의정부지방법원 2024타경86543. 등기상 공유자는 최근성 10분의 9, 주식회사중정이앤씨 10분의 1입니다. 공부상 연립/다세대 범주이지만 감정 이용상태에는 공부상 ‘다가구주택’으로 기재되어 있고, 조사 당시 건물은 미준공·공사중단·공실 상태입니다. 감정가는 705,031,600원이지만 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 169,278,000원까지 내려왔습니다.
다만 이 사건은 통상적인 “여러 번 유찰돼 싸진 물건”으로 접근하면 안 됩니다. 매각물건명세서에 갑구 2번 최선순위 가처분등기는 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수된다고 명시되어 있습니다. 해당 가처분의 피보전권리는 매매예약에 의한 소유권이전등기청구권이고, 그 권리가 실제 존재하는 것으로 확정되는 경우 매수인이 소유권을 상실할 수 있음까지 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경86543 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 가평군 청평면 삼회리 171-20 |
| 용도 / 현황 | 연립/다세대 · 공부상 다가구주택 · 미준공 · 공사중단 · 공실 |
| 공유자 | 최근성 10분의 9 · 주식회사중정이앤씨 10분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 705,031,600원 / 169,278,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 331,980,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 매각 대상 | 건물만 매각 · 건물 대지에 대한 법정지상권 성립 여부 불분명 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 ‘인수 가처분’
말소기준권리는 2017.04.26. 덕한대부주식회사 근저당권으로, 채권최고액은 825,000,000원입니다. 그러나 같은 날 그보다 앞선 접수번호 10991의 갑구 2번 가처분이 존재합니다. 매각물건명세서에는 이 가처분이 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다.
갑구 3번에는 주식회사중정이앤씨 지분 전부 이전청구권 가등기가 있고, 별도 주의사항에는 담보가등기인지 종류 확인 필요가 기재되어 있습니다. 또한 국세·지방세 압류 관련해서는 당해세에 해당할 경우 0순위 차감되어 후순위 미배당이 커질 수 있습니다.
② 임차·점유 — 현황 공실, 임대관계 미상
감정 이용상태는 현황 공실로 조사됐고, 임대관계는 미상입니다. 확인된 임차인은 없습니다. 따라서 현재 자료상 보증금 승계액을 계산할 임차인은 없지만, 이 사건의 주된 인수 위험은 임차권이 아니라 최선순위 가처분입니다.
③ 건물 자체 — 미준공·공사중단 상태
| 구조 | 철근콘크리트조 기타지붕(경사지붕) 3층 |
|---|---|
| 외벽 | 석재붙임 및 일부 마감 미처리 |
| 창호 | 하이샷시창호 |
| 공사상태 | 조사시점 현재 공사중단 |
| 공부상 면적 | 1층 187.58㎡ · 2~3층 각 185.7㎡ |
| 허가도면 면적 | 1층 241.90㎡ · 2~3층 각 238.76㎡ |
감정평가에서는 건축허가 당시 허가도면의 발코니 확장 등을 감안해 1층 241.90㎡, 2~3층 각 238.76㎡가 현황과 유사한 것으로 보아 평가했습니다. 다만 허가내역·허가면적은 관할관청 확인이 필요하고, 측량에 따른 실면적은 허가면적과 다를 수 있다고 명시되어 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 169,278,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,169,892원 |
| 을구 1번 근저당권 · 덕한대부주식회사 | 825,000,000원 | 166,108,108원 |
| 을구 2번 근저당권 · 선나경 | 150,000,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 이경순 | 106,000,000원 | 0원 |
| 갑구 13번 경매개시결정 · 최근성 | 331,980,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,412,980,000원 중 채권자 예상배당은 166,108,108원, 미배당은 1,246,871,892원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 금전 기준 매수인 인수액은 0원이지만, 최선순위 가처분의 비금전 인수 위험은 별도로 존재합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 미배당 확대
| 회차 | 매각가 | 총 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 169,278,000원 | 1,246,871,892원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 118,494,599원 | 1,296,944,325원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 82,946,219원 | 1,331,926,813원 | 0원 |
현재 회차에서도 채권자 총 청구 1,412,980,000원에 비해 매각대금이 크게 부족합니다. 5회·6회 유찰로 내려가면 미배당은 각각 1,296,944,325원, 1,331,926,813원으로 확대됩니다. 그러나 매각가가 내려간다는 사실만으로 이 사건의 권리 위험이 줄어드는 것은 아닙니다.
⑥ 토지·규제 메모
- 토지. 지목 전 · 토지이용상황 전 · 면적 28.0㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가).
- 용도지역. 계획관리지역.
- 공시지가. 296,300원/㎡.
- 규제. 자연보전권역·홍수관리구역·공장설립승인지역·(한강)폐기물매립시설 설치제한지역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함.
- 저촉. 소하천구역·소하천 저촉.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최선순위 가처분 원인권리 확인. 2017.04.26. 갑구 2번 가처분의 피보전권리인 매매예약에 의한 소유권이전등기청구권의 존부와 현재 효력을 확인해야 합니다.
- 소유권 상실 가능성 검토. 매각물건명세서가 명시한 인수 가처분은 단순한 후순위 말소 권리가 아닙니다.
- 가등기 성격 확인. 갑구 3번 가등기는 담보가등기 여부 등 종류 확인이 필요합니다.
- 건물만 매각 확인. 대지에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하므로 토지 사용관계와 대지권원 확인이 핵심입니다.
- 미준공·허가면적 확인. 공부상 면적과 허가도면상 면적 차이가 있어 관할관청 확인과 필요시 측량 검토가 필요합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 0순위 차감으로 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 현황 공실 재확인. 감정 당시 공실이고 임대관계는 미상이므로 현재 점유관계를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 최저가보다 먼저 볼 것은 ‘소유권을 지킬 수 있는가’
이 사건의 숫자만 보면 감정가 705,031,600원이 4회 유찰되어 169,278,000원까지 낮아졌습니다. 하지만 권리분석의 중심은 할인율이 아닙니다. 최선순위 가처분이 매수인에게 인수되고, 피보전권리가 실제 존재하는 것으로 확정되면 소유권을 상실할 수 있다는 점이 가장 먼저 검토되어야 합니다. 동시에 건물만 매각되고 대지의 법정지상권 성립 여부가 불분명하며, 건물도 미준공·공사중단 상태입니다. 이 사건은 낮아진 최저가보다 인수 가처분·대지 사용권원·미준공 상태의 확인이 선행돼야 하는 물건입니다.
