의정부지방법원 2024타경86963. 다산동 법조빌딩정행의 지하 1층 근린생활시설을 포함한 일괄매각 사건입니다. 감정가 1,401,000,000원에서 네 차례 유찰돼 최저매각가는 336,380,000원까지 내려왔습니다. 표면적인 할인폭은 크지만 권리구조는 단순하지 않습니다. 등기상 에이치비코리아 주식회사와 주식회사비젼제이아이건설이 각 2분의 1을 보유하고 있으며, 압류와 강제경매개시결정은 에이치비코리아 주식회사 지분에 설정돼 있습니다.
따라서 압류·경매개시결정이 매각으로 말소되더라도 다른 공유자인 주식회사비젼제이아이건설의 지분은 그대로 남습니다. 낙찰자는 단독 소유자가 아니라 공유관계에 들어가는 구조입니다. 여기에 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인 윤형권의 보증금 5,000,000원이 매수인에게 승계됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경86963 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산중앙로82번안길 156, 지1층 비03호 (다산동, 법조빌딩정행) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층, 지상 5층 · 사용승인일 2021.11.25 |
| 공유관계 | 에이치비코리아 주식회사 2분의 1 · 주식회사비젼제이아이건설 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,401,000,000원 / 336,380,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 안미영 / 418,484,272원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘남는 공유관계’가 핵심
말소기준은 2024.04.22. 국민건강보험공단의 에이치비코리아 주식회사 지분 압류입니다. 이후 강제경매개시결정과 남양주시 압류는 매각으로 소멸하고, 남양주시 압류는 2025.03.26. 이미 해제돼 말소됐습니다. 그러나 이 물건의 핵심은 후순위 권리의 말소 여부가 아니라 매각 대상이 공유지분이라는 점입니다. 주식회사비젼제이아이건설의 2분의 1 지분은 낙찰로 취득하는 대상이 아닙니다.
② 임차인 — 대항력 있고 보증금 전액 승계
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤형권 | 전체 | 2022.11.01 | 5,000,000원 | 3,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 5,000,000원 인수 |
실제 임차인은 윤형권 1명입니다. 전입일 2022.11.01.은 말소기준권리인 2024.04.22. 압류보다 빠르므로 대항력이 인정됩니다. 우선변제권은 없어 매각대금에서 보증금을 배당받지 못하고, 보증금 5,000,000원 전액이 매수인에게 승계됩니다.
③ 점유·이용 구조 — 인접 호실과 함께 식당으로 사용
매각물건명세서상 본 사건은 일괄매각입니다. 목록 1과 목록 3은 인접한 지하 1층 비01호와 함께 윈야드 식당으로 이용 중입니다. 목록 2는 현재 공실이지만 목록 1·3 식당의 1층 통로 등으로 일시적으로 이용되고 있습니다.
감정 이용상태도 기호 1·3은 인접 비01호와 함께 식당으로, 기호 2는 공실 및 일부 통로로 이용 중이라고 기재합니다. 각 호실의 독립적인 사용 상태뿐 아니라 인접 호실과 연결된 동선, 시설물 경계와 점유 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 336,380,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,509,320원 |
| 인수. 임차인 윤형권 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 안미영 | 418,484,272원 | 330,870,680원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 신청채권자에게 330,870,680원이 배당되고 87,613,592원이 미배당됩니다. 임차인 보증금 5,000,000원은 배당금에서 지급되지 않고 매수인이 인수합니다. 집행비용은 매각가 기준 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 인수액 | 실질취득 | 신청채권자 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰(24.01%) | 336,380,000원 | 5,000,000원 | 341,380,000원 | 87,613,592원 |
| 5회 유찰 시(16.81%) | 235,465,999원 | 5,000,000원 | 240,465,999원 | 187,114,797원 |
| 6회 유찰 시(11.76%) | 164,826,199원 | 5,000,000원 | 169,826,199원 | 256,765,640원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부지방법원 남양주지원 남서측 도로 건너편에 위치하며, 주변은 공공시설·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 경의중앙선 도농역이 있어 전반적인 교통여건은 무난합니다.
- 도로. 북측 약 20m, 남동측 약 12m 도로에 접하고, 관련 토지는 동측 약 6m 포장도로에도 접합니다.
- 토지. 준주거지역·남양주 다산지금 공공주택지구 지구단위계획구역이며, 토지면적 919.2㎡·공시지가 5,602,000원/㎡입니다.
- 건물. 사용승인일은 2021.11.25.이며 급배수·위생·화재경보기·승강기·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 지하 근린생활시설, 공유지분, 대항력 임차인, 인접 호실과 연결된 식당 사용관계가 겹치고 네 차례 유찰된 물건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각지분 확인. 에이치비코리아 주식회사 2분의 1 지분 강제경매 구조와 각 목록별 매각 범위를 등기부·매각물건명세서 원본에서 대조해야 합니다.
- 공유자 관계. 낙찰 후 주식회사비젼제이아이건설과 공유관계가 남으므로 사용·수익 및 처분 방안을 사전에 검토해야 합니다.
- 임차보증금 인수. 윤형권의 보증금 5,000,000원은 배당되지 않고 매수인이 인수합니다. 최저가가 아닌 실질취득가를 자금 기준으로 삼아야 합니다.
- 점유 범위 확인. 임차인이 전체를 점유하는 것으로 조사됐으므로 실제 점유 위치와 일괄매각 각 목록의 점유관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 인접 호실 경계. 비01호와 연결된 식당의 출입구·내부 통로·주방·설비와 매각 대상 경계를 확인해야 합니다.
- 영업 상태 확인. 목록 1·3의 식당 사용과 목록 2의 공실·통로 사용이 매각기일까지 유지되는지 재확인해야 합니다.
- 체납 확인. 관리비, 공용부분 비용, 당해세와 실제 집행비용을 관리주체 및 집행기록에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “24% 할인”보다 먼저 볼 것이 있다
최저매각가는 감정가의 24.01%로 낮아졌고, 네 차례 유찰이라는 숫자만 보면 강한 가격 신호처럼 보입니다. 그러나 매수인이 실제 부담할 금액은 보증금 인수까지 포함한 341,380,000원이며, 그보다 더 중요한 문제는 2분의 1 지분 취득입니다. 다른 공유자의 지분은 남고, 대항력 임차인이 전체를 점유하며, 일괄매각 대상은 인접 비01호와 연결된 식당 및 통로로 이용되고 있습니다.
후순위 권리는 소멸하지만 공유관계와 임차보증금은 남습니다. 감정가 대비 할인율만으로 일반 근린시설처럼 접근할 물건이 아니며, 지분 사용·수익 방안과 점유·영업 공간의 물리적 경계를 해결할 수 있을 때에만 가격을 논할 수 있습니다. 이 사건의 결론은 “가격은 낮아졌지만 권리와 사용관계의 난도는 높다”입니다.