의정부지방법원 2025타경690. 남양주시 다산동 다산진건블루웨일지식산업센터2차 6층 에프623호입니다. 법원 용도는 근린시설이고, 감정평가 당시에는 지식산업센터로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 소유자 조지수 씨는 2019.09.09. 매매를 원인으로 2020.10.29. 거래가 214,634,000원에 소유권을 이전받았고, 같은 날 하나은행 앞으로 채권최고액 189,600,000원의 근저당권을 설정했습니다.
권리 구조는 명확합니다. 하나은행 근저당이 가장 앞선 담보권이자 말소기준이며, 그 뒤에 설정된 하나카드·경기신용보증재단·수협은행의 가압류와 하나은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 존재하지만 전입일이 2024.03.21.로 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 5,000,000원을 매수인이 떠안을 구조는 아닙니다. 다만 실제 점유자가 있으므로 낙찰 이후 인도 일정과 점유 현황은 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경690 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 6144-1 다산진건블루웨일지식산업센터2차 6층 에프623호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 지식산업센터로 이용 중 · 지하 3층/지상 10층 중 6층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 강화유리 및 외장 석재 마감 · 새시창호 |
| 소유자 | 조지수 (2020.10.29. 소유권이전 · 거래가 214,634,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 90,650,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 151,118,640원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.10.29. 설정된 하나은행 근저당권입니다. 하나은행의 채권최고액은 189,600,000원이고, 경매 신청 청구액은 151,118,640원입니다. 이후 등기된 가압류 3건의 청구액은 하나카드 12,237,766원, 경기신용보증재단 30,000,000원, 수협은행 18,017,782원이며 모두 매각으로 소멸합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 인수 0원
| 임차인 | 임대조건 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이선미 | 보증금 5,000,000원 월세 450,000원 | 2024.03.21. | 배당요구 2025.05.22. | 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 확정일자 확인 없음 | 인수 0원 보증기관 승계 아님 |
② 가격 구조 — 49% 할인과 시세 메리트는 같은 말이 아니다
감정가는 185,000,000원, 현재 최저매각가는 90,650,000원입니다. 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔고, 감정가와의 차이는 94,350,000원입니다.
그러나 이 수치는 감정가와 최저가의 관계일 뿐, 실제 시장가격과의 비교 결과가 아닙니다. 동일 건물 또는 유사한 지식산업센터 호실의 최근 실거래 수치가 제시되지 않았으므로, 현재 최저가가 시세보다 싸다고 결론 내릴 근거는 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주기보다 실제 거래가, 임대조건, 공실 여부와 현재 이용상태를 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 90,650,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,031,700원 | - |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 189,600,000원 | 88,618,300원 | 100,981,700원 |
| 2. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 12,237,766원 | 0원 | 12,237,766원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 | 30,000,000원 |
| 4. 가압류 · 수협은행 | 18,017,782원 | 0원 | 18,017,782원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구액은 249,855,548원, 예상배당은 88,618,300원, 총 미배당은 161,237,248원입니다. 소유자 잔여금은 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 다산행정복지센터 남서측 인근으로, 주변에 아파트형공장·근린생활시설·쇼핑시설·업무시설·학교·아파트가 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가 당시 지식산업센터로 이용 중이며, 건물은 지하 3층·지상 10층 중 6층입니다.
- 설비. 공동 위생·급배수·시스템 냉난방·승강기·화물용 승강기·화재탐지·소화전·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 건물 남서측 약 15m, 남동측 약 12m의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며, 토지 공시지가는 ㎡당 3,954,000원입니다.
- 제한사항. 남양주 다산진건 공공주택지구·과밀억제권역·공장설립승인지역 등에 포함되고 상대보호구역과 배출시설설치제한지역에 저촉됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 대조. 감정가 대비 49%라는 할인율과 별개로 같은 건물·인근 지식산업센터의 최근 실거래가를 확인해 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 임대차 원본. 보증금 5,000,000원·월세 450,000원, 전입일 2024.03.21.과 배당요구일 2025.05.22.을 매각물건명세서 원본과 다시 대조해야 합니다.
- 점유·인도. 대항력과 보증금 인수는 없지만 실제 임차인이 있으므로 현재 영업·사용 여부와 인도 일정을 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당표는 참고치로만 사용해야 합니다.
- 시설 확인. 시스템 냉난방·승강기·화물용 승강기·지하주차장 등 공용 및 전용 설비의 관리상태를 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 공공주택지구·과밀억제권역·공장설립승인지역·상대보호구역 등 이용 제한이 실제 사용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현재 사건 진행상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 명확하지만 가격은 검증 전까지 보류
이 물건의 권리분석 핵심은 단순합니다. 2020.10.29. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 전부 소멸합니다. 실제 임차인은 1명이지만 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 감정가 185,000,000원이 2회 유찰돼 90,650,000원까지 내려왔지만, 실거래 비교 없이 감정가 대비 49%만 보고 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다. 현재 회차에서 채권자 미배당이 161,237,248원 발생한다는 사실도 낙찰자의 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다. 권리상 인수는 0원, 가격 평가는 현장 시세 확인 후. 이것이 이 사건의 결론입니다.