광주지방법원 2026타경50096. 여수시 소라면 죽림리 ‘여수죽림사랑으로부영1차’ 118동 9층 904호 아파트입니다. 등기상 소유자는 임동섭이며 2019.12.13. 거래가액 257,500,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 여수한려새마을금고의 채권최고액 286,800,000원 근저당이 설정됐고, 이것이 현재 경매의 말소기준권리입니다. 이후 설정된 근저당·가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하므로, 배당 부족액이 크더라도 그 부족분이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
가격 쪽은 신건과 분위기가 다릅니다. 감정가 267,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 186,900,000원입니다. 동일 평형 최근 12개월 실거래 평균 269,583,333원, 최신 거래 268,000,000원과 비교하면 현재 최저가는 최근 시세보다 아래에 위치합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50096 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 소라면 죽림리 1130 여수죽림사랑으로부영1차 118동 9층 904호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 15층 중 9층 · 계단식 · 남서향 · 아파트로 이용중 |
| 전용면적 | 84.36㎡ |
| 소유자 | 임동섭 (2019.12.13. 거래가액 257,500,000원으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 267,000,000원 / 186,900,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 263,982,260원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 조사 내역은 없습니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으나, 확인된 임차인 자료가 없어 대항력 임차인의 보증금 승계액은 산정되지 않았고 예상배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준은 2019.12.13. 여수한려새마을금고 근저당이며, 2020.04.27. 추가 근저당과 전남신용보증재단·교보생명보험주식회사 가압류, 여수시·국민건강보험공단 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰로 최근 시세 아래
같은 단지 ‘여수죽림사랑으로부영1차’ 동일 면적대의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 269,583,333원, 최신 거래는 2026.04의 268,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.9㎡ | 2 | 268,000,000원 |
| 2026.04 | 84.9㎡ | 11 | 289,000,000원 |
| 2026.04 | 84.9㎡ | 8 | 268,000,000원 |
| 2026.03 | 84.36㎡ | 11 | 274,000,000원 |
| 2026.03 | 84.36㎡ | 6 | 267,000,000원 |
| 2026.02 | 84.36㎡ | 13 | 270,000,000원 |
| 2026.02 | 84.36㎡ | 15 | 268,000,000원 |
| 2026.02 | 84.36㎡ | 14 | 269,000,000원 |
| 2026.01 | 84.36㎡ | 2 | 255,000,000원 |
| 2026.01 | 84.9㎡ | 8 | 272,000,000원 |
| 2026.01 | 84.36㎡ | 5 | 265,000,000원 |
| 2026.01 | 84.36㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 269,583,333원 |
실거래 범위는 255,000,000원~289,000,000원이고 최근 12개월 평균은 269,583,333원입니다. 현재 최저가 186,900,000원은 최근 12개월 평균의 69.3%입니다. 감정가 자체도 최근 거래 수준과 크게 동떨어져 있지 않지만, 1회 유찰이 현재 가격 메리트를 만든 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 186,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,416,600원 |
| 1. 근저당 · 여수한려새마을금고 | 286,800,000원 | 183,483,400원 |
| 2. 추가 근저당 · 여수한려새마을금고 | 45,600,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 전남신용보증재단 | 43,873,365원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 교보생명보험주식회사 | 12,442,979원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 388,716,344원 중 예상배당은 183,483,400원이며 미배당액은 205,232,944원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 삼일중학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·단독주택 등이 혼재한 택지개발지대로 주거환경은 무난한 편입니다.
- 교통. 시내 중심지 인근이며 차량 통행이 용이해 제반 교통여건이 편리한 편입니다.
- 단지. 여수죽림사랑으로부영1차는 1,340세대이며 2014.02.21. 준공됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철골조경사지붕 15층 중 9층, 계단식·남서향입니다. 승강기·도시가스보일러 난방·화재탐지·소화전설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 남측은 폭 25m 정도, 서측은 폭 15m 정도의 아스콘포장도로에 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·자연녹지지역, 지구단위계획구역이 포함되며 공시지가는 584,100원/㎡입니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 재확인. 말소기준은 2019.12.13. 여수한려새마을금고 근저당입니다. 입찰 직전 최신 등기사항을 다시 확인하세요.
- 임차관계 확인. 확인된 임차인 자료는 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유와 전입관계를 최종 확인하세요.
- 가격 기준. 현재 최저가 186,900,000원은 최근 12개월 평균 269,583,333원의 69.3%입니다. 실거래 범위 255,000,000원~289,000,000원과 비교해 응찰가 상한을 정하세요.
- 미납관리비. 2026.02.03. 기준 1,680,000원이 확인됐습니다. 현재 잔액과 공용부분 부담 범위를 반드시 확인하세요.
- 배당 부족 오해 금지. 채권자 미배당액 205,232,944원이 있어도 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리 안전형, 1회 유찰이 가격 메리트를 만들었다
이 물건의 핵심은 권리보다 가격입니다. 말소기준 이후 권리가 모두 소멸하고 예상 인수액은 0원이라 권리 구조는 단순합니다. 동시에 1회 유찰로 최저가가 186,900,000원까지 내려와 최근 12개월 실거래 평균 269,583,333원의 69.3% 수준이 됐습니다. 최신 거래 268,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 낮습니다.
다만 확인된 임차인 자료가 없다는 사실과 실제 점유관계 확인은 별개이며, 현황조사일 기준 미납관리비 1,680,000원도 체크해야 합니다. 권리는 안전형, 가격은 1회 유찰로 경쟁력이 생긴 상태로 정리할 수 있습니다.
