광주지방법원 2026타경50315. 광양시 중동 성호아파트 104동 13층 1308호입니다. 현재 소유자는 주식회사고흥이고, 2020.04.13. 거래가액 54,500,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건은 주택도시보증공사가 청구액 57,202,213원으로 신청한 강제경매입니다. 현재 살아 있는 근저당권보다 앞서 살펴봐야 할 것은 김정분의 임차권입니다. 주민등록일자와 점유개시일자가 모두 2012.05.31이고, 임차권등기는 2024.12.09. 마쳐졌습니다.
등기된 임대차는 2016.05.18. 보증금 42,000,000원, 2020.10.16. 변경 52,000,000원, 2022.11.10. 변경 55,000,000원으로 이어졌습니다. 확정일자도 각각 2016.05.26., 2020.10.20., 2022.12.02.로 확인됩니다. 배당요구가 되어 있고 우선변제권도 있으나, 핵심은 보증금이 전액 배당되지 않으면 그 미배당 잔액이 매수인에게 넘어온다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50315 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1686 성호아파트 104동 13층 1308호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 철근콘크리트조 평슬래브지붕 18층건 중 13층 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사고흥 (2020.04.13. 소유권이전 · 거래가액 54,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 59,000,000원 / 59,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 57,202,213원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 임차권 | 김정분 · 전유부분 건물 전부 · 최신 보증금 55,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김정분 | 2012.05.31 | 55,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 김정분은 전입·점유가 2012.05.31.로 강제경매개시결정 2026.03.06.보다 앞서며, 확정일자와 배당요구도 확인됩니다. 따라서 배당으로 보증금이 전액 회수되지 못하면 그 잔액은 낙찰자 인수로 이어집니다. 과거의 가압류·가처분·근저당권들은 이미 말소돼 현재 매수인 인수 판단의 중심이 아닙니다.
② 시세 비교 — 최저가도 비싸고, 보증금 바닥도 시세 위
성호1차 동일 면적 49.95㎡의 최근 12개월 거래 12건 평균은 47,443,333원입니다. 최신 거래는 2026.04. 13층 39,500,000원이고, 12건 범위는 35,000,000원~58,820,000원입니다. 신건 최저가 59,000,000원은 최근 12개월 평균의 124.4%이며, 최근 12건 최고 거래가보다도 높은 가격입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 49.95㎡ | 13 | 39,500,000원 |
| 2026.03 | 49.95㎡ | 10 | 49,000,000원 |
| 2026.02 | 49.95㎡ | 17 | 56,500,000원 |
| 2026.01 | 49.95㎡ | 9 | 54,000,000원 |
| 2025.12 | 49.95㎡ | 18 | 41,000,000원 |
| 2025.11 | 49.95㎡ | 16 | 48,500,000원 |
| 2025.11 | 49.95㎡ | 3 | 40,000,000원 |
| 2025.10 | 49.95㎡ | 14 | 52,000,000원 |
| 2025.10 | 49.95㎡ | 16 | 58,820,000원 |
| 2025.10 | 49.95㎡ | 6 | 57,000,000원 |
| 2025.08 | 49.95㎡ | 6 | 38,000,000원 |
| 2025.08 | 49.95㎡ | 3 | 35,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.95㎡ | 12건 | 47,443,333원 |
여기서 1회 유찰 최저가 47,200,000원만 보면 최근 평균과 비슷해 보여 가격 메리트가 생긴 것처럼 보일 수 있습니다. 그러나 보증금 55,000,000원이 매각가보다 커지는 순간부터는 미배당 보증금을 인수합니다. 따라서 비교 기준은 47,200,000원이 아니라 실질취득 약 55,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 47,443,333원보다 여전히 높고, 최신 거래 39,500,000원보다도 상당히 높은 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 59,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,462,000원 |
| 1. 주택임차권 · 김정분 | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 2. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 57,202,213원 | 2,538,000원 |
| 주택도시보증공사 미배당 | 57,202,213원 | 54,664,213원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인의 전입·점유와 확정일자가 강제경매개시결정보다 앞선 점을 반영한 보수적 순위 시뮬레이션입니다. 신건 59,000,000원에서는 집행비용 1,462,000원을 제외한 뒤에도 보증금 55,000,000원 전액 배당이 가능한 금액대입니다. 다만 당해세 등 더 앞서는 실제 배당항목이 있으면 임차인 미배당액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광양시 중동 소재 중동초등학교 남동측 인근. 주변은 아파트단지·학교·근린상가가 소재한 주거지대입니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 18층건 중 13층. 승강기·위생 및 급배수·소화설비·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 705,200원/㎡입니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 성호1차는 1,362세대, 1998.05.09. 준공. 동일 면적 최근 12개월 거래는 12건이나 경매물건 평균 유찰은 6.2회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금 55,000,000원부터 계산. 1회 유찰 이후에는 최저가가 아니라 낙찰가와 미배당 보증금을 합친 실질취득액으로 판단해야 합니다.
- 신건 가격 검증. 최저가 59,000,000원은 최근 12개월 평균 47,443,333원의 124.4%이고 최신 거래 39,500,000원보다 높습니다.
- 임차인 배당액 확인. 김정분의 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다. 매각 전 최종 매각물건명세서와 배당요구 현황을 다시 확인해야 합니다.
- 미납관리비. 2026.03.10. 현황조사일 기준 미납관리비 446,630원이 확인됩니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.11.15. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각에 따른 처리 여부를 원본 등기와 매각조건에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 실질가격은 잘 안 내려간다”
이 사건은 신건부터 가격 매력이 약합니다. 감정가와 최저가 59,000,000원이 최근 12개월 평균 47,443,333원의 124.4%이고, 최신 13층 거래 39,500,000원과도 격차가 큽니다. 그렇다고 유찰만 기다리면 해결되는 구조도 아닙니다. 김정분의 최신 보증금이 55,000,000원이고 대항력이 있어, 매각대금이 보증금 아래로 내려가는 회차부터는 미배당 잔액을 낙찰자가 인수합니다. 그래서 1회 유찰 47,200,000원, 2회 유찰 37,760,000원이 되어도 실질취득은 약 55,000,000원 수준을 기준으로 봐야 합니다. 최근 시세보다 높은 실질취득, 대항력 임차권, 단지 평균 6.2회 유찰이 겹칩니다. 권리도 가격도 보수적으로 접근해야 하는 D등급 물건입니다.
