의정부지방법원 2024타경86772. 남양주시 화도읍 마석엘아이지아파트 208동 802호, 전용 84.98㎡ 아파트입니다. 권리 구조의 핵심은 대항력 있는 임차권입니다. 임차인 유성호는 보증금 250,000,000원, 전입 2021.06.15, 확정일자 2021.05.28로 대항력과 우선변제권을 갖춘 상태입니다. 일반적인 경우라면 낙찰가와 배당 상황에 따라 매수인 인수 위험을 검토해야 하지만, 본건은 주택도시보증공사가 임차보증금반환채권 양수인으로서 인수조건변경확약서를 제출하여 해당 위험을 해소하는 구조입니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 8회 유찰된 물건이지만 현재 최저가 2.91억은 최근 12개월 거래 평균 2.7408억보다 높습니다. 유찰 횟수만 보고 저렴하다고 판단하기 어려운 사례입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경86772 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 비룡로158번길 11, 208동 8층802호 (마석엘아이지아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.98㎡ · 방3, 주방, 거실, 욕실, 발코니 |
| 소유자 | 김옥선 |
| 감정가 / 최저가 | 291,000,000원 / 291,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 265,835,382원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있으나 확약 구조
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 유성호 | 250,000,000원 | 有 | 有 | 확약 적용 |
임차권등기는 2023.07.04 접수되었으며 임차보증금은 250,000,000원입니다. 전입일이 말소기준권리 이전으로 대항력이 인정되는 구조입니다. 다만 매각물건명세서 비고의 확약에 따라 주택도시보증공사는 배당금 수령 후 남은 잔여금액에 대한 대항력을 포기하고 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의하는 조건을 제출했습니다.
② 시세 비교 — 8회 유찰보다 중요한 가격
마석LIG아파트 동일 평형(84.98㎡) 최근 거래 기준입니다. 최근 12개월 평균은 274,083,333원이며 최신 거래는 2026.07 기준 267,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.98㎡ | 10 | 267,500,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 1 | 268,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 13 | 275,000,000원 |
| 최근 12개월 | 84.98㎡ | 6건 | 274,083,333원 |
최저가 291,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 106.2%입니다. 전체 평균 거래가 273,875,000원과 비교해도 가격 우위가 크지 않습니다. 8회 유찰은 매력 신호라기보다 실제 시장 응찰가와 감정가 사이의 괴리를 확인하는 자료로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 291,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 4,874,000원 |
| 임차인 유성호 보증금 | 250,000,000원 | 250,000,000원 |
| 애큐온저축은행 근저당 | 87,600,000원 | 36,126,000원 |
| 주택도시보증공사 경매개시 | 265,835,382원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 화도초등학교 북서측 인근 마석LIG아파트 단지 내 위치하며 공동주택 및 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근 버스정류장 및 경춘선 전철역이 소재합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 제1종일반주거지역 등이 관련되며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 444세대 규모 단지이며 2005년 준공, 동일 평형 거래가 지속되고 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 확인. 유성호 임차권 관련 확약서 내용과 임차권등기 말소 조건을 반드시 확인하세요.
- 가격 기준. 최저가보다 최근 실거래와 최신 거래를 기준으로 응찰가를 판단해야 합니다.
- 시세 비교. 최근 12개월 평균 274,083,333원 대비 현재 최저가는 높은 수준입니다.
- 권리 원본. 등기부·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “유찰이 많아도 가격은 따로 봐야 한다”
이 물건은 대항력 임차권이라는 위험 요소가 있었지만 확약으로 매수인 부담이 정리되는 구조입니다. 그러나 경매의 핵심은 권리만이 아니라 가격입니다. 현재 최저가 291,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균보다 높아, 8회 유찰이라는 숫자만으로 매수 메리트를 판단하기 어렵습니다. 권리는 정리됐지만 가격은 추가 검토가 필요한 물건입니다.
