의정부지방법원 2024타경86963. 남양주시 다산동 법조빌딩정행의 근린시설 경매입니다. 감정가는 1,401,000,000원이지만 5회 유찰된 회차의 최저매각가는 235,466,000원으로 낮아졌습니다. 외형적으로는 할인폭이 크지만 권리관계는 단순하지 않습니다. 실제 임차인 윤형권은 말소기준권리보다 먼저 전입한 대항력 임차인으로 표시되어 있고, 배당분석에서는 보증금 전액이 매수인에게 인수되는 것으로 처리됩니다.
또한 등기부상 소유자는 에이치비코리아주식회사와 주식회사비젼제이아이건설이며 각 지분은 2분의 1입니다. 경매개시결정에는 에이치비코리아주식회사 지분이 대상으로 기재되어 있습니다. 반면 매각물건명세서 비고에는 일괄매각 및 여러 목록의 이용관계가 표시되어 있어, 최종 매각 대상과 공유지분 취득 범위를 원본 서류에서 일치시켜 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경86963 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산중앙로82번안길 156, 지1층비03호 (다산동, 법조빌딩정행) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설 지1층 비03호(기호 1)는 인접한 비01호와 함께 식당으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층, 지상 5층 · 사용승인일 2021.11.25 |
| 소유자 | 에이치비코리아주식회사 (지분 2분의 1) 주식회사비젼제이아이건설 (지분 2분의 1) |
| 경매개시 대상 | 등기상 에이치비코리아주식회사 지분에 대한 강제경매개시결정 |
| 감정가 | 1,401,000,000원 |
| 최저매각가 | 235,466,000원 (5회 유찰 · 감정가 대비 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구 | 안미영 / 418,484,272원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 (기재 기일 · 경과, 실제 매각 결과 확인 필요) |
| 매각조건 | 일괄매각 |
| 실제 임차인 | 윤형권 · 보증금 5,000,000원 · 월차임 3,000,000원 |
| 예상 인수액 | 5,000,000원 |
① 권리 흐름 — 압류는 소멸, 임차보증금은 인수
등기상 소유권보존 당시 소유자는 코리아신탁주식회사이며, 해당 신탁 관련 등기는 말소된 상태입니다. 이후 에이치비코리아주식회사와 주식회사비젼제이아이건설에 각각 지분 2분의 1씩 소유권이 이전되었습니다.
말소기준으로 표시된 권리는 2024.04.22 국민건강보험공단의 압류입니다. 해당 압류와 안미영의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 남양주시 압류는 2025.03.26 해제로 이미 말소되었습니다.
그러나 등기상 압류의 소멸과 임차인의 보증금 인수는 별개의 문제입니다. 윤형권은 말소기준권리보다 앞선 전입신고를 근거로 대항력이 있는 것으로 표시되어 있으며, 배당표에서는 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 산정합니다.
② 임차인 분석 — 대항력 있는 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤형권 | 전체 | 5,000,000원 | 3,000,000원 | 대항력 有 | 배당분석상 無 확정일자 미상 | 전액 인수 5,000,000원 |
| 실제 임차인 | 윤형권 1명 |
|---|---|
| 전입신고 | 2022.11.01 |
| 말소기준권리 | 2024.04.22 국민건강보험공단 압류 |
| 대항력 | 있음 · 전입신고가 말소기준권리보다 빠름 |
| 확정일자 | 미상 |
| 우선변제권 | 배당분석상 없음 · 원본 확인 필요 |
| 배당요구 | 확인 필요 |
| 보증금 | 5,000,000원 |
| 월차임 | 3,000,000원 |
| 예상 배당 | 0원 |
| 매수인 인수 | 5,000,000원 전액 |
윤형권의 전입신고일은 2022.11.01로 말소기준권리인 2024.04.22보다 빠릅니다. 배당분석은 대항력을 인정하면서 우선변제권은 없는 것으로 처리하고 있습니다. 따라서 최저가 낙찰을 가정하면 보증금 5,000,000원이 배당되지 않고 매수인에게 승계됩니다.
