의정부지방법원 2025타경515. 가평군 가평읍 금대리 302-1·302-2 일대의 기타 건물과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 공부상 교육연구시설인 기호 3 건물은 현재 숙박시설인 글램바오로 이용 중입니다. 감정가는 5,592,579,200원이고 2회 유찰돼 현재 최저가는 2,740,364,000원, 감정가의 49%입니다.
등기상 기준은 2022년 금천남부새마을금고의 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 근저당권과 사회복지법인선덕원의 전세권은 매각으로 소멸하며 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 사건의 판단 중심은 배당표가 아닙니다. 매각에서 제외되는 건물과 그 건물을 위한 법정지상권 성립 가능성이 토지 사용과 가치에 영향을 줄 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경515 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 가평군 가평읍 금대리 302-1, 302-2 · 경기도 가평군 가평읍 북한강변로 518 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공부상 교육연구시설(연수원) · 현황 숙박시설(글램바오) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 2층 |
| 소유자 | 가나안영농조합법인 |
| 감정가 / 최저가 | 5,592,579,200원 / 2,740,364,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 금천남부새마을금고 / 3,448,995,060원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 등기 발행일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 금전 권리는 소멸, 물적 위험은 별도
말소기준은 2022.06.28. 설정된 을구 10번 근저당권입니다. 채권최고액은 3,408,000,000원이며 최초 근저당권자는 금천남부새마을금고입니다. 이 권리는 2025.08.12. 확정채권양도를 원인으로 엠씨아이대부주식회사에 이전됐습니다. 이후의 을구 11번 근저당권 600,000,000원과 을구 12번 전세권 2,500,000,000원은 매각으로 소멸합니다.
② 점유자 분석 — 박명섭 1명 조사
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박명섭 | 2024.05.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
박명섭의 전입일은 2024.05.27.로 말소기준일 2022.06.28.보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인이 필요하지만, 현재 분석상 매수인 승계액은 0원입니다. 박명섭은 등기부상 말소기준 근저당권과 후순위 근저당권의 채무자와 이름이 같아 관계인 또는 가장임차인 가능성도 함께 확인해야 합니다.
③ 매각 범위 — 가장 중요한 현장 확인 항목
- 일괄매각. 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다.
- 컨테이너 제외. 목록 1 지상의 제시외 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
- 포함 건물. 목록 2 지상의 제시외 건물 2-1과 목록 4 지상의 제시외 건물 4-1 내지 4-5는 매각에 포함됩니다.
- 27㎡ 건물 제외. 목록 4 지상의 건축물대장상 박소희 명의 경량철골구조 27㎡ 소매점은 매각에서 제외됩니다. 현황은 샤워장과 창고로 이용 중입니다.
- 법정지상권 성립 여지. 매각 제외 27㎡ 건물을 위해 목록 4 토지에 법정지상권이 성립할 가능성이 명시돼 있습니다.
- 제한 시 토지가격. 위 건물로 제한받는 경우 목록 4 토지 단가는 915,000원/㎡입니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,740,364,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 29,803,640원 |
| 1. 을구 10번 근저당 · 금천남부새마을금고 | 3,408,000,000원 | 2,710,560,360원 |
| 2. 을구 11번 근저당 · 금천남부새마을금고 | 600,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 12번 전세권 · 사회복지법인선덕원 | 2,500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 1.1% 추정치입니다. 총 채권액 6,508,000,000원 중 2,710,560,360원이 배당되고 미배당액은 3,797,439,640원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차 시나리오 — 할인율만으로 판단 금지
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 2,740,364,000원 | 2,710,560,360원 | 3,797,439,640원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 1,918,254,799원 | 1,896,672,251원 | 4,611,327,749원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 1,342,778,359원 | 1,326,950,575원 | 5,181,049,425원 | 0원 |
현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 물건은 일반 주거용 부동산이 아니라 교육연구시설을 숙박시설로 이용 중인 기타 건물과 토지의 일괄매각입니다. 매각 제외 건물, 법정지상권 가능성, 수변구역과 접도구역 등 이용 제한을 반영하지 않은 채 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
⑥ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 금대리마을회관 북측 원거리에 위치하며, 근린생활시설·주택·임야 등이 형성된 지방도변 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통 편의도는 보통입니다.
- 현황 이용. 공부상 교육연구시설인 연수원이 현재 숙박시설 글램바오로 이용되고 있습니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·소방설비·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 계획관리지역이며 지목은 대, 토지이용상황은 업무용, 지형은 평지·부정형이고 도로는 소로한면입니다.
- 토지 지표. 토지면적 495.0㎡, 공시지가 277,300원/㎡입니다.
- 이용 제한. 자연보전권역·한강 수변구역·폐기물매립시설 설치제한지역·가축사육제한구역에 포함되고, 접도구역에 저촉됩니다.
- 주변 경계. 도로구역·하천구역·국가하천에 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 법정지상권 검토. 목록 4 토지와 박소희 명의 27㎡ 건물의 소유관계 변동, 토지·건물 소유자가 달라진 시점과 저당권 설정 당시 상태를 원본으로 확인해야 합니다.
- 매각 경계 확인. 컨테이너, 포함되는 제시외 건물 2-1·4-1 내지 4-5, 제외되는 27㎡ 건물을 현장에서 구분해야 합니다.
- 점유·운영 확인. 박명섭의 점유 범위와 사회복지법인선덕원의 전세권 설정 경위, 글램바오의 실제 운영 주체를 확인해야 합니다.
- 토지 제한 확인. 수변구역·접도구역·자연보전권역 등 제한이 숙박시설 운영과 증축·개발에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 현재 용도 확인. 공부상 교육연구시설과 현황 숙박시설 이용 사이의 인허가·영업 관계를 관련 기관에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 49%라는 할인율과 별개로 건물 상태, 운영수익, 토지 제한, 법정지상권 가능성을 반영해 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 각 목록의 매각 포함 여부를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 부담 0”
등기와 배당만 보면 구조는 분명합니다. 2022.06.28. 근저당권이 말소기준이고, 뒤의 근저당권과 전세권은 소멸하며 박명섭의 전입도 말소기준보다 늦습니다. 따라서 현재 최저가 2,740,364,000원에서 배당표상 실질취득액은 같은 금액이고 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 목록 4 토지 위 매각 제외 27㎡ 건물을 위한 법정지상권 성립 여지가 남습니다. 여기에 제시외 건물의 포함·제외가 섞여 있고, 공부상 연수원이 현황 숙박시설로 이용되며, 수변구역·접도구역 등 토지 규제도 중첩됩니다. 결론은 금전 권리는 소멸하지만 물건 자체의 이용 위험은 해소되지 않은 사건입니다. 감정가의 49%보다 먼저 법정지상권과 매각 경계를 확정해야 합니다.
