광주지방법원 2026타경50283. 광양시 중동 수하임2차 201동 9층 901호입니다. 사건상 용도는 아파트로 표시돼 있지만 감정평가 이용상태는 오피스텔로 조사됐습니다. 등기상 소유자는 유한회사와이지개발이고, 2022.11.07 소유권보존과 함께 우리은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이며, 2024.10.14 등기된 박진영의 주택임차권과 2026.02.27 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 그보다 뒤에 있습니다.
박진영의 임대차계약일은 2023.04.20, 확정일자는 2023.04.27, 주민등록일자와 점유개시일자는 2023.05.12입니다. 모두 2022.11.07 말소기준 근저당보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금은 159,000,000원이지만 대항력 없는 후순위 임차권이어서 경매 후 미배당 보증금이 남더라도 낙찰자가 이를 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50283 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 201동 9층901호 |
| 도로명 | 전라남도 광양시 행정2길 27 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 / 감정평가 이용상태 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 28층 건물 중 9층 901호 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 162,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 159,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 인수는 0원
또한 갑구에는 2020.04.28 민간임대주택 등록을 원인으로 한 민간임대주택등기가 있습니다. 감정평가에서도 임대의무기간 중에 있는 것으로 판단해 일반 공동주택보다 이용 및 처분에 제한이 있을 수 있으므로 경매 진행 시 관련 내용을 재확인하도록 적시했습니다. 이 항목은 단순한 후순위 금전채권과 달리 별도 확인이 필요한 비금전적 제한 요소입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 159,000,000원, 대항력 없음
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박진영 | 전유부분 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 159,000,000원 | 2023.05.12 | 2023.04.27 | 대항력 없음 우선변제 확인 승계 없음 |
임대차계약일은 2023.04.20이고 임차권등기는 2024.10.14입니다. 배당요구도 2024.10.14에 접수돼 있습니다. 핵심은 전입·점유 2023.05.12가 2022.11.07 말소기준보다 늦다는 점입니다. 따라서 대항력 없는 후순위 임차권으로서 매수인 승계액은 0원입니다. 우선변제 순위와 실제 배당 여부는 근저당권 변경 내용까지 포함해 원본 배당관계를 확인해야 합니다.
③ 가격 — 1회 유찰로 70%, 시세 우열은 단정 금지
감정가는 232,000,000원, 현재 최저매각가는 162,400,000원으로 감정가의 70%입니다. 현재 1회 유찰 상태이며, 다음 시나리오는 113,680,000원(49%), 그 다음은 79,576,000원(34%)입니다.
다만 수하임2차의 대상 면적과 일치하는 실거래 비교가 확인되지 않고 최근 낙찰금액도 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 충분하다’고 단정해서는 안 됩니다. 본건의 가격 판단은 주변 오피스텔·아파트의 실제 거래와 현재 호가를 별도로 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 162,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,073,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,418,000,000원 | 159,326,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 159,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 산정상 채권자 총 청구액은 1,577,000,000원, 예상 배당액은 159,326,400원, 미배당액은 1,417,673,600원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 우리은행 근저당권 변경등기 내용에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 구조 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 162,400,000원 | 159,326,400원 | 1,417,673,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 113,680,000원 | 111,288,480원 | 1,465,711,520원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 79,576,000원 | 77,743,632원 | 1,499,256,368원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동광양중학교 남측 인근이며 아파트단지, 근린생활시설, 주상용건물이 혼재하는 중심상업지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 버스정류장이 인근에 있어 제반 교통상황은 무난합니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔이며 일반적인 위생·급배수·승강기·소방·도시가스·난방·주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 단지 북측 왕복6차선 포장도로, 동측 왕복2차선 포장도로에 접하고 진입로가 개설돼 있습니다.
- 토지. 중심상업지역 · 평지 · 장방형이며 공시지가는 967,200원/㎡입니다.
- 단지. 수하임2차는 176세대이며 준공일은 2022.10.31입니다. 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.8회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 근저당 변경 원문 확인. 1,418,000,000원 근저당과 같은 날 101,280,000원으로 기재된 변경·공동담보 해제의 정확한 법률효과를 등기 원본에서 확인하세요.
- 민간임대주택 제한 확인. 임대의무기간과 경매 후 이용·처분 제한이 어떻게 적용되는지 관할기관 및 관련 원본 서류를 확인하세요.
- 임차권 원본 대조. 박진영은 대항력이 없고 인수액은 0원이나 배당요구와 우선변제 순위는 매각물건명세서·배당요구 내역을 다시 대조하세요.
- 미납관리비. 2026.03.10 현황조사일 기준 미납관리비가 1,831,480원으로 기재돼 있습니다. 실제 낙찰 시점의 체납액과 부담범위를 관리주체에 확인하세요.
- 시세 검증. 감정가 대비 70%만 보고 싸다고 판단하지 말고, 아파트 표시와 오피스텔 이용상태를 함께 고려해 실제 비교 가능한 거래를 확인하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.19이며, 매각기일은 2026.08.24입니다. 입찰 직전 최신 등기와 매각물건명세서를 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “바로 입찰 가능”은 같은 말이 아니다
이 사건의 임차인 권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 박진영의 전입·점유는 2022.11.07 우리은행 근저당보다 늦어 대항력이 없고, 보증금 159,000,000원이 남더라도 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 현재 최저가는 162,400,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔습니다.
하지만 가격을 시세보다 싸다고 평가할 실거래 근거가 확인되지 않고, 등기에는 민간임대주택 표시가 남아 있으며 감정평가도 이용·처분 제한 가능성을 직접 지적합니다. 여기에 말소기준 근저당의 1,418,000,000원과 같은 날 변경된 101,280,000원·공동담보 해제 내용까지 겹칩니다. 따라서 결론은 “임차인 인수는 안전, 가격과 비금전적 제한·근저당 변경은 확인 후 판단”입니다. 감정가 대비 할인율 하나만으로 입찰가를 결정할 사건은 아닙니다.
