광주지방법원 2026타경50236. 광양시 중동 수하임1차 16층 1605호 아파트입니다. 감정가는 193,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 135,100,000원입니다. 권리의 기준점은 2022.01.03. 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 8,334,600,000원이고 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 이후 2024.12.09. 이연숙 명의의 주택임차권이 등기됐으며, 전입신고일은 2022.04.05.로 말소기준권리보다 늦습니다.
이 때문에 이연숙의 임차권은 경매에서 매각으로 소멸하고, 제공된 배당표와 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 즉 보증금 143,500,000원이 현재 최저가 135,100,000원보다 크더라도, 이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금을 낙찰자가 떠안는 ‘보증금 고정형’ 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50236 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-5 수하임1차 16층 1605호 |
| 도로명주소 | 전라남도 광양시 오류로 56 |
| 물건종류 | 아파트 · 20층 건물 내 16층 1605호 · 계단식 · 남향 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 193,000,000원 / 135,100,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구액 | 143,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2022.01.03. 접수된 우리은행 근저당권입니다. 같은 날 소유권보존과 민간임대주택등기가 있고, 이후 2024.12.09. 이연숙의 주택임차권, 2026.02.20. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다. 제공된 권리판정상 우리은행 근저당권, 이연숙의 임차권, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 143,500,000원, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이연숙 | 전유부분의 건물 전부 | 2022.04.05 | 2024.10.17 | 143,500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 인수 0원 |
임대차계약일은 2019.12.13., 점유개시일은 2022.02.10., 주민등록일은 2022.04.05., 확정일자는 2024.10.17.입니다. 임차권등기명령은 2024.12.09. 이루어졌고 보증금은 143,500,000원입니다. 그러나 주민등록일이 말소기준권리인 2022.01.03.보다 늦어 대항력은 없습니다. 배당요구도 2024.12.09. 접수된 것으로 기재되어 있습니다.
③ 가격 — 감정가 70%, 실거래 비교는 확인 불가
현재 최저가는 감정가 193,000,000원의 70%인 135,100,000원입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 94,570,000원(49%), 3회 유찰 시에는 66,198,999원(34.3%)입니다. 다만 수하임1차의 제공된 실거래 자료에는 현재 물건과 직접 비교할 최근 거래가격이 없어, 135,100,000원이 실제 최근 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 135,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,691,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 8,334,600,000원 | 132,408,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 143,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 추정에서는 집행비용 2,691,400원을 제외한 132,408,600원이 우리은행에 배당되고, 주택도시보증공사와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 총 채권액은 8,478,100,000원, 총 배당액은 132,408,600원, 미배당액은 8,345,691,400원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 135,100,000원 | 132,408,600원 | 8,345,691,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 94,570,000원 | 92,467,740원 | 8,385,632,260원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 66,198,999원 | 64,607,417원 | 8,413,492,583원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동광양중학교 남측 인근으로, 주위는 공동주택과 상업·업무용 부동산이 섞인 주상혼용지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 자유롭고 대중교통수단이 운행 중인 시가지 안에 위치하며 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하3층·지상20층 건물의 16층 1605호로, 계단식·남향입니다. 도시가스 보일러, 승강기, 소화전, 스프링클러, 지하주차장이 설치되어 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지이며 공동주택·업무시설·근린생활시설 부지입니다. 서측으로 왕복 4차로 중로에 접합니다.
- 규제. 중심상업지역이며 중로1류에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 수하임1차는 105세대, 사용승인일은 2021.12.15.이며 제공된 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.4회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 확인. 이연숙의 전입일 2022.04.05., 확정일자 2024.10.17., 임차권등기 2024.12.09. 및 보증금 143,500,000원을 매각물건명세서와 등기부 원본에서 다시 대조하세요.
- 말소기준 재확인. 2022.01.03. 우리은행 근저당권과 공동담보목록, 같은 날 기재된 근저당권 변경 내용을 확인하세요.
- 민간임대주택 등기. 갑구의 민간임대주택등기 내용과 현재 효력, 매각에 따른 처리 내용을 확인하세요.
- 미납관리비. 2026.02.24. 현황조사일 기준 미납관리비가 949,900원으로 기재되어 있습니다. 현재 잔액과 매수인 부담 범위를 관리주체에 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않으므로, 응찰 전 동일 단지·유사 면적의 최신 거래를 별도로 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 실거래 확인이 핵심
이 사건의 핵심은 보증금 143,500,000원의 임차권이 존재한다는 사실 자체보다 그 임차권에 대항력이 없다는 점입니다. 말소기준권리인 2022.01.03. 우리은행 근저당보다 주민등록일 2022.04.05.가 늦고, 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 현재 최저가는 감정가 193,000,000원에서 한 차례 유찰된 135,100,000원입니다. 다만 확인 가능한 최근 실거래 비교값이 없으므로 “감정가보다 30% 낮다”와 “시세보다 싸다”는 구분해야 합니다. 권리상 인수 부담은 낮지만, 입찰가는 최신 실거래 확인 이후 결정하는 것이 핵심입니다.
