의정부지방법원 2024타경87577. 가평군 설악면 선촌리 윤빌리지의 도시생활형주택·연립주택 16호와 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정가 2,980,000,000원에서 3회 유찰돼 최저매각가격은 1,022,140,000원으로 낮아졌습니다. 등기 권리만 보면 2024년 4월 2일 가평군 압류가 말소기준이고, 그 뒤 설정된 새마을금고중앙회 근저당권 2건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

그러나 권리분석의 핵심은 등기부 밖에 있습니다. 송민경은 말소기준보다 앞선 2022년 11월 1일 전입으로 대항력이 인정되지만 보증금과 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 박건영은 2025년 1월 16일 배당요구를 했으나 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력과 우선변제 범위를 정할 수 없습니다. 따라서 배당표상 등기 인수액이 0원이라고 해서 실제 매수인 부담도 0원이라고 결론 내릴 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 별도

갑구 2번 가처분은 2024년 12월 6일 목적 달성으로 이미 말소됐습니다. 말소기준인 2024년 4월 2일 가평군 압류 이후 설정된 새마을금고중앙회 근저당권 2건의 채권최고액은 각각 384,000,000원과 2,904,000,000원이며, 경매개시결정과 함께 매각으로 소멸합니다. 등기부상 매수인이 승계할 후순위 권리는 확인되지 않습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증금은 모두 미상

실제 임차인은 2명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 송민경은 전입일이 말소기준보다 앞서므로 대항력이 있고, 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않으면 매수인이 미배당 보증금을 인수할 가능성이 있습니다. 박건영은 배당요구를 했지만 전입일이 확인되지 않아 대항력은 가능·미상으로 남습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 34.3%가 곧 시세 34.3%는 아니다

윤빌리지는 총 16호, 2022년 6월 3일 사용승인된 소규모 도시생활형주택·연립주택입니다. 현재 사건은 평균 유찰 횟수 3.0회와 같은 3회 유찰 상태이고, 확인된 낙찰률은 0.0%입니다. 비교 가능한 최근 실거래나 기존 낙찰금액이 확인되지 않아 감정가 2,980,000,000원이나 최저가 1,022,140,000원이 실제 시장가치보다 낮은지 판단할 근거가 부족합니다.

게다가 단일 세대가 아니라 16호와 토지의 일괄매각이고, 대지권 미등기 및 임차인 보증금 미상 문제가 겹칩니다. 따라서 현재 최저가율 34.3%는 가격 메리트의 증거라기보다 권리·환금성 불확실성이 반복 유찰에 반영된 수치로 보는 편이 안전합니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,022,140,000원 가정)

현재 최저가에서는 새마을금고중앙회 근저당 채권 합계 3,288,000,000원 중 1,009,518,600원이 배당되고, 2,278,481,400원이 미배당됩니다. 이 계산은 당해세와 임차인 최우선변제 등을 반영하지 않았습니다. 배당표상 등기 인수액은 0원이지만, 대항력 임차인의 미배당 보증금 인수 가능성은 별도입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 가평무브베이스볼센터 남서쪽 인근이며 연립주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 외벽은 라임스톤 마감 등이며 위생·난방·승강기 설비가 갖춰진 것으로 조사됐습니다.
• 도로. 북서측 약 8미터 포장도로와 서쪽·남동쪽 약 4미터 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 자연보전권역, 공장설립제한지역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역 등에 포함됩니다.
• 환금성. 총 16호 소규모 연립주택의 일괄매각이고 평균 유찰 횟수가 3.0회이며 확인된 낙찰률은 0.0%입니다. 개별 아파트보다 매수층이 제한될 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 송민경 보증금 확인. 임대차계약서, 배당요구 여부, 점유부분과 보증금 전액을 확인해 미배당 인수액을 계산해야 합니다.
• 박건영 전입일 확인. 2025.01.16 배당요구 사실만으로 대항력과 우선변제권을 판단할 수 없습니다. 전입일·확정일자·보증금을 확인해야 합니다.
• 16호 전체 점유 조사. 일괄매각 대상 각 전유부분의 실제 점유자와 임대차 현황을 호별로 대조해야 합니다.
• 대지권 성립 검토. 제출된 약정·규약, 토지 소유관계, 전유부분별 지분, 대지권 등기 가능성을 원본으로 확인해야 합니다.
• 배당표 보완. 당해세와 임차인 최우선변제 여부가 반영되면 근저당 배당액과 임차인 미배당액이 달라질 수 있습니다.
• 실거래 별도 조사. 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 가격상 이익을 단정하지 말고, 16호 전체의 임대수익과 인근 연립주택·토지 거래를 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 제출된 인증서·규약 원본을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “34.3% 할인”보다 큰 두 개의 물음표

이 물건은 감정가 2,980,000,000원에서 최저가 1,022,140,000원까지 내려왔지만, 낮은 최저가만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하더라도 대항력 있는 송민경의 보증금이 확인되지 않았고, 박건영의 대항력과 보증금도 미상입니다. 여기에 대지권 미등기와 성립 여부 불분명 문제가 더해집니다.

결국 입찰 판단의 출발점은 최저가가 아니라 임차인별 미배당 인수액과 대지권의 법적 성립입니다. 이 두 항목이 확인되기 전에는 실질취득액도, 시세 대비 할인율도 계산할 수 없습니다. 등기 후순위는 소멸하지만, 핵심 위험은 아직 숫자로 드러나지 않은 사건입니다.