임차보증금 인수: 5,000,000원
실질취득금액: 240,466,000원
이 금액은 최저가 낙찰과 보증금 전액 인수를 가정한 합계이며, 취득세·명도비용·관리비 등은 별도입니다. 최종 인수금액은 매각물건명세서, 임대차계약 및 실제 배당관계를 대조해 확정해야 합니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 17%가 시세의 17%는 아니다
이 사건의 감정가는 1,401,000,000원입니다. 5회 유찰 이후 최저매각가는 235,466,000원으로 감정가 대비 16.81%까지 하락했습니다. 다만 이는 감정가와 최저가의 비교일 뿐, 실제 시장가격에 대한 할인율은 아닙니다.
| 구분 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 1,401,000,000원 | 감정평가 기준금액 |
| 현재 회차 최저가 | 235,466,000원 | 5회 유찰 · 감정가 16.81% |
| 임차보증금 인수 | 5,000,000원 | 매수인 추가 부담 |
| 실질취득금액 | 240,466,000원 | 최저가 낙찰 기준 |
따라서 5회 유찰이라는 사실을 곧바로 저가매수 기회로 해석해서는 안 됩니다. 인접 호실과 연결된 식당 이용상태, 일부 공실, 매각 범위, 임차관계 및 향후 처분 가능성을 함께 검토해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 235,466,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,096,524원 |
| 인수 · 임차인 윤형권 | 5,000,000원 | 0원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 안미영 | 418,484,272원 | 231,369,476원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 신청채권자 미배당 | - | 187,114,796원 |
예상배당은 매각대금 235,466,000원에서 집행비용 4,096,524원을 공제한 뒤 신청채권자에게 231,369,476원을 배당하는 구조입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 미반영된 추정치이므로 실제 배당과 다를 수 있습니다.
안미영의 청구액은 418,484,272원이며 예상배당액은 231,369,476원입니다. 이에 따라 187,114,796원의 미배당이 발생합니다. 다만 이는 신청채권자의 채권 미회수액이지 매수인이 자동으로 인수하는 채무는 아닙니다. 매수인의 별도 인수금액은 임차보증금 5,000,000원으로 계산되어 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수금은 별도
| 회차 | 최저가 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 235,466,000원 | 5,000,000원 | 240,466,000원 |
| 6회 유찰 시 | 164,826,200원 | 5,000,000원 | 169,826,200원 |
| 7회 유찰 시 | 115,378,340원 | 5,000,000원 | 120,378,340원 |
이 사건의 임차보증금은 각 회차의 최저가보다 작고, 예상배당에서 보증금 전액이 매수인에게 인수되는 구조입니다. 따라서 회차별 실질취득금액은 최저가에 5,000,000원을 더한 금액으로 계산합니다.
6회 유찰 시 예상 신청채권자 배당은 161,718,633원, 미배당은 256,765,639원입니다. 7회 유찰 시 예상 배당은 112,963,043원, 미배당은 305,521,229원으로 증가합니다. 다만 이러한 채권자의 미배당이 곧바로 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부지방법원 남양주지원 남서측 도로 건너편에 위치합니다. 공공시설·업무시설·근린생활시설이 혼재하는 지역으로 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 경의중앙선 도농역이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통여건은 무난한 것으로 조사되었습니다.
- 실제 이용. 기호 1과 기호 3은 인접한 지1층 비01호와 함께 윈야드 식당으로 이용 중입니다. 기호 2는 공실이며 식당의 1층 통로 등으로 일시적으로 이용되고 있습니다.
