의정부지방법원 2025타경621. 남양주시 다산동 다산진건블루웨일지식산업센터2차 5층 에프533호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 공부상 공장(지식산업센터)입니다. 소유자 주식회사플러스아이디가 2019년 7월 4일 매매를 원인으로 취득해 2020년 12월 17일 소유권이전등기를 마쳤으며, 등기상 거래가액은 137,785,000원입니다.
같은 날 우리은행이 채권최고액 122,160,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 신용보증기금의 가압류와 국민건강보험공단의 압류, 우리은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 계산된 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 현장조사 당시 폐문부재였고 출입문에는 “(주) 플러스 아이디” 표지판이 부착돼 있었으며, 임대관계는 미상으로 조사됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경621 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 6144-1 다산진건블루웨일지식산업센터2차 5층 에프533호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 공장(지식산업센터) · 철근콘크리트구조 평지붕 10층 중 5층 |
| 소유자 | 주식회사플러스아이디 (2020.12.17. 소유권이전, 거래가액 137,785,000원) |
| 현장 상태 | 폐문부재 · 출입문에 “(주) 플러스 아이디” 표지판 부착 · 임대관계 미상 |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 50,470,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 우리은행 / 104,269,743원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2020년 12월 17일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 신용보증기금의 가압류, 우리은행의 임의경매개시결정, 국민건강보험공단의 압류는 모두 그 이후 등기돼 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산됐습니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 검증은 남아 있다
2회 유찰로 최저매각가는 50,470,000원까지 내려왔습니다. 감정가 103,000,000원보다 52,530,000원 낮고, 감정가 대비 비율은 49%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 이 물건을 현재 거래시장과 직접 비교할 최근 실거래 근거는 확인되지 않습니다.
등기상 종전 거래가액은 137,785,000원이지만 매매 원인일이 2019년 7월 4일이고 소유권이전등기일이 2020년 12월 17일이므로, 이를 현재 시세로 그대로 적용할 수는 없습니다. 특히 본건은 주거용 아파트가 아니라 공부상 공장인 지식산업센터 물건입니다. 실제 임대료, 공실 상태, 동일 건물의 최근 거래 및 관리 상태를 확인하지 않은 채 “감정가의 절반이니 싸다”고 결론 내리는 것은 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 50,470,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,308,460원 |
| 1. 근저당 · 우리은행 | 122,160,000원 | 49,161,540원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 83,039,506원 | 0원 |
| 3. 가압류 변경등기 | 69,057,391원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 합계 274,256,897원 중 채권자 배당액은 49,161,540원, 미배당액은 225,095,357원으로 계산됩니다. 미배당이 크더라도 이 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 다산행정복지센터 서측 인근에 위치하며, 주변에는 지식산업센터·근린생활시설·업무시설·교육시설 등이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 서측 약 15미터, 남측 약 12미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평지붕 10층 건물로, 위생·급배수·승강기·주차장 시설을 갖추고 있습니다.
- 용도·현황. 공부상 공장(지식산업센터)이며 현장조사 당시 폐문부재 상태였습니다. 출입문에는 “(주) 플러스 아이디” 표지판이 부착돼 있었습니다.
- 토지. 준주거지역·남양주 다산진건 공공주택지구의 지구단위계획구역이며, 공시지가는 3,954,000원/㎡입니다.
- 제한사항. 과밀억제권역·공공주택지구·공장설립승인지역·배출시설설치제한지역·상대보호구역 등의 제한이 확인됩니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 비주거용 지식산업센터 물건이고 2회 유찰된 만큼, 동일 건물의 거래량·공실·임대수요를 확인한 뒤 보수적으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 폐문부재로 내부와 실제 사용자를 확인하지 못했고 임대관계도 미상입니다. 현장 방문과 관련 원본 조사가 우선입니다.
- 최근 가격 대조. 동일 건물·유사 호실의 최근 거래가격과 임대료를 확보해 최저가 50,470,000원의 적정성을 별도로 검증해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이면서 감정평가 이용상태는 공부상 공장(지식산업센터)입니다. 실제 이용상태와 공부상 용도를 대조해야 합니다.
- 가압류 변경등기 확인. 신용보증기금 가압류의 일부해제 후 잔존 청구금액이 배당표에서 중복 계산되지 않는지 원본을 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당액은 225,095,357원이지만 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 큰 미배당액 자체를 인수액으로 오해하지 않아야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 최저가 35,329,000원, 4회 유찰 시 24,730,300원으로 내려가지만 미배당액은 각각 239,963,819원과 250,371,742원으로 늘어납니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 서류와 실제 점유 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 미확인”
이 물건의 등기 구조는 비교적 단순합니다. 우리은행 근저당이 말소기준이고 이후 가압류·압류· 경매개시결정은 모두 소멸하며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 현장조사 당시 폐문부재였고 임대관계가 미상이며, 공부상 공장인 지식산업센터라는 용도 특성도 함께 봐야 합니다.
최저가는 50,470,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이를 현재 시세보다 저렴하다고 입증할 최근 거래자료는 없습니다. 2회 유찰과 비주거용도, 미확인 점유관계를 감안하면 결론은 권리는 검토 가능, 가격과 환금성은 보류입니다. 응찰 여부는 할인율이 아니라 동일 건물의 실제 거래·임대수요와 현장 확인 결과로 결정해야 합니다.