고자가 아니라 실제 임차인으로 확인되는 1명입니다. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 모두 손진원으로 동일하지만, 보증금 채권을 임차보증금과 신청채권으로 두 번 합산해서는 안 됩니다. 현재 배당 구조에서는 손진원이 임차인 지위로 먼저 38,975,254원을 배당받고, 별도 신청채권 항목에는 배당할 재원이 남지 않습니다.
③ 가격 구조 — 4회 유찰에도 총비용은 내려가지 않는다
현재 최저가는 40,097,000원으로 감정가 167,000,000원의 24.0%에 불과합니다. 표면 가격만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 매각대금에서 집행비용 1,121,746원을 먼저 차감하면 손진원에게 배당되는 금액은 38,975,254원입니다. 보증금 중 남는 130,024,746원은 매수인 인수액이 됩니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 4회 유찰 | 40,097,000원 | 130,024,746원 | 170,121,746원 |
| 5회 유찰 시 | 28,067,900원 | 141,837,322원 | 169,905,222원 |
| 6회 유찰 시 | 19,647,530원 | 150,106,126원 | 169,753,656원 |
낙찰가가 40,097,000원 → 28,067,900원 → 19,647,530원으로 내려갈수록 매수인 인수액은 130,024,746원 → 141,837,322원 → 150,106,126원으로 커집니다. 그 결과 실질취득은 169,753,656원~170,121,746원 범위에 머뭅니다. 현재 회차 기준 실질취득은 감정가보다 3,121,746원 높고, 감정가의 101.9%입니다.
④ 예상배당표 (매각가 40,097,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당·인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,121,746원 | - |
| 1. 임차인 손진원 보증금 전입 2021.07.01 · 확정 2021.07.29 | 169,000,000원 | 38,975,254원 | 130,024,746원 |
| 2. 경매개시결정 · 손진원 | 169,000,000원 | 0원 | 중복 합산 금지 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
국세·지방세 압류가 다수 존재하므로 당해세가 인정되면 실제 임차인 배당액은 감소하고 매수인 인수액은 증가할 수 있습니다. 위 표는 제공된 예상배당 구조를 따른 값입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양시립 늪빛도서관 서측 인근에 위치하며, 공공시설·아파트단지·공동주택이 혼재하는 지역으로 주위환경은 무난합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 타지역으로 연결되는 버스정류장이 있어 대중교통 사정도 대체로 무난합니다.
- 도로. 북동측으로 약 6미터 도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 외벽은 적벽돌 치장쌓기, 내부는 벽지도배와 일부 타일 마감, 알미늄 샷시창호로 평가됐습니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 일단의주택단지조성사업지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 판단. 현재 회차 기준 최저가 40,097,000원이 아니라 인수액을 합친 170,121,746원을 취득원가의 출발점으로 삼아야 합니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 배당표 확정 전 당해세·집행비용이 달라지면 손진원의 배당액과 매수인 인수액도 달라질 수 있습니다.
- 임대차 실체 확인. 임차권자와 신청채권자가 동일하고 계약·전입·점유·소유권이전일이 2021.07.01로 겹칩니다. 계약서, 보증금 이체, 점유 경위를 확인해야 합니다.
- 임차권등기 원본 대조. 임차권등기의 범위, 보증금, 전입일, 점유개시일, 확정일자와 매각물건명세서의 인수 문구를 다시 대조해야 합니다.
- 공매·체납처분 확인. 공매공고 및 취소 이력과 다수 세금 압류가 있으므로 세무관서와 한국자산관리공사 진행 내역을 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 후 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 공동주택 관리 주체를 통해 공용부분 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰될수록 싸지는 물건”이 아니다
이 사건은 네 차례 유찰돼 최저가가 감정가의 24%까지 떨어졌지만, 가격 메리트가 커진 사건이 아닙니다. 손진원은 말소기준권리보다 앞서 전입·점유했고 확정일자와 배당요구를 갖춘 대항력 임차인입니다. 현재 최저가에서 예상되는 미배당 보증금은 130,024,746원, 낙찰가와 합친 실질취득은 170,121,746원입니다.
한 번 더 유찰되면 낙찰가는 줄지만 인수액이 늘어 실질취득은 169,905,222원, 두 번 더 유찰돼도 169,753,656원입니다. 즉 가격은 보증금 1.69억원 수준에 사실상 고정되고, 집행비용 때문에 감정가 1.67억원보다 높은 총부담이 형성됩니다. 여기에 세금 압류 11건, 공매 이력, 동일인이 임차권자와 경매 신청채권자로 등장하는 확인 과제까지 겹칩니다. 최저가만 보고 접근할 수 없는 고위험 대항력 인수형입니다.