의정부지방법원 2025타경1129. 경기도 가평군 가평읍 금대리 574-28, 도로명주소 북한강변로 137-38 물건입니다. 사건 분류는 연립/다세대 + 토지로 잡혀 있으나 감정요항상 공부상 용도는 단독주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조 경사지붕의 지상 2층이고, 토지는 115.0㎡의 대지입니다. 이해관계인 부재로 내부구조와 실제 이용상황은 조사하지 못했습니다.
권리관계는 비교적 선명합니다. 2016.07.11 설정된 주식회사하나은행 근저당권 183,600,000원이 말소기준권리이고, 이후 2025.01.15 주식회사 신한은행 가압류 39,722,659원과 2025.03.27 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경1129 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 가평군 가평읍 금대리 574-28 · 경기도 가평군 가평읍 북한강변로 137-38 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 공부상 단독주택 · 철근콘크리트구조 경사지붕 지상2층 |
| 토지 | 대 · 115.0㎡ · 계획관리지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 이나연 |
| 감정가 / 최저가 | 245,219,400원 / 58,878,000원 (4회 유찰 · 감정가 24%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 156,462,086원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 특별매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
현재 확인된 임차인은 0명이며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 2016.07.11 주식회사하나은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 신한은행 가압류와 경매개시결정은 모두 소멸 대상입니다. 소유권은 2016.07.11 이영길에게 이전됐고, 2020.02.25 개명으로 이나연으로 변경됐습니다.
② 가격 판단 — 감정가 24%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 58,878,000원으로, 4회 유찰 후 감정가 245,219,400원의 24% 수준입니다. 낙폭만 보면 매우 커 보이지만, 동일 물건군의 최근 실거래 가격이 제시되지 않은 상태에서는 감정가 대비 비율만으로 실제 시세 대비 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 58,878,000원 | 57,418,196원 | 165,904,463원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 41,214,600원 | 40,072,737원 | 183,249,922원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 28,850,220원 | 27,930,916원 | 195,391,743원 |
추가 유찰 시 최저가가 더 낮아져도 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 대신 채권자 미배당액은 현재 회차 165,904,463원에서 5회 유찰 시 183,249,922원, 6회 유찰 시 195,391,743원으로 커집니다. 이는 채권자 배당구조의 변화이며, 곧바로 시장가치가 그 수준이라는 뜻은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 58,878,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,459,804원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 183,600,000원 | 57,418,196원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 39,722,659원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 223,322,659원 중 채권자 배당액은 57,418,196원이고, 미배당액은 165,904,463원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금대리마을회관 남서측 인근이며, 주변은 농경지·임야·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 인근 간선도로를 통해 각 방면으로 진출입 가능하고 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 지상2층으로 외벽은 스타코플렉스 등 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
- 이용상태. 이해관계인의 부재로 내부구조 및 실제 이용상황은 조사하지 못했고, 공부상 용도는 단독주택입니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 115.0㎡, 계획관리지역이며 완경사·사다리형·세로한면(가) 조건입니다. 공시지가는 217,700원/㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역·한강 수변구역·폐기물매립시설 설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가 24% 수준이지만 최근 실거래 비교 없이 ‘시세보다 싸다’고 판단하지 마세요.
- 현장 확인. 내부구조와 이용상황이 조사되지 않았으므로 실제 상태·수선 필요 여부·점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물, 제시외 건물의 매각 범위와 현황을 매각물건명세서 및 현장에서 대조하세요.
- 토지 규제. 자연보전권역·한강 수변구역 등 토지이용 제한이 있으므로 향후 이용계획과 맞는지 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격·현장 검증이 중요한 물건
등기상 구조만 보면 말소기준인 하나은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 확인된 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이미 4회 유찰돼 최저가가 58,878,000원, 감정가의 24% 수준까지 내려왔습니다. 이 숫자만으로 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다. 실제 이용상황을 조사하지 못했고, 일괄매각·제시외 건물 포함·보증금 20%의 특별매각조건이 있으며 최근 실거래 비교도 필요합니다. 따라서 이 사건은 권리 인수 위험은 낮지만, 현장 상태와 실제 시장가격을 확인한 뒤 입찰가를 정해야 하는 물건입니다.
