광주지방법원 2025타경50699. 완도군 신지면 신상리 소재 단독주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물 이용상태는 단독주택이고, 토지 정보에는 면적 495.0㎡·지목 대·계획관리지역이 기재되어 있습니다. 현재 소유자는 김미란이며 2019.05.01 소유권이전등기를 마쳤습니다.
등기권리 자체는 비교적 방향이 명확합니다. 말소기준은 2020.04.28 이춘순의 가압류이고, 그 이후 완도금일수산업협동조합·농업협동조합중앙회·박건수·주식회사 씨앤드 등의 가압류와 현재 남아 있는 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 문제는 등기권리가 아니라 점유관계입니다. 박상민은 2018.09.14, 박주원은 2014.02.13 전입한 것으로 조사됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 대항력을 확정적으로 인정하거나 인수금액을 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경50699 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 완도군 신지면 신상리 364 · 전라남도 완도군 신지면 신지로789번길 35-3 |
| 용도 | 단독주택 + 토지 |
| 소유자 | 김미란 · 2019.05.01 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 63,196,880원 / 63,196,880원 (신건) |
| 청구액 | 128,591,812원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 토지 | 495.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 공시지가 13,600원/㎡ |
| 주위환경 | 신상마을 내 농가주택·농경지 등이 있는 순수농촌지대 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유는 별도 확인
② 임차인·점유자 분석
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박상민 | 2018.09.14 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박주원 | 2014.02.13 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
두 사람 모두 전입일이 2020.04.28 말소기준권리보다 앞섭니다. 그러나 보증금·확정일자가 미상인 상태이므로 단순히 전입일만으로 대항력 있음을 확정할 수는 없습니다. 특히 박상민은 등기부상 과거 소유자이자 채무자로 등장하는 동일 인물로, 조사 메모에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 지적돼 있습니다. 실제 임대차계약 존재 여부와 점유 원인을 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 63,196,880원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,537,544원 |
| 갑구 13번 가압류 · 이춘순 | 79,175,000원 | 61,659,336원 |
| 갑구 14번 가압류 · 완도금일수산업협동조합 | 10,356,437원 | 0원 |
| 갑구 15번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 93,207,944원 | 0원 |
| 갑구 16번 가압류 · 박건수 | 89,550,000원 | 0원 |
| 갑구 17번 가압류 · 주식회사 씨앤드 | 91,932,000원 | 0원 |
| 갑구 24번 경매개시결정 | 미상 | 0원 |
| 갑구 25번 경매개시결정 · 주식회사 뉴텍 | 128,591,812원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션은 총 채권액 492,813,193원 중 61,659,336원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 431,153,857원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 보증금 미상 점유자에 대한 실제 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 낙찰가보다 먼저 볼 것
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 63,196,880원 | 61,659,336원 | 431,153,857원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 50,557,504원 | 49,247,469원 | 443,565,724원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 40,446,003원 | 39,317,975원 | 453,495,218원 | 0원 |
유찰 시 최저매각가는 50,557,504원, 40,446,003원으로 내려갑니다. 하지만 이 사건에서 입찰가 하락만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 두 점유자의 보증금이 확인되지 않았기 때문에 낙찰가 외 실제 부담을 먼저 확정해야 회차별 가격을 의미 있게 비교할 수 있습니다.
⑤ 토지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물은 단독주택으로 이용 중이며 벽돌조 슬래브지붕 단층 건물입니다.
- 주위환경. 완도군 신지면 신상리 신상마을 내에 위치하고, 주위는 농가주택과 농경지 등이 있는 순수농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 용도에 따른 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 토지면적 495.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 완경사·부정형, 세로한면(가) 조건입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부와 현황 차이. 감정요항표의 기호(2)는 공부상 전이나 현황은 전 및 일부 도로로 조사됐습니다.
- 경계. 인접 토지와의 경계 등이 불명확하여 경계측량 등 별도 확인이 필요합니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물(2-1~2-2)이 매각에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박상민 임대차 실체 확인. 과거 소유자·채무자로 등장하는 동일 인물이므로 실제 임대차계약 존재 여부와 점유 원인을 확인해야 합니다.
- 박주원 보증금 확인. 2014.02.13 전입으로 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 계약서와 점유상태 확인이 핵심입니다.
- 인수액 재검증. 명세서상 인수권리는 해당사항없음으로 기재돼 있으나, 보증금 미상 점유자의 대항력 및 실제 인수 가능성을 별도로 대조해야 합니다.
- 경계 확인. 인접 토지와의 경계가 불명확하므로 경계측량 필요 여부와 실제 도로 사용 상태를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 제시외 건물(2-1~2-2)이 일괄매각에 포함되므로 위치·현황을 현장에서 대조해야 합니다.
- 사건번호 대조. 등기부에는 2025타경50699와 2025타경50691의 경매개시결정이 함께 기재되어 있으므로 본건 진행기록과 각 경매개시결정의 관계를 원본으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기 소멸”과 “실제 부담 0원”은 다른 문제
이 사건의 등기권리 흐름만 보면 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸해 비교적 단순합니다. 그러나 입찰 판단에서 더 중요한 변수는 박상민·박주원의 점유관계입니다. 두 사람 모두 말소기준일보다 앞선 전입이 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상 상태이고, 박상민은 과거 소유자·채무자와 동일해 임대차 실체부터 확인해야 합니다.
또한 단독주택과 토지가 일괄매각되고 제시외 건물이 포함되며 인접 토지와의 경계가 불명확합니다. 따라서 이 물건은 최저가 63,196,880원이라는 숫자만으로 접근하기보다, 점유자 보증금·임대차 실체·경계와 사용현황을 확인한 뒤 실질취득비용을 확정하는 것이 선행돼야 합니다. 권리 소멸은 확인되지만, 실제 부담까지 깨끗하다고 결론 내리기에는 아직 확인해야 할 변수가 남아 있습니다.
