광주지방법원 2025타경51853. 순천시 조례동 1690-20, 남신월4길 9-8 소재의 근린시설 + 토지 일괄매각 사건입니다. 토지는 446.4㎡의 대지이고 일반상업지역에 속하며, 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 단층으로 감정 당시 노랭방·사무실 등으로 이용되고 있습니다. 현재 최저가는 감정가의 70%인 911,081,000원입니다.
그러나 이 사건에서 30% 유찰 할인보다 먼저 봐야 할 것은 선순위 가등기입니다. 말소기준권리는 2015.08.20. 임기현 근저당권이지만, 그보다 앞선 소유권이전청구권가등기들이 매각물건명세서상 매수인 인수로 명시되어 있습니다. 특히 가등기된 매매예약이 완결되는 경우에는 낙찰자가 취득한 소유권 자체를 잃을 수 있다고 명시돼 있어, 일반적인 “근저당 이후 권리 소멸형”과는 전혀 다른 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51853 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 조례동 1690-20 · 전라남도 순천시 남신월4길 9-8 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 · 수목 포함 |
| 토지 | 대 446.4㎡ · 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 소로각지 |
| 건물 이용상태 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 단층 · 노랭방, 사무실 등으로 이용 중 |
| 소유자 | 장영권 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,301,544,000원 / 911,081,000원 (1회 유찰·70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 임기현 / 154,202,739원 |
| 말소기준권리 | 2015.08.20. 을구 3번 근저당권 · 임기현 · 채권최고액 70,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가등기가 남는다
매각물건명세서 비고에 따르면 두 가등기는 담보가등기인지 순위보전가등기인지 권리신고가 없는 상태입니다. 동시에 “위 가등기는 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 인수하며, 가등기된 매매예약이 완결되는 경우에는 매수인이 소유권을 상실할 수 있음”이 명시되어 있습니다. 따라서 가등기의 실체와 예약완결 가능성을 확인하지 않고 최저가만으로 응찰 여부를 판단하기 어렵습니다.
② 임차인 — 2명 중 1명은 대항력 판정이 끝나지 않았다
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 / 월세 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 레티히엔 | 유흥주점 전체 | 20,000,000원 / 1,500,000원 | 2024.10.04 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 오양묵 | 단층사무소 일부(3칸) · 창고 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고자는 없습니다. 레티히엔은 전입신고일이 2024.10.04.로 말소기준권리 2015.08.20.보다 뒤여서 대항력이 없습니다. 반면 오양묵은 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 있음으로 단정할 수 없으며, 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 이 임차인의 보증금과 전입 시점이 확인되기 전에는 임차보증금 승계 위험을 완전히 닫을 수 없습니다.
③ 가격 — 70% 유찰이지만 시세보다 싸다고 말할 근거는 없다
감정가는 1,301,544,000원, 현재 최저매각가는 911,081,000원으로 감정가의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 637,756,700원(49%), 3회 유찰 시 446,429,690원(34.3%)입니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최근 12개월 평균·최신 거래가격이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 911,081,000원이 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다. 특히 소유권 상실 가능성이 있는 인수 가등기 2건과 대항력 미상 임차인이 존재하므로, 단순히 “감정가 대비 30% 할인”만으로 투자 매력을 평가하면 권리위험을 놓치게 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 911,081,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.3% 추정) | - | 11,510,810원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 임기현 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 829,570,190원 |
예상배당표상 근저당권 채권최고액 70,000,000원은 전액 배당되고 배당 부족액은 0원입니다. 신청채권액은 154,202,739원이며 현재 시나리오상 신청채권은 전액 만족되지 않은 것으로 표시됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 선순위 가등기 인수와 오양묵의 미상 임차권 위험은 이 배당액 계산과 별개의 문제입니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 순천시 조례동 ‘신월공원’ 남동측 인근의 상가지대로, 주위에 상업용 건물과 상업나지가 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 위치합니다.
- 이용. 감정 당시 노랭방·사무실 등으로 이용 중이며, 임차인 조사에서는 유흥주점 전체와 단층사무소 일부 3칸의 창고 점유가 확인됩니다.
- 토지. 대 446.4㎡, 상업용, 평지, 세로장방, 소로각지이며 공시지가는 909,600원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다. 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 사항이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 단층으로 기본적인 전기·위생·급배수설비를 갖추고 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 2건의 실체 확인. 2003.12.29. 접수 제43729호와 2004.09.02. 접수 제27048호 가등기가 담보가등기인지 순위보전가등기인지, 매매예약 완결 가능성이 있는지 확인해야 합니다.
- 소유권 상실 시나리오 확인. 매각물건명세서가 두 가등기의 매수인 인수와 예약완결 시 소유권 상실 가능성을 명시하고 있으므로 입찰 전 가장 먼저 검토할 사항입니다.
- 오양묵 임차관계 확인. 전입신고일과 보증금이 미상입니다. 대항력 가능·미상 상태이므로 보증금·사업자등록·점유시점 등 실제 권리관계를 확인해야 합니다.
- 레티히엔 점유 확인. 보증금 20,000,000원, 월세 1,500,000원, 전입 2024.10.04.로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 근린시설이 일괄매각되고 수목이 포함됩니다.
- 가격은 권리 확인 뒤 판단. 현재 최저가는 감정가의 70%이나 실거래 비교자료가 없어 시세 대비 저가 여부는 판단할 수 없습니다.
- 배당표와 인수권리를 분리해서 볼 것. 근저당권 배당 부족액 0원과 가등기 인수 위험은 서로 다른 문제입니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 “소유권을 지킬 수 있는가”가 먼저다
이 물건은 1회 유찰돼 최저가가 911,081,000원까지 내려왔고, 예상배당표만 보면 근저당권의 미배당액도 0원입니다. 하지만 그것만 보고 권리가 깨끗하다고 결론 내릴 수 없습니다.
말소기준인 2015.08.20. 근저당권보다 앞선 소유권이전청구권가등기 2건이 매수인에게 인수되며, 매각물건명세서는 가등기된 매매예약이 완결될 경우 매수인이 소유권을 상실할 수 있다고 명시합니다. 동시에 실제 임차인 2명 중 오양묵의 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력도 아직 확정되지 않았습니다.
따라서 이 사건의 결론은 “가격 할인보다 권리 확정이 선행돼야 하는 고위험형”입니다. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 숫자는 분명하지만, 실거래 비교자료가 없어 시세보다 싼지 판단할 수도 없고, 무엇보다 가등기 인수에 따른 소유권 위험이 해소되지 않은 상태에서는 낮은 최저가 자체를 투자 메리트로 평가하기 어렵습니다.