- 매각 범위. 일괄매각으로 표시되어 있습니다. 비03호 단독 이용 가능성과 목록별 소유권·지분을 매각목록에서 확인해야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 5층 건물이며 사용승인일은 2021.11.25입니다. 급배수·위생·상하수도·화재경보기·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 북측 약 20m, 남동측 약 12m 포장도로에 접하며 기호 2 토지는 동측 약 6m 도로에도 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구)입니다. 과밀억제권역·배출시설설치제한지역 등의 지정사항이 있습니다. 토지 공시지가는 5,602,000원/㎡입니다.
- 건축 관련. 위반건축물 사항은 표시되지 않았으며 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 5회 유찰된 근린시설입니다. 지하층 식당 이용과 인접 호실 연계, 일부 공실 및 공유지분 문제가 있어 독립적인 임대·매각 가능성을 확인할 필요가 있습니다. 현재 최저가가 시장가격보다 낮다는 근거는 확보되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각결과 확인. 기재 매각기일은 2026.08.26입니다. 이미 경과한 기일이므로 실제 매각 여부, 변경·취하 여부 및 이후 기일을 법원에서 확인해야 합니다.
- 공유지분 확인. 강제경매개시결정의 대상이 에이치비코리아주식회사 지분으로 표시되어 있습니다. 매각물건명세서와 매각목록을 대조하여 취득하게 되는 지분을 확정해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 기호 1·2·3의 구체적인 매각 대상과 각 목록의 등기사항을 확인해야 합니다. 비03호의 등기만으로 전체 일괄매각 대상의 권리가 모두 확인되었다고 판단해서는 안 됩니다.
- 임차보증금 인수. 윤형권의 대항력 및 보증금 5,000,000원 인수 구조를 확인해야 합니다. 임대차계약서와 확정일자, 실제 배당 및 점유관계를 대조해야 합니다.
- 식당 점유 범위. 인접 비01호와 함께 이용하는 식당의 실제 점유 경계 및 출입 동선을 확인해야 합니다. 기호 2의 통로 이용관계도 점검 대상입니다.
- 시세 확인. 감정가 대비 16.81%라는 수치만으로 저가 여부를 판단하지 말고 인근 유사 근린시설의 최근 실거래가와 임대수익을 비교해야 합니다.
- 자금 계획. 현재 최저가 기준 매각대금 235,466,000원과 임차보증금 인수 5,000,000원을 구분하여 준비하고, 세금·명도·관리비 등 별도 비용을 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비 중 승계 가능한 공용부분과 당해세 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목을 확인해야 합니다.
- 현장 확인. 지하층의 접근성, 독립 출입, 식당 설비, 영업 지속 가능성 및 공실 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최종 매각목록을 대조해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 17%”보다 중요한 것은 실제 취득 대상
이 사건은 감정가 1,401,000,000원에서 최저가 235,466,000원까지 하락한 근린시설입니다. 5회 유찰로 가격이 크게 내려온 것은 분명하지만, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수는 없습니다.
권리상으로는 대항력 임차인 윤형권의 보증금 5,000,000원 전액 인수가 명시적인 부담입니다. 이에 따른 현재 회차의 실질취득금액은 240,466,000원입니다. 반면 신청채권자의 미배당 187,114,796원은 매수인 인수채무로 합산하지 않습니다.
더 중요한 검토사항은 공유지분에 대한 강제경매개시결정과 일괄매각 범위의 관계입니다. 등기상 각 공유자의 지분이 나뉘어 있고, 여러 호실이 식당과 통로 등으로 연결되어 이용되는 상태이므로 실제 취득하는 권리와 독립적인 이용 가능성을 확인해야 합니다.
종합하면, 5회 유찰에 따른 가격 하락은 확인되지만 시세 대비 저가 여부는 검증되지 않았습니다. 임차보증금 인수, 공유지분, 일괄매각 범위, 인접 호실과의 이용관계가 함께 존재하는 만큼 권리와 환금성에 관한 불확실성이 큽니다. 현재 회차의 가격만으로 접근하기보다는 취득 범위와 실제 시장가치에 대한 확인이 선행되어야 합니다.
