광주지방법원 2025타경50752. 전라남도 해남군 화원면 금평리 143-1, 144-4 토지와 금평길 44-3 건물을 묶어 매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 단독주택이고, 소유자는 안다연·임재준 각 2분의 1 지분입니다. 감정가 94,960,550원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 66,472,000원입니다.
권리의 중심은 2020.07.21. 설정된 광주비아농업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 54,000,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 이후 임재준 지분에 설정된 이창수의 70,000,000원 근저당, 화원농업협동조합·농업협동조합중앙회·광주신용보증재단의 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경50752 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 해남군 화원면 금평리 143-1, 144-4 · 전라남도 해남군 화원면 금평길 44-3 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 안다연 2분의 1 · 임재준 2분의 1 |
| 토지 | 대 · 211.0㎡ · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 건물 | 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 · 위생설비·급배수설비·난방설비 |
| 감정가 / 최저가 | 94,960,550원 / 66,472,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주비아농업협동조합 / 38,018,137원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
1984년과 1999년에 설정됐던 화원단위농업협동조합·화원농업협동조합의 기존 근저당들은 2020.07.21. 해지로 말소됐습니다. 현재 분석의 기준점은 같은 날 새로 설정된 광주비아농업협동조합 근저당 54,000,000원입니다. 이후 이창수 근저당과 현재 남아 있는 가압류들은 매각으로 소멸합니다.
② 점유자 분석 — 전입은 늦고, 보증금은 미상
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오철호 | 미상 | 2024.09.03. | 2026.03.19. | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
오철호의 전입일은 2024.09.03.으로 말소기준 2020.07.21.보다 늦습니다. 따라서 이 사건에서는 대항력이 없습니다. 배당요구는 2026.03.19. 접수됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 금액은 확정하기 어렵습니다. 다만 말소기준보다 늦은 전입이므로 낙찰자에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 가격 판단 — 유찰은 됐지만 시세 가점은 금물
현재 최저매각가는 66,472,000원으로 감정가 94,960,550원에서 1회 유찰된 금액입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·최근 추세 자료가 없습니다. 따라서 최저가가 감정가보다 내려왔다는 사실만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 66,472,000원 | 64,875,504원 | 415,835,598원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 46,530,400원 | 45,292,853원 | 435,418,249원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 32,571,279원 | 31,584,996원 | 449,126,106원 | 0원 |
유찰이 반복되면 채권자 미배당은 커지지만, 이 사건의 권리구조상 각 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 가격 판단은 등기보다 현장 상태와 주변 거래를 직접 확인해 적정 매수가를 정하는 것이 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 66,472,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,596,496원 |
| 1. 근저당 · 광주비아농업협동조합 | 54,000,000원 | 54,000,000원 |
| 2. 근저당 · 이창수 | 70,000,000원 | 10,875,504원 |
| 3. 가압류 · 화원농업협동조합 | 230,751,024원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 105,960,078원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 광주신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당은 집행비용과 등기상 채권을 기준으로 한 계산입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 총 채권액은 480,711,102원, 채권자 예상배당은 64,875,504원, 미배당은 415,835,598원입니다.
⑤ 토지·건물 및 입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중이며, 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건물입니다.
- 입지. 화원면사무소 북측 인근으로 단독주택과 농경지가 소재하는 면소재지 내 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 용도에 따른 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 211.0㎡, 평지·세로장방 형태이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 계획관리지역·자연취락지구·가축사육제한구역이며 공시지가는 55,800원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 일괄매각·경계 확인
매각은 토지와 건물을 함께 하는 일괄매각입니다. 제시외 건물과 지상 수목도 매각에 포함되고, 목록 1·2 토지는 2필지 일단으로 이용되고 있습니다. 가장 중요한 현장 이슈는 인접 토지와의 경계가 불명확하다는 점입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 오철호의 실제 점유부분·사용관계·보증금 여부를 현장에서 확인하세요.
- 경계 확인. 토지 2필지가 일단으로 이용되고 경계가 불명확하므로 실제 경계와 사용 범위를 확인하세요.
- 제시외 포함 범위. 제시외 건물과 지상 수목이 매각에 포함되므로 위치와 상태를 대조하세요.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없으므로 주변 단독주택·토지 거래와 현장 상태를 별도로 비교하세요.
- 배당 변동. 당해세·최우선변제 반영 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있으므로 배당표를 확정값으로 보지 마세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격과 경계는 별개다
이 사건은 말소기준 2020.07.21. 이후의 근저당·가압류가 매각으로 소멸하고, 점유자 전입도 말소기준보다 늦어 매수인 인수액 0원으로 정리됩니다. 권리 자체는 비교적 명확합니다. 하지만 1회 유찰되어 66,472,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 인정할 수는 없습니다. 실거래 시세 자료가 없고, 토지 경계가 불명확하며 제시외 건물과 지상 수목까지 함께 매각되는 물건이기 때문입니다. 권리는 합격권, 가격은 현장 검증, 경계는 필수 확인. 이 세 가지를 분리해서 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.
