광주지방법원 2025타경50732. 해남읍 남천리 808 제2호 건물로, 감정평가상 이용상태는 창고(직원식당 및 저온창고)입니다. 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물이며 저온창고에 유니트쿨러·콘덴싱유니트·방열문 등의 설비가 구비돼 있습니다. 소유자는 농업회사법인주식회사땅끝홈밀로, 2019년 12월 22일 매매를 원인으로 거래가액 38,313,960원에 소유권을 취득했습니다.
등기 권리의 기준점은 2025년 4월 15일 기술보증기금의 100,000,000원 가압류입니다. 이후 2025년 7월 31일 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증관리기금) 54,303,217원, 농협은행주식회사 6,015,991원의 가압류가 이어졌고, 2025년 11월 28일 기술보증기금의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 이들 권리는 제공된 권리분석상 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 다만 이 사건의 핵심 리스크는 후순위 등기권리가 아니라 건물만 매각되는 구조와 토지사용권, 그리고 확인되지 않은 임차관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경50732 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 해남군 해남읍 남천리 808 제2호 · 전라남도 해남군 해남읍 내사길 173 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 창고(직원식당 및 저온창고) · 일반철골구조 판넬지붕 단층 |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사땅끝홈밀 (2019.12.22. 매매 · 거래가액 38,313,960원) |
| 감정가 / 최저가 | 106,400,000원 / 74,480,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 기술보증기금 / 106,141,477원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 매각 범위 | 건물만의 매각 · 저온창고 부대설비(유니트쿨러, 콘덴싱유니트, 방열문 등) 포함 |
① 권리 흐름 — 등기 소멸보다 ‘건물만 매각’이 핵심
말소기준은 2025년 4월 15일 기술보증기금의 가압류이며, 이후 농업협동조합중앙회와 농협은행의 가압류, 기술보증기금의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 매각물건명세서에도 명시된 인수권리는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 임차인 — 1명, 대항력 가능·미상
| 임차인 | 전입신고일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 옥선김치(최미순) | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
실제 임차인 조사 대상은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 ‘옥선김치(최미순)’ 자체가 현황조사와 매각물건명세서에 확인됩니다. 다만 전입신고일, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력 有로 단정할 수 없습니다. 현재 판정은 대항력 가능·미상이 적절합니다.
③ 가격 판단 — 70% 유찰가만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 74,480,000원으로 감정가 106,400,000원의 70%입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 자료가 확인되지 않아, 이 할인율 자체를 시세 할인으로 해석할 근거는 없습니다. 특히 본건은 건물만 매각되고 법정지상권 성립 여부가 불분명하므로, 토지와 건물을 함께 취득하는 일반적인 부동산과 최저가 비율만으로 비교해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 74,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,740,640원 |
| 1. 갑구 3번 가압류 · 기술보증기금 | 100,000,000원 | 72,739,360원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증관리기금) | 54,303,217원 | 0원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 농협은행주식회사 | 6,015,991원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 · 기술보증기금 강제경매개시결정 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 확인된 채권 총액은 160,319,208원, 예상 배당액은 72,739,360원, 미배당은 87,579,848원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 물건 특성·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 창고로 이용되며 직원식당 및 저온창고가 포함돼 있습니다.
- 구조. 일반철골구조 판넬지붕 단층으로 외벽·내벽은 판넬붙임, 내벽 일부는 우레탄 위 갈바륨붙임 등이며 새시창호가 적용돼 있습니다.
- 저온설비. 유니트쿨러·콘덴싱유니트·방열문 등의 저온창고 시설이 구비돼 있고 해당 부대설비도 매각에 포함됩니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 해당사항 없으며 위반건축물 표시도 없습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상이며, 별도로 옥선김치(최미순)가 현황조사·매각물건명세서에서 확인됩니다.
- 환금성 핵심. 토지를 함께 취득하지 않는 건물 단독 매각이므로 법정지상권 및 토지 사용관계를 확인하기 전에는 일반적인 토지·건물 일괄매각 물건과 같은 방식으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 건물만 매각 확인. 토지가 매각대상에 포함되지 않습니다. 건물의 존속·사용을 뒷받침할 토지사용권을 우선 확인해야 합니다.
- 법정지상권 검토. 매각물건명세서 자체가 성립 여부를 “불분명”으로 표시합니다. 성립 여부를 입찰 전 핵심 쟁점으로 두어야 합니다.
- 임차인 확인. 옥선김치(최미순)의 전입신고일·보증금·확정일자가 모두 미상입니다. 대항력은 “있음”이 아니라 가능·미상으로 접근해야 합니다.
- 명시 인수 0원 해석. 배당 시뮬레이션상 인수액은 0원이지만 미상 임차관계까지 확정된 의미는 아닙니다.
- 부대설비 확인. 유니트쿨러·콘덴싱유니트·방열문 등이 매각에 포함되므로 실제 현존·가동 상태를 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 판단. 1회 유찰로 74,480,000원까지 내려왔지만 최근 실거래 비교자료가 없어 70%라는 비율만으로 “시세보다 싸다”고 판단해서는 안 됩니다.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 52,136,000원, 3회 유찰 시 36,495,200원이지만 토지사용권·임차관계 위험은 가격 하락만으로 소멸하지 않습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 토지·건물의 권리관계를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다 건물을 세워둘 권리가 먼저”
이 사건은 등기부만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되고 명시 인수권리도 없어 단순해 보입니다. 그러나 매각대상이 건물만이라는 점이 분석의 중심을 완전히 바꿉니다. 매각물건명세서가 본건 건물을 위한 법정지상권 성립 여부를 불분명하다고 적고 있고, 옥선김치(최미순)의 보증금·전입신고일·확정일자도 확인되지 않아 점유관계 역시 확정적이지 않습니다.
따라서 현재 최저가 74,480,000원, 감정가의 70%라는 숫자에 가격 가점을 주기 어렵습니다. 동일한 조건의 최근 실거래 비교 근거도 없으므로 “싸다”는 결론은 금물입니다. 등기 후순위 권리는 소멸, 그러나 토지사용권과 임차관계는 확인 필요. 이 두 가지가 해소되기 전까지는 가격보다 권리 확인이 우선인 물건입니다.
