광주지방법원 2026타경50322. 전라남도 여수시 삼산면 동도리 1192의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 주택으로 이용 중이며, 토지는 347㎡의 대지입니다. 현재 최저매각가는 감정가 57,636,400원의 70%인 40,345,000원으로, 한 차례 유찰된 상태입니다. 등기상 말소기준은 2007.03.27 설정된 거문도수산업협동조합의 근저당권 36,000,000원이고, 경매개시결정 역시 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
다만 이 사건을 단순히 “인수 0원이니 안전하다”로 끝내기는 어렵습니다. 매각물건에는 제시외 건물이 포함되고, 건물 중 벽돌조 슬레이트지붕 단층 농수산물저온창고 20.7㎡는 확인불능으로 기재돼 있습니다. 지상 수목도 매각에 포함됩니다. 또한 감정평가에서 거문도 도서지역 특성상 일반적인 교통상황이 다소 불편하다고 평가되어, 권리관계보다 현장 상태와 향후 처분 가능성을 함께 따져야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50322 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 삼산면 동도리 1192 · 전라남도 여수시 삼산면 죽촌3길 4 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 주택으로 이용 중 |
| 토지 | 대 · 347㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 한춘복 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 57,636,400원 / 40,345,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구액 | 34,933,922원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 지상 수목 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 소멸 구조
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 나타나지 않습니다. 말소기준은 2007.03.27 거문도수산업협동조합 근저당권이며 채권최고액은 36,000,000원입니다. 2024년 설정됐던 거문도수산업협동조합 가압류 47,060,251원과 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증기금관리기관) 가압류 217,499,032원은 2024.12.02 각각 말소됐습니다. 현재 경매개시결정은 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 대신 감정가·유찰 구조를 본다
이 사건에서는 실거래 시세와 직접 비교할 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 최저가 40,345,000원이 “시세보다 싸다”고 단정할 근거는 없습니다. 확인 가능한 가격 기준은 감정가 57,636,400원과 유찰에 따른 회차별 최저가입니다. 현재 회차는 감정가의 70%, 2회 유찰 시 49%, 3회 유찰 시 34.3% 수준으로 내려갑니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 40,345,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 28,241,500원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 19,769,050원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 40,345,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,126,210원 |
| 1. 근저당 · 거문도수산업협동조합 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,218,790원 |
현재 최저가 40,345,000원 가정 시 근저당권 채권최고액 36,000,000원은 전액 배당되고, 소유자 잔여는 3,218,790원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 값입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 전라남도 여수시 삼산면 동도리 ‘죽촌마을’ 내에 위치하며, 주위에는 단독주택 등이 소재하는 해안 취락지대입니다.
- 교통. 여수시 삼산면 ‘거문도’ 도서지역에 위치해 일반적인 교통상황은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 건물은 주택으로 이용 중이며 벽돌조 스레이트지붕 단층 구조입니다. 기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 대지 347㎡, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)로 기재돼 있습니다. 공시지가는 20,500원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역 전부제한구역에 포함됩니다.
- 매각 범위. 토지·건물을 일괄매각하고 제시외 건물과 지상 수목을 포함합니다. 다만 벽돌조 슬레이트지붕 단층 농수산물저온창고 20.7㎡는 확인불능으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 제시외 건물 실물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되고 농수산물저온창고 20.7㎡는 확인불능입니다. 현장에서 존부·상태·사용관계를 직접 확인해야 합니다.
- 지상 수목 확인. 수목도 매각 대상에 포함되므로 실제 수목의 범위와 토지 이용에 미치는 영향을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 현지 환금성 확인. 거문도 도서지역이고 일반 교통상황이 다소 불편한 물건입니다. 감정가 할인율만으로 매입가의 적정성을 판단하지 말고 현지 수요와 거래 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 도로·토지 이용 확인. 토지는 평지·사다리형이나 도로접면이 세로한면(불)로 기재돼 있습니다. 실제 차량 접근과 건축·이용 여건을 현장에서 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 승부처는 현장과 환금성”
이 사건의 등기상 권리 구조는 비교적 단순합니다. 2007년 거문도수산업협동조합 근저당권을 기준으로 이후 경매개시결정이 소멸하고, 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저가 역시 감정가의 70%까지 내려와 있습니다. 하지만 그 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 대상은 거문도 도서지역의 단독주택과 347㎡ 토지이고, 제시외 건물·확인불능 저온창고·지상 수목까지 일괄매각됩니다. 감정평가상 교통도 다소 불편합니다. 따라서 이 물건은 권리분석보다 현장 실사와 향후 처분 가능성 판단이 더 중요한 유형입니다. 권리상 인수는 없지만, 현장을 확인하지 않은 채 감정가 대비 할인율만 보고 접근하기에는 변수가 적지 않습니다.
