광주지방법원 2026타경50301. 광양시 중동 수하임2차 202동 18층 1801호 아파트입니다. 감정가는 307,000,000원이며 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 214,900,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2022.11.07. 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
임차관계는 단순히 “임차인이 없다”는 유형은 아닙니다. 김형태·윤희·김희정 등 실제 임차인 3명이 확인됩니다. 다만 세 사람 모두 전입일이 2022.11.07. 말소기준권리보다 늦어 제공된 판단상 대항력은 없습니다. 특히 김희정은 보증금 222,000,000원의 주택임차권을 등기했지만 주민등록일자와 확정일자가 모두 2022.11.17.로 말소기준권리보다 후순위입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50301 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 202동 18층1801호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 28층 건물 내 18층 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 307,000,000원 / 214,900,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 222,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 미납관리비 | 545,990원 (2026.03.10. 현황조사일 기준) |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.11.07. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 등기에는 최초 채권최고액 20,762,000,000원이 기재돼 있고 같은 날 1번 근저당권 변경으로 채권최고액 119,880,000원·공동담보 해제 내용도 등재돼 있습니다. 현재 배당 가정은 우리은행 채권액을 20,762,000,000원으로 계산해 214,900,000원의 매각대금 가운데 집행비용을 뺀 211,091,400원을 우리은행에 배당하는 구조입니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김형태 | 2025.05.23 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤희 | 2025.06.16 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 김희정 | 2022.11.17 | 222,000,000원 | 2022.11.17 | 대항력 없음 | 후순위 · 배당요구 | 없음 |
김희정의 임차권등기 범위는 전유부분 전부이고 보증금은 222,000,000원입니다. 임대차계약일자는 2020.09.23.이지만 주민등록일자·확정일자는 2022.11.17., 점유개시일자는 2022.11.21.로 확인됩니다. 말소기준인 우리은행 근저당권 2022.11.07.보다 뒤이므로 대항력 없는 후순위 임차권으로 정리되며, 경매 매각으로 소멸합니다.
김형태와 윤희는 각각 2025.05.23., 2025.06.16. 전입으로 역시 말소기준보다 훨씬 늦습니다. 두 사람의 보증금과 확정일자는 미상이나, 전입 자체가 말소기준보다 후순위여서 제공된 권리판정은 대항력 없음입니다.
② 가격 판단 — 70%라고 곧바로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 214,900,000원으로 감정가 307,000,000원의 70%입니다. 권리상 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준도 214,900,000원입니다. 다만 이 물건은 직접 비교할 실거래 시세 수치가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”라고 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 214,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,808,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 20,762,000,000원 | 211,091,400원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 222,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 214,900,000원 가정에서는 집행비용 3,808,600원을 제외한 211,091,400원이 우리은행에 배당되고, 신청채권자 주택도시보증공사와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 총 채권 미배당액은 20,772,908,600원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
④ 추가 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 우리은행 예상배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 (70%) | 214,900,000원 | 211,091,400원 | 20,772,908,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 150,430,000원 | 147,523,980원 | 20,836,476,020원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 105,301,000원 | 103,026,786원 | 20,880,973,214원 | 0원 |
신청채권자인 주택도시보증공사의 청구액은 222,000,000원이지만 세 시나리오 모두 예상배당은 0원입니다. 이는 앞선 우리은행 근저당권 배당으로 매각대금이 소진되는 계산이기 때문입니다. 이 미배당은 채권자 측 문제이며, 제공된 권리 시나리오상 그 금액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동광양중학교 남측 인근에 위치하며, 주변에 아파트단지·근린생활시설·학교가 소재합니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 28층 건물 내 18층 1801호이며, 위생·급배수·가스보일러 개별난방·도시가스·화재탐지·승강기·주차장 설비를 갖췄습니다.
- 도로. 북측 광대로, 동측 중로에 접하고 단지 동측에 진출입로가 개설돼 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·중심상업지역이며 대로2류·중로2류에 접합니다. 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 967,200원/㎡입니다.
- 단지. 수하임2차는 176세대이며 사용승인일은 2022.10.31.입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 현재 214,900,000원이 감정가의 70%라도 실제 시장가보다 낮다는 근거는 별도로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.11.07. 등기된 민간임대주택 관련 내용의 매각 후 처리 여부를 등기부와 매각물건명세서 원본으로 대조하세요.
- 임차인 현황. 김형태·윤희의 보증금과 확정일자는 미상이므로 입찰 직전 최신 현황조사·명세서 변동 여부를 확인하세요.
- 김희정 임차권. 보증금 222,000,000원 임차권은 말소기준보다 후순위이며 제공된 판정상 대항력 없음·매각으로 소멸입니다.
- 관리비. 2026.03.10. 기준 미납관리비 545,990원이 확인됩니다. 입찰 전 최신 금액을 확인하세요.
- 배당 전제. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리상 인수 0원, 가격 판단은 별도”
이 물건의 권리구조에서 가장 중요한 숫자는 매수인 인수 0원입니다. 김형태·윤희·김희정 세 임차인은 모두 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없고, 김희정의 222,000,000원 임차권도 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 최저가 기준 실질취득은 214,900,000원입니다.
다만 감정가 307,000,000원에서 30% 내려왔다는 사실과 시세보다 싸다는 판단은 같은 말이 아닙니다. 이 물건은 시장 실거래와 직접 비교할 수 있는 가격 근거를 먼저 확보해야 합니다. 민간임대주택등기와 미납관리비 545,990원까지 원본 확인을 마친 뒤, 214,900,000원이 실제 시장가격 대비 어느 위치인지 확인하는 것이 입찰 판단의 마지막 단계입니다. 권리는 비교적 명확하지만, 가격은 아직 검증이 필요합니다.
