광주지방법원 2026타경50229. 여수시 신덕동 447-8의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정가 58,330,520원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 40,831,000원입니다. 등기상 소유자는 윤성복이고, 2012.02.22. 설정된 여천농업협동조합 근저당권 13,000,000원이 말소기준권리입니다. 현재 경매개시결정은 이보다 뒤이므로 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인이 인수할 금액은 0원입니다.
권리관계만 보면 핵심은 단순합니다. 다만 이 물건은 단독주택과 토지이고, 주택 외에 화장실 및 창고로 이용되는 부속건물이 함께 평가됐습니다. 부속건물 화장실은 공부상 5.46㎡이나 현황은 10㎡로 조사돼 실측면적으로 평가됐습니다. 따라서 아파트처럼 권리관계만 보고 접근하기보다 현황·경계·통행 상태까지 함께 확인해야 하는 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50229 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 신덕동 447-8 · 전라남도 여수시 신덕2길 61-20 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 이용상태 | 주택 · 화장실 및 창고 |
| 토지 | 166.0㎡ · 지목 대 · 제1종일반주거지역 · 평지 · 자루형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 윤성복 |
| 감정가 / 최저가 | 58,330,520원 / 40,831,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김영권 / 34,397,260원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2012년 근저당
말소기준권리는 2012.02.22. 여천농업협동조합 근저당권 13,000,000원입니다. 2026.02.19. 등기된 강제경매개시결정은 이보다 후순위여서 매각으로 소멸합니다. 과거 가압류와 과거 강제경매개시결정은 이미 등기부상 말소된 내역입니다.
② 점유관계 — 윤은주 전입은 말소기준보다 늦다
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤은주 | 2017.11.01 | 미상 | 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
윤은주의 전입일은 2017.11.01.로 말소기준권리인 2012.02.22. 근저당보다 늦습니다. 따라서 이 전입을 기준으로는 대항력이 없으며, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 실제 계약관계와 점유 상태는 매각물건명세서 및 현장에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 — 1회 유찰로 감정가의 70%
감정가 58,330,520원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 40,831,000원입니다. 현재 회차는 감정가의 70%입니다. 추가 유찰 시 제공된 시나리오는 28,581,700원(감정가 49%), 20,007,190원(감정가 34.3%)입니다.
④ 예상배당표 (매각가 40,831,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,134,958원 |
| 1. 근저당 · 여천농업협동조합 | 13,000,000원 | 13,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 김영권 | 34,397,260원 | 26,696,042원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액 47,397,260원 중 39,696,042원이 배당되고, 미배당은 7,701,218원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 여수시 신덕동 ‘신덕마을’ 내에 위치하며, 주변은 단독주택·농경지·자연림·해안가 등이 소재하는 해안 농촌지대입니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 주택은 시멘트벽돌조 스레이트지붕 단층이며, 일반적인 급·배수·위생·전기설비와 유류보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 166.0㎡, 지목 대, 제1종일반주거지역, 평지·자루형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 88,100원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역(전부제한구역)에 포함됩니다.
- 통행. 본건과 인접필지 447-2번지가 통행 가능하도록 연결돼 있으므로 실제 이용관계 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 윤은주는 2017.11.01. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 실제 점유 상태와 계약관계는 현장에서 재확인하세요.
- 부속건물 현황. 화장실은 공부상 5.46㎡, 현황 10㎡이며 현재 화장실 및 창고로 이용됩니다. 일괄매각·제시외 건물 포함 조건을 확인하세요.
- 통행·경계. 인접필지 447-2번지와 연결된 통행 형태와 토지 경계를 현장에서 확인하세요.
- 도로 조건. 토지는 자루형이며 도로접면이 세로한면(불)로 표시돼 있습니다. 차량 진입과 실제 도로 상태를 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 저가 매수라고 단정하지 말고 단독주택·토지의 개별 현황을 기준으로 응찰가를 정하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 승부처는 현장”
이 사건의 말소기준은 2012.02.22. 여천농업협동조합 근저당권이고, 윤은주의 2017.11.01. 전입은 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 측면에서는 구조가 비교적 명확합니다.
다만 현재 가격이 감정가의 70%로 내려왔다는 사실만 보고 결론을 내릴 물건은 아닙니다. 단독주택과 166.0㎡ 토지가 함께 매각되고, 부속건물 면적이 공부와 다르며 인접필지와 통행 연결도 있습니다. 권리는 확인됐지만 현장 조건은 직접 봐야 합니다. 이 물건의 핵심은 ‘몇 퍼센트 할인됐는가’보다 실제 주택 상태·경계·통행·점유를 확인한 뒤 그 조건에 맞는 가격을 정하는 것입니다.
