광주지방법원 2025타경51772. 광양읍 용강리 광양송보파인빌7차아파트 702동 1층 103호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이고, 대상 면적은 84.9548㎡입니다. 소유자 고은미는 2020.06.29 거래가액 146,459,240원으로 소유권을 취득했고 같은 날 광양원예농업협동조합 앞으로 채권최고액 159,600,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 2022.04.15 추가 근저당 50,400,000원, 2025년 주식회사 누림·신한카드· 전남신용보증재단의 가압류와 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 현재 회차의 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51772 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 광양읍 용강리 907 광양송보파인빌7차아파트 702동 1층 103호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 84.9548㎡ · 철근콘크리트구조 · 24층건 중 1층 103호 |
| 소유자 | 고은미 · 2020.06.29 소유권이전 · 거래가액 146,459,240원 |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 122,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 광양원예농업협동조합 / 155,430,070원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 미납관리비 | 547,450원 (2025.07.22 현황조사일 기준) |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2020.06.29 을구 2번 근저당권입니다. 광양원예농업협동조합의 채권최고액 159,600,000원이 말소기준이고, 이후 설정된 같은 조합의 50,400,000원 근저당과 주식회사 누림 12,800,500원, 신한카드 12,994,378원, 전남신용보증재단 10,020,745원의 가압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 뒤 최근 거래보다 낮아졌다
광양송보파인빌7차의 대상 면적과 매칭된 최근 12건 실거래입니다. 최근 12개월 평균은 157,616,666원, 최신 거래는 2026.04 148,250,000원입니다. 현재 최저매각가 122,500,000원은 최근 12개월 평균의 77.7%로, 감정가 175,000,000원에서 한 차례 유찰된 뒤 최근 거래권보다 낮아진 상태입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 85.0㎡ | 9 | 148,250,000원 |
| 2026.04 | 85.0㎡ | 2 | 155,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 16 | 140,000,000원 |
| 2026.03 | 85.0㎡ | 16 | 159,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 9 | 150,150,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 14 | 157,000,000원 |
| 2026.02 | 84.95㎡ | 10 | 160,000,000원 |
| 2026.02 | 85.0㎡ | 26 | 170,000,000원 |
| 2026.01 | 84.95㎡ | 8 | 160,000,000원 |
| 2025.12 | 84.99㎡ | 10 | 160,000,000원 |
| 2025.12 | 84.99㎡ | 6 | 159,000,000원 |
| 2025.11 | 84.95㎡ | 21 | 173,000,000원 |
| 평균 | 84.9548㎡ | 12건 | 157,616,666원 |
최근 12건 범위는 140,000,000원~173,000,000원입니다. 감정가 175,000,000원은 최근 거래 최고가보다도 높지만, 현재 최저가는 122,500,000원으로 최근 12건 최저 거래 140,000,000원보다 낮습니다. 다만 본건은 1층 103호이므로 실제 응찰가는 같은 단지의 개별 층·상태 차이를 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 122,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,515,000원 |
| 1. 을구 2번 근저당 · 광양원예농업협동조합 | 159,600,000원 | 119,985,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 광양원예농업협동조합 | 50,400,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 누림 | 12,800,500원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 12,994,378원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 전남신용보증재단 | 10,020,745원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 122,500,000원 가정 시 채권자 총 청구액 245,815,623원 중 119,985,000원이 배당되고, 미배당액은 125,830,623원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 122,500,000원 | 119,985,000원 | 125,830,623원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 85,750,000원 | 83,806,500원 | 162,009,123원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 60,024,999원 | 58,544,549원 | 187,271,074원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 증가하지만, 제공된 배당 시나리오에서는 매수인 인수가 각 회차 모두 0원입니다. 따라서 이 물건은 낙찰가 하락이 별도의 인수금 증가로 상쇄되는 대항력 임차인 인수형 구조가 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 광양마로초등학교 북동측 인근으로, 주변에 아파트단지·상가·학교가 소재한 주거지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 24층건 중 1층 103호이며 일반적인 급배수·위생·소방·승강기·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 지목 대, 부정형 완경사이며 공시지가는 311,800원/㎡입니다.
- 단지·거래. 광양송보파인빌7차는 867세대, 2011.05.13 사용승인 기준이며 최근 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다.
- 최근 거래 범위. 140,000,000원~173,000,000원, 최근 12개월 평균 157,616,666원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차관계 재확인. 조사된 임차인은 없으나 임대관계가 미상이므로 매각물건명세서·현황조사 원문과 현장 점유를 다시 확인하세요.
- 1층 개별성 확인. 비교 거래에는 여러 층이 섞여 있으므로 1층 103호의 내부 상태와 개별 조건을 직접 확인하세요.
- 미납관리비 확인. 2025.07.22 기준 547,450원이 기재돼 있으므로 입찰 직전 관리사무소에서 현재 금액을 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2020.06.29 광양원예농업협동조합 근저당권입니다. 이후 권리의 소멸 여부를 등기 원본과 대조하세요.
- 가격 기준. 현재 최저가 122,500,000원은 최근 12개월 평균 157,616,666원의 77.7%, 최신 거래 148,250,000원보다 낮습니다.
맺으며 — 권리는 정리되고, 승부처는 현장 확인과 응찰가
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2020.06.29 근저당권이 말소기준이고 그 뒤의 추가 근저당과 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수는 0원입니다.
가격도 신건 감정가 175,000,000원과는 상황이 달라졌습니다. 한 차례 유찰된 현재 최저가 122,500,000원은 최근 12개월 실거래 평균 157,616,666원의 77.7%이고, 최신 거래 148,250,000원보다 낮습니다. 따라서 현 회차는 최근 거래 기준으로 가격 여지가 생긴 구간입니다. 다만 1층이라는 개별 조건, 임대관계 미상, 미납관리비 547,450원은 반드시 현장에서 확인해야 합니다. 결론은 권리상 인수 0원, 가격은 최근 시세 아래 — 현장 확인 후 응찰가를 정할 물건입니다.
