109,015,000원
광주지방법원 2025타경50730. 완도군 노화읍 고막리 243-2 소재 물건으로, 사건 용도는 연립/다세대 + 토지이며 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 토지면적은 325.0㎡, 지목은 대, 계획관리지역이고 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 단층입니다. 소유자는 김영동입니다. 권리관계에서는 2017.04.12 설정된 노화농업협동조합 근저당권 90,000,000원이 말소기준으로 잡히며, 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 109,015,000원으로 감정가 155,735,000원의 70%인 1회 유찰 회차입니다. 실거래 시세 자료는 없어 가격이 시세보다 싸거나 비싸다고 판단할 근거는 없습니다. 따라서 70%라는 숫자 자체를 가격 메리트로 해석하기보다, 현장 경계·접근·토지 이용관계를 확인한 뒤 입찰가를 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경50730 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 완도군 노화읍 고막리 243-2 · 전라남도 완도군 노화읍 미라길 48-1 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 현황 단독주택 |
| 토지 | 325.0㎡ · 대 · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 단층 · 외벽 치징벽돌마감 · 내벽 벽지마감 · 새시창호 |
| 소유자 | 김영동 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 155,735,000원 / 109,015,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 46,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2013.09.24 노화농업협동조합 근저당권 18,000,000원은 2017.03.20 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2017.04.12 노화농업협동조합 근저당권 90,000,000원입니다. 이후 한국캐피탈주식회사 근저당권과 2024년에 설정된 가압류 7건, 2025.12.17 현재 사건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
2025.06.26에는 말소기준 근저당권의 일부가 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증기금)에 확정채권 일부양도로 이전됐고, 양도액은 46,800,000원입니다. 현재 사건의 청구액 역시 46,800,000원으로 제시돼 있습니다.
② 현장 핵심 — 경계와 토지 이용을 먼저 본다
매각물건명세서상 이 사건은 일괄매각이며 제시외 물건도 매각에 포함됩니다. 동시에 토지와 건물의 현황에서 입찰 전에 반드시 확인해야 할 사항이 명시돼 있습니다.
- 토지 남서측 일부. 목록 1 토지의 남서측 일부가 인접지 243-1 소재 건물의 출입구로 이용 중입니다.
- 건물 소재 현황. 공부상 건물은 243-2 외 5필지 지상에 소재하나, 현황은 243-2 지상에 소재합니다.
- 경계 불명확. 인접 토지와의 경계 등이 불명확해 경계측량 등 별도의 확인이 필요합니다.
- 일괄매각. 제시외 물건(1-1)이 매각에 포함됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 109,015,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,326,210원 |
| 을구 3번 근저당권 · 노화농업협동조합 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 한국캐피탈주식회사 | 15,600,000원 | 15,600,000원 |
| 갑구 2번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 324,468,257원 | 1,088,790원 |
| 갑구 2번 가압류 · 수협은행 | 47,168,459원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 89,299,655원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 완도소안수산업협동조합 | 15,758,762원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 81,876,869원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 전남신용보증재단 | 51,190,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 신용보증기금 | 10,624,305원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 725,986,307원 중 예상배당은 106,688,790원이며 미배당은 619,297,517원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 109,015,000원 | 619,297,517원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 76,310,500원 | 651,449,396원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 53,417,350원 | 673,930,469원 | 0원 |
유찰이 이어져 배당 부족액이 커지더라도, 이 자료에서 매수인에게 승계되는 금액은 각 회차 모두 0원입니다. 다만 이는 가격이 곧바로 매력적이라는 뜻은 아닙니다. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 적정 응찰가를 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 완도군 노화읍 고막리 미라마을 내에 위치하며 주위는 단독주택 등으로 형성된 해안취락지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근은 가능하나 도서지방으로 교통상황이 불편합니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 기본적인 위생급배수설비·난방설비·옥상 태양광설비가 되어 있습니다.
- 토지. 계획관리지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 12,400원/㎡입니다.
- 형상·접면. 평지의 사다리형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 경계측량 확인. 인접 토지와 경계가 불명확하므로 실제 경계와 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 출입구 이용관계 확인. 243-2 남서측 일부가 243-1 소재 건물의 출입구로 이용 중인 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 건물 소재 확인. 공부상 243-2 외 5필지 지상에 소재하지만 현황은 243-2 지상으로 평가된 점을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 물건(1-1)이 매각에 포함되는 범위를 원본 서류와 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없어 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단할 수 없습니다.
- 교통·환금성 확인. 도서지방으로 교통이 불편한 입지 특성을 실제 이용 목적과 함께 검토해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 현황은 직접 확인”
이 사건은 등기상으로는 비교적 정리가 분명합니다. 2017.04.12 노화농업협동조합 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 명시 인수권리·법정지상권은 해당사항 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 입찰 판단의 무게중심은 등기부보다 현장에 있습니다. 토지 일부의 출입구 이용, 공부와 현황의 소재 차이, 불명확한 경계를 그대로 둔 채 감정가의 70%라는 숫자만 보고 접근하기에는 확인할 사항이 적지 않습니다. 권리는 통과, 현황 확인이 선행. 이 물건의 핵심은 경계와 실제 이용관계를 확인한 뒤 가격을 결정하는 것입니다.
