광주지방법원 2026타경50158. 순천시 동외동 한전아파트 A동 4층 505호 아파트입니다. 소유자는 주식회사더정컴퍼니이고, 감정가는 144,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 100,800,000원입니다. 등기만 기계적으로 보면 말소기준 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 사건은 등기 말소 여부보다 임차관계가 더 중요합니다. 장은희가 말소기준보다 먼저 전입해 있고, 같은 사람 명의로 150,000,000원의 전세권까지 설정돼 있기 때문입니다.

특히 등기상 5번 전세권 자체가 매각으로 소멸한다고 해서 임차관계까지 자동으로 끝난다고 단정할 수는 없습니다. 임차보증금과 확정일자가 확인되지 않은 현재로서는 장은희를 대항력 가능·미상으로 놓고, 등록된 전세금 150,000,000원이 실제 임차보증금과 같은 금액인지 확인한 뒤 실질 인수액을 계산하는 것이 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 전입’을 먼저 본다

2018년 광주은행 근저당권 1,080,000,000원과 2019년 담양농업협동조합 근저당권 1,560,000,000원은 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 현재 분석의 기준점은 2023.12.22. 광주미래신용협동조합의 을구 5-2번 근저당권입니다. 그 이후 순천시 압류, 전세권부채권 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

② 임차인 — 장은희의 미배당 인수 가능성이 가격을 바꾼다

오광석의 전입은 말소기준일 이후이므로 대항력은 없습니다. 반면 장은희는 전입일이 빠릅니다. 현재 확인되는 임차보증금 자체는 미상이지만, 동일인 명의의 등기 전세금이 150,000,000원입니다. 따라서 이 150,000,000원이 실제 주택임차보증금과 같은 금액이고 대항력이 인정된다는 전제에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 구조가 됩니다.

* 위 인수액·실질취득액은 장은희의 등기 전세금 150,000,000원이 실제 임차보증금과 동일하고 대항력이 인정되는 경우의 계산입니다. 임대차계약서·확정일자·배당요구 여부를 확인하기 전에는 확정 인수액으로 단정할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 1.008억이 아니라 ‘약 1.5억대’를 비교해야 한다

실거래 비교자료에서 면적 74.79㎡ 거래는 2022년 2월 159,000,000원 한 건입니다. 평균·최고·최저가가 모두 159,000,000원인 이유도 표본이 1건뿐이기 때문입니다.

표면 최저가 100,800,000원만 놓으면 159,000,000원의 63.4%여서 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 장은희 인수가 현실화될 경우 현재 회차의 조건부 실질취득은 152,211,200원으로 올라가 159,000,000원의 약 95.7% 수준입니다. 최저가 기준으로 보이던 할인 폭이 대부분 사라집니다.

④ 예상배당표 (매각가 100,800,000원 가정)

전체 채권액은 257,424,314원, 채권자 배당액은 98,588,800원, 미배당은 158,835,514원입니다. 현 시나리오에서는 청구금액 73,321,769원의 신청채권도 배당 0원으로 계산됩니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하더라도, 장은희의 임차보증금이 전세금과 동일하고 대항력이 인정된다면 전세금 미회수분의 승계 여부를 별도로 판단해야 합니다.

집행비용·배당액은 제시된 추정값이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전라남도 순천시 동외동 소재 순천성동초등학교 남측 인근이며, 주위는 주상혼용지대입니다.
• 교통. 차량 접근성은 대체로 무난하고 대중교통 여건은 보통입니다. 단지 북측으로 폭 약 6m 도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 4층505호, 남향·계단식이며 급배수·위생·난방·소방·도시가스 설비가 되어 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·특화경관지구·지구단위계획구역이며 소공원 저촉, 소로3류 접합 등의 조건이 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 실거래 비교자료상 총 24세대, 준공일 1981.12.08이며 확인되는 74.79㎡ 거래는 2022.02 한 건뿐입니다. 단지명도 경매 대상과 일치하지 않아 시세 검증을 보수적으로 해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 장은희 임대차 원본 확인. 임대차계약서에서 실제 보증금이 얼마인지, 등기 전세금 150,000,000원과 같은 금액인지 가장 먼저 확인해야 합니다.
• 확정일자·배당요구 확인. 장은희의 확정일자와 배당요구 여부가 확인돼야 우선변제와 최종 미배당 인수액을 확정할 수 있습니다.
• 전세권과 임차권 관계 확인. 장은희는 점유자이면서 전세권자이고, 5-2번 근저당권의 채무자이기도 합니다. 세 지위가 같은 전세계약에서 나온 것인지 원본 대조가 필수입니다.
• 오광석 점유 확인. 전입일은 2025.08.28로 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았으므로 실제 점유·명도 상황을 확인해야 합니다.
• 응찰가가 아닌 실질취득가로 계산. 장은희 대항력이 인정되는 경우 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 총부담이 전세금 부근에 머뭅니다.
• 시세 재확인. 비교 거래는 2022.02의 159,000,000원 한 건이며 비교 단지명도 ‘시담채’로 표시됩니다. 현재 한전아파트의 실제 매매 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
• 세금·배당 원본 확인. 순천시 압류와 국의 전세권부채권 압류가 있으므로 실제 당해세와 배당순위는 매각물건명세서·배당요구 관련 원본을 대조해야 합니다.

맺으며 — “1.008억 낙찰”이 “1.008억 취득”은 아니다

이 사건의 가장 큰 착시는 100,800,000원이라는 최저가입니다. 감정가 144,000,000원에서 한 번 유찰돼 70%까지 내려왔고, 2022년 비교 거래 159,000,000원과 단순 비교하면 63.4%에 불과해 보입니다. 그러나 장은희가 말소기준보다 먼저 전입했고, 같은 사람에게 150,000,000원의 전세권이 존재합니다.

임차보증금과 전세금이 동일하고 대항력이 인정된다면 현재 회차에서 장은희에게 98,588,800원을 배당한 뒤 남는 약 51,411,200원이 인수될 수 있어, 실질취득은 약 152,211,200원입니다. 낙찰가를 낮춘 만큼 인수액이 늘기 때문에 총액은 전세금 부근에서 크게 내려가지 않습니다. 게다가 시세 근거도 2022년 거래 1건에 그치고 비교 단지명까지 다릅니다.

따라서 결론은 “등기 후순위는 소멸하지만 임차 리스크는 미확정”입니다. 이 물건은 최저가의 할인율보다 장은희의 실제 보증금·확정일자·배당요구와 전세권의 관계를 먼저 확정해야 합니다. 그 확인 전까지는 권리도 가격도 보수적으로 보는 C등급 사건입니다.