광주지방법원 2026타경90. 여수시 웅천동 ‘웅천지웰아파트’ 121동 12층 1204호, 전용 84.935㎡를 대상으로 하는 아파트 경매입니다. 김현선·이철기가 각 2분의 1 지분을 보유하고 있고, 2015.03.12 거래가액 250,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2018.07.30 설정된 삼성생명보험주식회사 근저당권 220,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 정일만 근저당과 경매개시결정, 현대카드 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
가격도 눈에 띕니다. 감정가는 349,000,000원이지만 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 244,300,000원, 감정가의 70%입니다. 같은 단지·동일 면적대 최근 12개월 실거래 평균은 337,275,000원이고 최신 거래는 394,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 72.4%이며, 실거래 최저 285,000,000원보다도 낮습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경90 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 웅천동 1683 웅천지웰아파트 121동 12층1204호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.935㎡ · 철근콘크리트구조 15층 아파트 내 12층 1204호 |
| 소유자 | 김현선 2분의 1 · 이철기 2분의 1 (2015.03.12 소유권이전 · 거래가액 250,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 349,000,000원 / 244,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 정일만 / 157,972,602원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 2018.07.30 삼성생명이 말소기준
현재 권리의 출발점은 삼성생명보험주식회사 근저당 220,000,000원입니다. 2015년 국민은행 근저당 189,000,000원은 2018.08.01 해지로 말소됐고, 2019년 신상환 근저당 110,000,000원도 2024.12.30 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 경매에서 실제로 살펴볼 권리는 말소기준인 삼성생명 근저당과 그 이후 권리들입니다.
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정요항에는 임대내역이 미상이라고 기재되어 있으므로, 현재 자료만으로 실제 점유 상태까지 확정할 수는 없습니다. 배당 시나리오에서는 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있지만, 입찰 전 현황 점유와 전입관계의 원본 확인은 별도로 필요합니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 뒤 최근 시세 아래
같은 단지 웅천지웰1차(2블럭), 전용 84.94㎡·84.96㎡의 최근 실거래 12건입니다. 단지는 602세대이고 2010.06.29 준공됐으며, 대상 전용면적 84.935㎡와 면적이 매칭됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.94㎡ | 13 | 394,000,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 4 | 352,000,000원 |
| 2026.02 | 84.96㎡ | 1 | 311,300,000원 |
| 2026.02 | 84.94㎡ | 15 | 368,000,000원 |
| 2026.02 | 84.96㎡ | 4 | 330,000,000원 |
| 2026.02 | 84.94㎡ | 15 | 368,000,000원 |
| 2026.02 | 84.96㎡ | 4 | 330,000,000원 |
| 2026.02 | 84.94㎡ | 3 | 319,000,000원 |
| 2026.02 | 84.96㎡ | 9 | 340,000,000원 |
| 2026.01 | 84.94㎡ | 1 | 300,000,000원 |
| 2026.01 | 84.94㎡ | 11 | 350,000,000원 |
| 2026.01 | 84.96㎡ | 2 | 285,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.935㎡ | 12건 | 337,275,000원 |
최근 12개월 표본의 범위는 285,000,000원~394,000,000원, 평균은 337,275,000원입니다. 최신 2026.04 거래는 13층 394,000,000원이고, 대상 물건의 현재 최저가이자 인수액을 더한 실질취득 기준액은 244,300,000원입니다. 즉 현재 회차는 최근 12개월 평균의 72.4%로, 최근 실거래 범위 아래에서 출발합니다.
③ 예상배당표 (매각가 244,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,220,200원 |
| 1. 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 220,000,000원 | 220,000,000원 |
| 2. 근저당 · 정일만 | 150,000,000원 | 20,079,800원 |
| 3. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 9,632,688원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 채권액은 379,632,688원, 예상 배당액은 240,079,800원, 미배당은 139,552,888원입니다. 신청채권자 정일만의 청구액은 157,972,602원이지만 배당 계산은 등기상 근저당 채권최고액 150,000,000원을 기준으로 하며 현재 회차 예상배당은 20,079,800원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 여수시 웅천동 웅천초등학교 남서측 인근이며, 주위는 대규모 아파트 지대로 주거환경이 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 간선도로 접근성과 대중교통 등 도로교통 사정이 양호하고, 단지 토지는 대로·중로에 접해 출입도로 상태도 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 아파트 내 12층 1204호로, 급·배수·난방·급탕·위생·소화전·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 용도·규제. 아파트로 이용 중이며 제3종일반주거지역·지구단위계획구역입니다. 국가산업단지, 장애물제한표면구역, 특별대책지역, 가축사육제한구역, 절대·상대보호구역 등의 토지이용계획이 확인됩니다.
- 토지. 공시지가 893,700원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트이며 평지입니다. 감정요항상 공부와의 차이는 특이사항이 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 참고. 웅천지웰1차(2블럭)는 602세대, 2010.06.29 준공이며 전용 84.94㎡·84.96㎡ 최근 실거래가 285,000,000원~394,000,000원 범위에서 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2018.07.30 삼성생명보험주식회사 근저당 220,000,000원이 기준이며, 이후 권리의 매각 소멸 여부를 등기 원본과 다시 대조하세요.
- 가격 기준. 현재 실질취득액은 인수 0원을 반영해 244,300,000원입니다. 최근 12개월 평균 337,275,000원의 72.4%라는 점을 응찰가 판단의 기준으로 삼을 수 있습니다.
- 점유·임대 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대내역은 미상입니다. 실제 점유자와 전입관계를 확인한 뒤 명도 부담을 판단해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당 139,552,888원이 발생하지만 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미회수액과 매수인의 승계부담을 혼동하지 마세요.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 171,010,000원, 3회 유찰 시 119,706,999원으로 제시돼 있으나, 추가 유찰 여부와 실제 응찰가는 매각 진행 상황을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료와 실제 점유관계를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리도 가격도 현재 회차는 유리한 편”
이 물건의 핵심은 단순합니다. 2018.07.30 삼성생명 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 권리는 매각으로 소멸하며 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 동시에 1회 유찰로 최저매각가가 244,300,000원까지 내려와 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 337,275,000원의 72.4%에 위치합니다. 최신 실거래 394,000,000원, 실거래 최저 285,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 낮습니다.
다만 임대내역 미상이라는 한 줄은 그냥 넘기면 안 됩니다. 확인된 임차인이 없어 배당상 인수액은 0원으로 계산되지만, 실제 점유관계는 별개의 확인 대상입니다. 따라서 이 사건은 등기상 인수위험은 낮고 가격은 시세 아래에 들어온 A급 후보로 볼 수 있으나, 응찰 전 점유·임대관계를 확정하는 것이 마지막 체크포인트입니다.
