568,504,000원
광주지방법원 2025타경1917. 완도읍 중도리 해안지대의 양어장·양식장 관련 토지와 관리사, 냉동창고, 펌프실, 기계실 등을 묶어 매각하는 사건입니다. 소유자는 이용희·피길연 각 2분의 1 공유이고, 말소기준권리는 2017.07.13 광주어룡신용협동조합 근저당권 195,000,000원입니다. 이후 완도군 근저당, 해피니스컨트리클럽주식회사 근저당, 피길연 지분에 대한 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 핵심은 등기부보다 점유관계에 있습니다. 조사된 실제 임차인은 3명이고, 그중 장달훈은 2011.11.17 전입으로 말소기준일보다 빠릅니다. 다만 사용 부분·보증금·확정일자가 미상이라 이 자료만으로 대항력 있음이라고 단정해서는 안 되며, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 따라서 예상배당표의 매수인 인수 0원 표시는 명시 인수권리가 없다는 전제의 계산값일 뿐, 실제 실질취득비용까지 568,504,000원으로 고정된다는 뜻은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경1917 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 완도군 완도읍 중도리 19-5 |
| 등기 표시 | 전라남도 완도군 완도읍 중도리 19-5, 18-1, 19-2, 19-6, 19-7 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 관리사 · 냉동창고 · 펌프실 · 기계실 · 양어장·양식장 |
| 소유자 | 이용희 2분의 1 · 피길연 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 812,148,160원 / 568,504,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주어룡신용협동조합 / 368,089,903원 |
| 말소기준권리 | 2017.07.13 근저당권 · 광주어룡신용협동조합 · 채권최고액 195,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인 확인은 별도
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장달훈 | 2011.11.17 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| DO TUAN THANH | 2023.02.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| NGUYEN THANH THUY | 2023.05.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
DO TUAN THANH의 전입일 2023.02.24와 NGUYEN THANH THUY의 전입일 2023.05.10은 말소기준일 2017.07.13 이후여서 대항력은 없습니다. 반면 장달훈은 말소기준보다 앞선 전입이므로 입찰 전 실제 점유관계와 보증금을 확인하는 것이 이 사건 권리분석의 최우선 과제입니다. 세 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인으로 분류되며, 실제 임차인은 총 3명입니다.
③ 가격 판단 — 최저가 70%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 568,504,000원으로 감정가 812,148,160원의 70% 회차입니다. 그러나 동일 용도의 최근 실거래와 직접 비교할 근거가 없으므로, 1회 유찰이라는 사실만 가지고 현재 최저가를 시세보다 저렴하다고 평가할 수는 없습니다.
더 중요한 점은 장달훈 관련 보증금이 미상이라는 사실입니다. 매수인이 인수할 보증금이 존재한다면 실질취득비용은 단순 낙찰가보다 높아집니다. 따라서 이 사건은 568,504,000원이라는 최저가 숫자보다 말소기준 전 전입자의 실제 인수 위험을 먼저 확정해야 가격 판단이 가능합니다.
④ 예상배당표 (매각가 568,504,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,085,040원 |
| 2. 근저당 · 광주어룡신용협동조합 | 195,000,000원 | 195,000,000원 |
| 3. 근저당 · 완도군 | 216,330,000원 | 216,330,000원 |
| 4. 근저당 · 해피니스컨트리클럽주식회사 | 180,000,000원 | 149,088,960원 |
| 5. 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용 | 384,643,887원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 완도금일수산업협동조합 | 56,403,767원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 전남신용보증재단 | 26,224,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 397,499,831원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 8,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 1,464,101,485원 중 채권자 예상배당은 560,418,960원, 미배당은 903,682,525원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 이 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며, 장달훈의 보증금이 미상인 만큼 계산상 매수인 인수 0원을 실제 확정 인수액으로 단정해서는 안 됩니다.
⑤ 일괄매각 범위 — 포함·제외 물건을 구분해야 한다
- 일괄매각. 공장및광업재단저당법제6조 기계기구가 매각에 포함됩니다.
- 추가 포함. 목록 1, 10 지상 수목과 제시외 건물 6-2~6-4도 매각에 포함됩니다.
- 매각 제외. 목록 1 지상 저온창고와 기계기구 목록 이외의 제시외 기계기구인 히트펌프 등은 매각에서 제외됩니다.
- 현황 차이. 목록 8은 양어장 및 일부 도로 등, 목록 9는 양어장, 목록 10 토지 대부분은 양어장, 목록 11은 일부 통행로로 이용 중입니다.
- 공부와 현황. 기호 8, 9, 10 토지는 공부상 각각 잡종지, 잡종지, 임야이나 현황은 양식장 부지로 이용 중입니다.
⑥ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 완도읍 중도리 소재 “중도리마을” 남동측 인근 해안지대로, 주위는 양어장과 임야 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근은 가능하나 제반 교통사정은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 건물 이용. 관리사, 냉동창고, 펌프실, 기계실로 이용 중입니다.
- 토지 현황. 양어장·양식장 이용이며 지형은 완경사·부정형, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 농림지역과 생산관리지역이 혼재하고, 가축사육제한구역이 포함됩니다. 기호 10은 수산자원보호구역·공익용산지·임업용산지, 기호 11은 임업용산지 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 환금성. 일반 주거용이 아니라 양어장·양식장과 관련 건물·기계기구가 결합된 특수 용도이므로, 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 경쟁력을 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 장달훈 점유·보증금 확인. 2011.11.17 전입은 말소기준보다 빠릅니다. 실제 점유 여부와 보증금을 확인하기 전까지 매수인 인수액을 0원으로 확정하지 마세요.
- 실질취득가 재계산. 인수 보증금이 확인되면 낙찰가에 실제 인수액을 더해 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 일괄매각 범위 대조. 공장및광업재단저당법제6조 기계기구, 수목, 제시외 건물 6-2~6-4의 포함 여부와 저온창고·히트펌프 등의 제외 범위를 현장에서 대조하세요.
- 토지 현황 확인. 목록 8·9·10의 양어장 현황과 목록 11 일부 통행로 이용 상태를 직접 확인하세요.
- 토지이용 제한 확인. 농림지역·생산관리지역·수산자원보호구역·공익용산지·임업용산지·가축사육제한구역이 실제 사업계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 가격 판단 보수적 접근. 현재 최저가 568,504,000원이 감정가 812,148,160원의 70%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “70% 할인”보다 선행돼야 할 권리확인
이 사건은 등기부만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2017.07.13 광주어룡신용협동조합 근저당을 기준으로 후순위 근저당과 가압류는 매각으로 소멸하고, 명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 그러나 실제 임차인 3명 중 장달훈의 전입일이 2011.11.17로 말소기준보다 빠르고 보증금·확정일자·사용 부분이 미상이라는 점이 결론을 바꿉니다.
따라서 현재 최저가 568,504,000원을 그대로 실질취득가로 보고 가격 메리트를 논할 단계가 아닙니다. 먼저 장달훈의 실제 점유와 보증금 규모를 확인해 인수 여부와 금액을 확정해야 합니다. 여기에 양어장·양식장이라는 특수 용도, 포함·제외 시설이 혼재한 일괄매각 구조, 농림지역·생산관리지역·수산자원보호구역 등 토지이용 제한까지 겹칩니다. 이 물건의 핵심은 “감정가 대비 몇 %인가”가 아니라 “무엇을 실제로 인수하고, 무엇을 실제로 취득하는가”입니다.
