광주지방법원 2025타경50683. 해남군 문내면 서상리 631의 공장용지와 공장 이용 건물이 포함된 물건입니다. 감정평가상 기호 가~다는 공장으로 이용 중이고, 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물입니다. 토지는 공장용지 2,380㎡, 평지·사다리형이며 계획관리지역입니다. 현재 최저가는 270,127,000원으로 감정가 385,896,400원의 70%입니다.
등기 흐름의 기준은 2018년 11월 20일 강진농업협동조합 근저당권 채권최고액 360,000,000원입니다. 이 권리 이후의 다수 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있어 등기부 자체의 후순위 권리 인수 문제는 크지 않습니다. 다만 본건의 실제 난도는 등기보다 임차·점유 상태와 매각 제외 제시외 건물에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경50683 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 해남군 문내면 서상리 631 · 전라남도 해남군 문내면 우수영로 181-99 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장 이용 · 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 |
| 토지 | 공장용지 2,380㎡ · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김만종 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 385,896,400원 / 270,127,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 315,324,659원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 토지이용 | 계획관리지역 · 가축사육제한구역 포함 · 준보전산지·생산관리지역 접함 |
| 공시지가 | 15,500원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 후순위 권리는 소멸
말소기준권리는 2018.11.20. 접수된 강진농업협동조합 근저당권 360,000,000원입니다. 이후 이은경·신용보증기금·전남신용보증재단· 농협은행·농업협동조합중앙회·신한카드·서울보증보험·한국자산관리공사 등의 가압류가 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
2024.05.13.에는 위 근저당권의 확정채권 일부가 농업협동조합중앙회로 이전됐고 양도액은 222,000,000원입니다. 2024.04.16. 신용보증기금의 강제경매개시결정은 2025.10.10. 말소됐으며, 2025.10.28.에는 본 사건의 강제경매개시결정과 별도의 임의경매개시결정이 함께 등기돼 있습니다.
② 임차·점유 — 실제 조사 3명, 2명은 대항력 판정 미상
| 성명 / 명칭 | 보증금 | 차임 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이정석 | 미상 | 2,500,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 농업회사법인청년푸드(주) | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이인철 | 미상 | 미상 | 2024.12.31 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증기관의 대위·승계 중복 신고는 없으므로 실제 임차·점유 조사 대상은 3명입니다. 이인철은 2024.12.31. 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 반면 이정석은 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않았고, 농업회사법인청년푸드(주)도 전입일이 확인되지 않아 두 점유자는 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
③ 제시외 건물 — 법정지상권 가능성이 가장 큰 특수조건
본건은 일괄매각이며 제시외 건물 2-1은 매각에 포함됩니다. 반면 지상의 다른 제시외 건물, 컨테이너·저온창고 등은 매각에서 제외됩니다. 감정평가 당시에는 지붕과 벽체가 없는 신축 중 철구조물도 존재했습니다.
또한 목록 3~5 건물은 공부상 별동이지만 현황에서는 건물을 서로 연결해 출입구와 통로를 공동 사용하며 하나의 건물처럼 이용하고 있습니다. 공장 운영·점유·제시외 건물 관계를 현장에서 직접 확인해야 하는 이유입니다.
④ 예상배당표 (매각가 270,127,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,581,778원 |
| 을구 1번 근저당권 · 강진농업협동조합 | 360,000,000원 | 265,545,222원 |
| 갑구 2번 가압류 · 이은경 | 227,657,534원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 신용보증기금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 전남신용보증재단 | 5,810,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 9,333,031원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 83,997,287원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 6,138,150원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 10,062,832원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 한국자산관리공사 | 98,784,232원 | 0원 |
| 갑구 11번 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증기금관리기관) | 미상 | 0원 |
| 갑구 12번 경매개시결정 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증기금관리기관) | 315,324,659원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 총 채권액은 1,167,107,725원, 채권자 예상배당은 265,545,222원, 미배당은 901,562,503원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수 시뮬레이션은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차 시나리오 — 가격이 내려가도 권리 확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 70% | 270,127,000원 | 265,545,222원 | 901,562,503원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 189,088,900원 | 185,641,655원 | 981,466,070원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 132,362,229원 | 129,709,158원 | 1,037,398,567원 | 0원 |
현재 거래사례 자료가 없어 270,127,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판정할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 이유만으로 ‘싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가하지 않는 것이 맞습니다. 특히 공장·토지는 개별 입지와 건물 상태, 토지사용관계의 영향이 커 감정가 할인율만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 해남군 문내면 서상리 ‘망해산’ 북서측 근거리에 위치하며 주변은 농경지·태양광발전소·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 일반적인 교통이용상황은 보통입니다.
- 이용상태. 기호 가~다 건물은 공장으로 이용 중이며 현황상 하나의 건물처럼 연결해 출입구와 통로를 공동 사용합니다.
- 설비. 기본적인 급·배수설비·위생설비·화재경보설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 공장용지 2,380㎡, 공업용 이용, 평지·사다리형이며 계획관리지역·가축사육제한구역입니다.
- 제시외 물건. 이동이 용이한 컨테이너와 저온창고가 소재하며 일부는 매각 제외입니다.
- 건축 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이정석 점유관계. 월 2,500,000원 차임은 확인되지만 전입일·보증금이 미상입니다. 임대차계약과 사업자등록·점유개시 시점을 확인해야 합니다.
- 농업회사법인청년푸드(주). 보증금 10,000,000원·월 1,000,000원이나 전입일이 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
- 이인철. 전입일 2024.12.31.로 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만 보증금과 구체적 점유관계는 별도 확인 대상입니다.
- 법정지상권. 매각 제외 제시외 건물의 소유관계·건축시기·토지와 건물의 동일인 소유 여부를 원본과 현장에서 확인해야 합니다.
- 신축 중 철구조물. 감정평가 당시 지붕·벽체가 없는 상태였으므로 현재 상태와 소유관계, 철거·사용 가능성을 확인해야 합니다.
- 매각 포함 범위. 제시외 건물 2-1은 매각 포함, 컨테이너·저온창고 등 다른 제시외 건물은 매각 제외이므로 경계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 적정가를 판단하기 어렵습니다. 공장·토지의 실제 임대수익과 인근 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본과 현장 상태를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 현장 확인이 먼저다
등기부만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되는 전형적인 소멸 구조이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 사건은 그 한 줄로 끝낼 수 없습니다. 임차·점유 조사 대상 3명 중 이정석과 농업회사법인청년푸드(주)는 대항력 판단에 필요한 정보가 충분하지 않고, 지상 매각 제외 제시외 건물에는 법정지상권이 성립할 여지가 있습니다.
게다가 실거래 자료가 없어 현재 최저가 270,127,000원이 시장가격보다 유리한지 판단할 근거도 없습니다. 등기상 인수 0원은 장점이지만, 임차·점유와 제시외 건물 문제가 해소되기 전에는 안전형 물건으로 분류하기 어렵습니다. 이 사건의 승부처는 ‘몇 퍼센트 유찰됐느냐’보다 누가 어떤 근거로 점유하고 있고, 매각 제외 건물이 토지를 얼마나 제약하느냐를 확인하는 데 있습니다.
