광주지방법원 2025타경50519. 완도읍 군내리 완도미림주상복합아파트 1동 4층 402호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 건물은 지하1층·지상15층 중 4층, 남동향 계단식 구조입니다. 현재 최저매각가는 감정가 313,000,000원에서 한 차례 유찰된 219,100,000원입니다. 권리 측면에서는 2021.07.15. 주식회사티플레인대부의 근저당권이 말소기준이고, 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 권리보다 조금 더 신중히 봐야 합니다. 최근 12개월 동일 면적대 실거래 6건 평균은 262,500,000원, 최신 거래는 2026.03. 270,000,000원입니다. 현재 최저가 219,100,000원은 최근 평균의 83.5%로 낮지만, 최근 거래군은 과거 거래군 대비 15.0% 하락했습니다. 전체 12건 평균 285,666,666원은 과거의 300,000,000원대 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단의 우선 기준으로 삼기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경50519 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 완도군 완도읍 군내리 363-78 완도미림주상복합아파트 1동 4층 402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용 중 |
| 대상 면적 | 84.4177㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트벽식구조 · 지하1층/지상15층 · 4층 · 남동향 · 계단식 |
| 소유자 | 이동규 |
| 감정가 / 최저가 | 313,000,000원 / 219,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 35,616,301원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2021.07.15. 주식회사티플레인대부 근저당권 13,000,000원입니다. 이후 국세 압류, 롯데카드·현대캐피탈·전남신용보증재단·오케이캐피탈의 가압류, 완도군 압류 및 경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 명시돼 있고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 할인은 분명하지만 하락 추세도 분명하다
완도미림주상복합아파트 동일 면적대 최근 거래입니다. 전체 12건 평균은 285,666,666원이지만, 현재 가격 판단은 최근 12개월 6건과 최신 거래를 우선하는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.42㎡ | 14 | 270,000,000원 |
| 2026.02 | 84.0㎡ | 6 | 260,000,000원 |
| 2025.12 | 84.0㎡ | 14 | 270,000,000원 |
| 2025.12 | 84.0㎡ | 8 | 260,000,000원 |
| 2025.12 | 84.0㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 2025.09 | 84.42㎡ | 7 | 260,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 262,500,000원 |
현재 최저가 219,100,000원은 최근 12개월 평균 262,500,000원의 83.5%이고, 최신 거래 270,000,000원보다도 낮습니다. 최근 12개월 거래 중 가장 낮은 가격은 255,000,000원입니다. 따라서 현 회차 가격에는 최근 거래 대비 할인폭이 존재합니다. 다만 최근 거래군은 이전 거래군보다 15.0% 낮아진 상태이므로, 과거 300,000,000원대 거래를 기준으로 기대수익을 과대평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 219,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,867,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사티플레인대부 | 13,000,000원 | 13,000,000원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 7,826,667원 | 7,826,667원 |
| 3. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 4,374,087원 | 4,374,087원 |
| 4. 가압류 · 전남신용보증재단 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 5. 가압류 · 오케이캐피탈주식회사 | 45,484,803원 | 45,484,803원 |
| 6. 가압류 본압류 이행 · 오케이캐피탈주식회사 | - | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 한국자산관리공사 | 35,616,301원 | 35,616,301원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 78,930,742원 |
현재 최저가 219,100,000원 가정에서는 배당 계산에 반영된 채권 136,301,858원이 전액 배당되고 부족액은 0원, 소유자 잔여는 78,930,742원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 관리비 미납 여부는 별도 확인이 필요합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 부족액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 219,100,000원 | 136,301,858원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 153,370,000원 | 136,301,858원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 107,359,000원 | 105,055,974원 | 31,245,884원 | 0원 |
현재 회차와 2회 유찰 시에는 배당 계산에 반영된 채권이 전액 충족됩니다. 3회 유찰 시에는 31,245,884원의 배당 부족이 발생하지만, 자료상 매수인 인수액은 여전히 0원입니다. 즉 유찰에 따른 채권자 미배당과 매수인 인수는 별개의 문제입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 4층 남동향 계단식 세대입니다.
- 입지. 완도초등학교 서측 인근으로 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 소재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지 남동측·남서측·북동측으로 아스팔트 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 현상변경허가 대상구역, 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 1,122.0㎡, 공시지가 258,300원/㎡, 평지의 가로장방형 주상용 부지입니다.
- 단지. 완도미림주상복합아파트는 55세대이며 2018.12.06. 준공됐습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 285,666,666원보다 최근 12개월 평균 262,500,000원과 최신 거래 270,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 과거 거래군보다 15.0% 낮습니다. 현재 할인폭만큼 향후 반등을 전제하면 안 됩니다.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자를 확인해야 합니다.
- 관리비. 매각물건명세서 비고에 관리비 미납 여부는 별도 확인이 필요하다고 기재돼 있습니다.
- 배당 외 권리 확인. 국세·완도군 압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있으나, 실제 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 안전형, 가격은 하락장 속 할인형
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.07.15. 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 가격 측면에서는 1회 유찰 후 최저가가 219,100,000원까지 내려와 최근 12개월 평균 262,500,000원의 83.5%가 됐습니다. 다만 최신 시장은 과거보다 15.0% 하락한 상태입니다. 따라서 이 물건은 “권리 안전 + 최근 시세 대비 할인”이라는 장점이 있으면서도, 과거 고가 거래를 회복 목표로 삼기보다 최근 255,000,000원~270,000,000원대 거래 흐름을 기준으로 보수적으로 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
