광주지방법원 2025타경50737. 해남군 마산면 상등리 1120에 있는 공장과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 토지는 2,490.3㎡ 공장용지이고, 건물은 일반철골구조 판넬지붕 2층 공장으로 1층은 냉동창고, 2층은 공장 및 일부 사무실로 이용 중입니다. 현 소유자는 이랑주식회사농업회사법인이며, 2022.03.07. 소유권이전과 같은 날 중소벤처기업진흥공단의 채권최고액 972,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
권리의 뼈대만 보면 단순합니다. 말소기준 이후 신용보증기금 68,085,000원, 농림수산업자 신용보증기금 관리기관 325,921,743원, 농협은행 주식회사 53,320,103원, 소상공인시장진흥공단 102,428,997원의 가압류와 해남군 압류, 이번 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기 인수가 아니라 현장성 리스크입니다. 유치권 신고, 매각 제외 시설, 경계 불명확성을 각각 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경50737 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 해남군 마산면 상등리 1120 · 전라남도 해남군 마산면 식품특화단지길 75 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장용지 2,490.3㎡ · 일반철골구조 판넬지붕 2층 공장 |
| 이용상태 | 1층 냉동창고 · 2층 공장 및 사무실(일부) |
| 소유자 | 이랑주식회사농업회사법인 |
| 감정가 / 최저가 | 1,279,657,610원 / 895,760,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 827,874,647원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 말소기준권리 | 2022.03.07. 을구 9번 중소벤처기업진흥공단 근저당권 · 채권최고액 972,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2019.12.12. 과거 임의경매 매각으로 이전 소유자 시기의 가압류·압류와 근저당권들은 말소됐고, 현재 권리관계의 출발점은 2022년입니다. 이랑주식회사농업회사법인의 소유권이전 뒤 같은 날 중소벤처기업진흥공단 근저당이 설정됐고, 이후 설정된 가압류·압류와 이번 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 점유 관계 — 실제 점유 법인 1곳, 대항력 없음
| 점유자 | 점유부분 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 농업회사법인 고향이랑 주식회사(황의장) | 목록1,2. | 2023.12.27 | 3,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 점유 법인은 1곳입니다. 전입신고일 2023.12.27.은 말소기준인 2022.03.07.보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 3,000,000원이고 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 따라서 이 보증금을 매수인이 승계하는 구조로 보기는 어렵고, 배당 여부와 별개로 현장 인도 과정은 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 구조 — 1회 유찰, 그러나 시세 비교 자료 없음
감정가는 1,279,657,610원, 현재 최저매각가는 895,760,000원으로 감정가의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 627,032,000원(49%), 3회 유찰 시에는 438,922,400원(34.3%)입니다.
다만 동일 또는 유사 공장·토지의 최근 실거래 자료가 제시되지 않았으므로, 895,760,000원이 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 냉동창고와 공장, 토지, 포함·제외 시설이 섞인 사업용 부동산은 개별 설비와 토지 조건에 따른 가격 편차가 클 수 있어 단순한 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 895,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,357,600원 |
| 1. 근저당 · 중소벤처기업진흥공단 | 972,000,000원 | 884,402,400원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 68,085,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농림수산업자 신용보증기금 관리기관 | 325,921,743원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 53,320,103원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 102,428,997원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 895,760,000원 가정 시 채권자 총 청구액 1,521,755,843원 중 884,402,400원이 배당되고, 미배당은 637,353,443원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 해남군 마산면 상등리 ‘산이교차로’ 동측 인근의 소규모 농공단지로, 공장과 공업나지가 혼재한 공업지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 아스팔트 포장도로가 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 공장용지 2,490.3㎡, 평지·사다리형이며 중로 한 면에 접합니다. 공시지가는 47,300원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·지구단위계획구역·농공단지이며 중로2류(폭 15m~20m)에 접하고 모든 가축 사육 제한 구역에 포함됩니다.
- 건물. 일반철골구조 판넬지붕 2층 공장으로, 기본적인 위생·급배수시설, 화재탐지·소방설비, 냉동설비, 화물용 엘리베이터 시설 등이 있습니다.
- 용도 확인. 2층 공부상 용도는 공장이지만 현황 일부는 사무실로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없다고 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 현장 확인. 2026.02.20. 신고된 공사대금 33,846,580원의 실제 공사내용, 채권 발생 관계와 현재 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 매각 포함·제외 재확인. 제시외 건물·수목(2-1~2-4)과 화물용 소형 엘리베이터는 포함되지만, 비닐하우스와 냉동설비·수변전설비는 제외됩니다.
- 경계측량. 인접 토지와 경계 등이 불명확하므로 경계측량 등 별도 확인이 필요합니다.
- 점유·인도. 농업회사법인 고향이랑 주식회사의 대항력은 없지만, 실제 점유 상태와 유치권 주장까지 함께 확인해 인도 난도를 판단해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 저가라고 판단하지 말고, 공장용지·건물과 매각 제외 설비를 분리해 실제 활용가치를 검토해야 합니다.
- 배당구조. 현재 회차에서도 채권 미배당이 637,353,443원 발생하지만, 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “권리 소멸”과 “현장 안전”은 별개다
이 물건은 등기부만 보면 구조가 명확합니다. 2022.03.07. 중소벤처기업진흥공단 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 실제 점유 법인도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없고, 명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 그래서 등기상 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 투자 판단의 핵심은 그 다음입니다. 33,846,580원 유치권 신고의 성립 여부, 냉동설비·수변전설비의 매각 제외, 불명확한 토지 경계가 동시에 남아 있습니다. 감정가 1,279,657,610원에서 1회 유찰돼 895,760,000원까지 내려왔지만 실거래 비교 자료가 없어 현재 가격을 시세보다 싸다고 평가할 수도 없습니다. 결론적으로 등기 권리는 정리되지만 현장 리스크가 큰 공장·토지형 사건입니다. 입찰의 승부처는 할인율보다 유치권·설비·경계를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
