감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 최선순위 가처분을 인수한다 — 가평 삼회리 미준공 건물

의정부지방법원 2024타경86543. 가평군 청평면 삼회리 171-20 외 1필지에 있는 철근콘크리트조 기타지붕 3층 건물입니다. 사건 분류는 연립/다세대이고 공부상 이용상태는 다가구주택이지만, 현황은 미준공된 채 공사가 중단된 공실입니다. 공유자는 최근성 지분 10분의 9, 주식회사중정이앤씨 지분 10분의 1이며, 2024.12.12. 최근성의 신청으로 공유물분할을 위한 경매개시결정이 등기됐습니다.

가격표만 보면 감정가 705,031,600원에서 최저가 241,826,000원으로 내려와 감정가의 34.3%입니다. 그러나 이 사건은 최저가의 할인율보다 매각 후에도 살아남는 가처분과 토지 사용권을 먼저 봐야 합니다. 낮아진 가격만으로 저렴하거나 투자 메리트가 있다고 결론 내릴 수 없습니다.

* 0원은 배당 시뮬레이션상 금전 인수액입니다. 2017.04.26. 최선순위 가처분은 금액과 별개로 매수인에게 인수됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가처분이 살아남는다

권리분석의 핵심은 접수일이 같은 2017.04.26. 권리들의 접수번호 순서입니다. 갑구 2번 가처분은 접수번호 10991, 말소기준인 을구 1번 덕한대부주식회사 근저당은 접수번호 10992입니다. 가처분이 근저당보다 먼저 접수됐고, 매각물건명세서에도 이 가처분은 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다.

말소기준은 주식회사중정이앤씨 지분 전부에 설정된 덕한대부주식회사 근저당권으로, 채권최고액은 825,000,000원입니다. 그 이후 접수된 을구 2번 근저당권 150,000,000원, 갑구 3번 가등기, 가압류와 압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 갑구 3번 가등기는 담보가등기인지 종류를 확인할 필요가 있습니다.

현재 현황은 공실이고 확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정요항상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 현장 점유와 출입·사용 관계를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

② 가격 판단 — 34.3%라는 할인율만으로는 부족하다

현재 최저매각가는 241,826,000원으로 감정가 705,031,600원의 34.3%이고, 이미 3회 유찰됐습니다. 다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 169,278,200원, 5회 유찰 시 118,494,739원입니다.

그러나 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아, 최저가가 실제 시장가보다 낮은지 검증할 근거가 없습니다. 더구나 일반적인 완성 건물이 아니라 미준공·공사중단 건물이고, 토지를 제외한 건물만 매각되며 법정지상권도 불분명합니다. 감정가 대비 할인율은 권리·공사·토지 위험을 반영해 내려온 숫자일 수 있으므로 34.3%라는 비율 자체를 가격 메리트로 평가해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 241,826,000원 가정)

채권 합계는 1,744,960,000원이고, 예상배당은 237,640,436원, 미배당은 1,507,319,564원입니다. 매각대금은 집행비용을 제외하면 을구 1번 덕한대부주식회사 근저당에도 전액 미치지 못하며, 후순위 권리자와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다.

배당 시뮬레이션상 매수인의 금전 인수액은 0원입니다. 다만 최선순위 가처분은 매수인에게 인수되며, 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.

④ 물건 구조·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 공부상 다가구주택이나 미준공된 상태로 현황 공실이며, 조사 시점 현재 공사가 중단돼 있습니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트조 기타지붕 3층 건물로 외벽은 석재붙임 및 일부 마감이 처리되지 않은 상태이고 창호는 하이샷시창호입니다.
• 면적 차이. 등기상 면적은 1층 187.58㎡, 2층과 3층은 각각 185.7㎡입니다. 허가도면상 면적은 1층 241.90㎡, 2층과 3층은 각각 238.76㎡로, 허가내역 확인과 필요 시 측량이 요구됩니다.
• 토지 사용권. 건물만 매각되며 건물 대지에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 토지 소유관계와 대지 사용 가능성을 확인하지 않으면 건물 가치 판단이 어렵습니다.
• 토지 조건. 관련 토지 정보는 지목 전, 면적 28.0㎡, 계획관리지역, 공시지가 296,300원/㎡입니다.
• 규제. 자연보전권역·홍수관리구역·공장설립승인지역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함되고, 소하천구역과 소하천에 저촉됩니다.
• 환금성. 미준공·공사중단 상태, 토지 제외, 법정지상권 불분명, 최선순위 가처분 인수로 일반적인 주택보다 매수자와 금융조달 범위가 제한될 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최선순위 가처분 원인 확인. 의정부지방법원 2017카합56 사건과 매매예약에 의한 소유권이전등기청구권의 존부·진행 결과를 확인해야 합니다.
• 소유권 상실 시나리오 검토. 가처분 피보전권리가 확정될 경우 매수인이 소유권을 상실할 수 있다는 명세서 기재를 전제로 응찰 여부를 결정해야 합니다.
• 토지 권원 확인. 건물만 매각되므로 토지 소유자, 대지 사용관계, 법정지상권 성립 요건과 토지사용 대가 가능성을 검토해야 합니다.
• 미준공 상태 확인. 건축허가, 공사중단 시점, 사용승인 가능성, 설계변경 필요 여부와 잔여 공사 범위를 관할관청 및 현장에서 확인해야 합니다.
• 면적 대조. 등기상 면적과 허가도면상 면적이 다르므로 허가내역과 실제 면적을 확인하고 필요하면 측량해야 합니다.
• 가등기 성격 확인. 갑구 3번 가등기가 담보가등기인지, 매각으로 소멸하는 권리인지 원본 문서로 재확인해야 합니다.
• 세금 우선권 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 존재하면 집행비용 다음 순위에서 차감돼 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
• 점유 재조사. 현황은 공실이지만 임대관계는 미상이므로 현장 출입, 유치권 주장, 공사업자 점유와 잔존 물품을 확인해야 합니다.
• 가격 재평가. 실거래 시세 대신 토지 사용권, 권리 해소비용, 미준공 건물의 잔여 공사와 사용승인 가능성을 반영한 별도 가치평가가 필요합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·건축허가도면과 세금 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “34.3% 할인보다 소유권 보전이 먼저다”

이 물건의 최저가는 감정가의 34.3%까지 내려왔고 배당표상 금전 인수액도 0원입니다. 하지만 가격표보다 먼저 해결해야 할 문제가 있습니다. 말소기준 근저당보다 앞선 최선순위 가처분이 매수인에게 인수되고, 피보전권리가 확정되면 낙찰받은 소유권 자체를 상실할 수 있습니다.

건물만 매각돼 법정지상권 성립 여부가 불분명하고, 건물은 미준공·공사중단 상태이며 등기 면적과 허가도면상 면적도 다릅니다. 여기에 비교 가능한 실거래 시세도 확인되지 않아, 3회 유찰과 241,826,000원이라는 최저가만으로 싸다고 판단할 수 없습니다. 가격은 낮지만 권리와 사용 가능성이 확정되지 않은 물건으로, 가처분 해소와 토지 사용권, 준공 가능성이 명확해지기 전에는 보수적인 판단이 필요합니다.