부동산임의경매 (아파트)

부동산임의경매

2025타경1863 · 해남지원 · 다세대
철근콘크리트구조 91.94㎡

최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트

58,800,000원 5,880만 감정가 105,000,000원

감정가의 56% ▼ 44% 할인

다음 매각기일

09-28 D-14

해남지원 10:00

입찰 보증금

588만원

최저가의 10% · 5,880,000원

실거래 대비

▼ 33.2% 싸게 매수

같은 평형 직전 1건 평균 8,800만원

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 1회 유찰로 가격은 내려왔지만 대항력 가능 임차인 확인이 핵심인 다세대 물건

가격 최저가 73,500,000원은 최근 거래 100,000,000원의 73.5%
권리 2020.07.28 진도연합새마을금고 근저당이 말소기준권리
리스크 보증금 미상 임차인으로 인수 가능성 확인 필요

한 줄 평 감정가 대비 70%까지 내려온 다세대 물건입니다. 다만 임차인 2명은 대항력 가능·보증금 미상으로 확인되어, 최저가만 보고 안전하다고 판단하기 어렵습니다. 낙찰 전 임차관계 확인이 핵심입니다.

감정가 / 최저가

105,000,000원 / 73,500,000원

1회 유찰

실거래 기준

100,000,000원

최근 거래 1건

최저가 ÷ 최근 시세

73.5%

최근 거래 대비

임차 리스크

확인 필요

대항력 가능·미상

광주지방법원 2025타경1863. 진도군 진도읍 동외리 대영빌라4 101호 다세대주택입니다. 말소기준권리는 2020년 7월 28일 설정된 진도연합새마을금고 근저당권입니다. 이후 압류와 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 조사에서는 보증금이 확인되지 않은 점유자가 있어 권리관계보다 인도·보증금 확인이 중요합니다.

물건 개요

사건번호	광주지방법원 2025타경1863
소재지	전라남도 진도군 진도읍 동외리 1183 대영빌라4 1층101호
물건종류	다세대주택 · 전용 91.94㎡
소유자	조인영
감정가 / 최저가	105,000,000원 / 73,500,000원
신청채권자 / 청구	진도연합새마을금고 / 43,465,787원
매각기일	2026.08.24

① 권리 흐름 — 말소 구조지만 임차인 확인 필요

⚠️ 임차인 판단 전입 시점이 말소기준권리보다 빠른 점유자가 확인되지만, 보증금·확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력 가능·미상으로 보며, 실제 인수금액은 임대차 확인 후 판단해야 합니다.

② 시세 비교

대영빌라4 최근 거래는 2023년 6월 79.22㎡ 1건이며 거래가는 100,000,000원입니다. 현재 최저매각가 73,500,000원은 최근 거래 대비 73.5% 수준입니다.

거래월	전용	층	거래가
2023.06	79.22㎡	2	100,000,000원

배당 분배

감정가 vs 실거래

최저가는 최근 거래 대비 낮지만 임차인 인수 가능성은 별도 검토 대상입니다.

③ 예상배당표 (매각가 73,500,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	1,723,000원
진도연합새마을금고 근저당	130,000,000원	71,777,000원
조광현 근저당	20,000,000원	0원
조광현 근저당	30,000,000원	0원
소유자 교부	-	0원

④ 임차인 분석

임차인	점유	보증금	판단
정율심	미상	미상	대항력 가능·미상
허인성	101호	미상	대항력 가능·미상
박안희	101호	70,000,000원	대항력 판정 불가

⑤ 입찰 체크리스트

임차인 확인. 정율심·허인성은 전입은 빠르지만 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서와 추가 확인이 필요합니다.
보증금 리스크. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 실질취득금액은 낙찰가가 아닌 인수금액까지 고려해야 합니다.
가격 판단. 최저가는 최근 거래 대비 낮지만 다세대 소형 단지 특성상 환금성을 함께 검토해야 합니다.
관리비. 미납관리비 존재 여부는 별도 확인이 필요합니다.

맺으며 — “가격보다 임차관계가 먼저”

이 물건은 1회 유찰로 가격 접근성은 개선됐지만, 대항력 가능 임차인이 있어 단순히 7,350만원이라는 숫자만 보고 접근하기 어렵습니다. 권리상 말소 구조는 명확하지만, 임차인의 보증금 확인 여부가 최종 수익성을 결정합니다. 가격은 매력적일 수 있으나, 인수 위험 검증이 선행되어야 하는 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-13	유찰	1억 500만원
2	2026-08-24	유찰	7,350만원
3	2026-09-28	D-14 진행	5,880만원

부동산임의경매

가격은 낮아졌지만, 대항력 가능 임차인 확인이 필요한 진도 대영빌라4 101호

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소 구조지만 임차인 확인 필요

② 시세 비교

③ 예상배당표 (매각가 73,500,000원 가정)

④ 임차인 분석

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격보다 임차관계가 먼저”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt + 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (10장)

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