광주지방법원 2026타경50336. 여수시 삼산면 덕촌리 433-2의 단독주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 토지는 105㎡, 지목은 대, 이용상황은 단독이며 건물은 시멘트벽돌조 주택과 부속건물로 파악됩니다. 권리의 기준점은 2008.05.16. 설정된 거문도수산업협동조합 근저당 채권최고액 36,000,000원입니다. 그 뒤 2025년부터 신용보증기금·신한카드·전남신용보증재단· 한국씨티은행·거문도수산업협동조합 가압류가 잇따라 설정됐고 2026.03.09. 임의경매가 개시됐지만, 모두 말소기준권리보다 뒤여서 매각으로 소멸합니다.
점유자로 조사된 이옥숙의 전입일은 2018.07.20.입니다. 2008.05.16. 말소기준권리보다 약 10년 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 전입 자체가 말소기준보다 후순위라 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50336 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 삼산면 덕촌리 433-2 · 전라남도 여수시 삼산면 장덕로 21 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 105㎡ · 대 · 계획관리지역 · 자연취락지구 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 이용 | 단독주택 · 욕실 및 창고 등 |
| 소유자 | 이명용 |
| 감정가 / 최저가 | 32,294,300원 / 22,606,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 32,559,767원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2008.05.16. 거문도수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 36,000,000원이며 토지 덕촌리 433-2와 공동담보 관계가 기재돼 있습니다. 그 뒤 설정된 5건의 가압류와 2026.03.09. 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이옥숙 | 2018.07.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 22,606,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 806,908원 |
| 1. 근저당 · 거문도수산업협동조합 | 36,000,000원 | 21,799,092원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 14,425,588원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 전남신용보증재단 | 42,500,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 한국씨티은행 | 25,825,670원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 거문도수산업협동조합 | 314,549,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 22,606,000원을 매각가로 가정하면 집행비용 806,908원을 제외한 21,799,092원이 선순위 근저당에 배당되고, 이후 가압류에는 배당재원이 남지 않습니다. 전체 채권액 533,300,258원 대비 미배당액은 511,501,166원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 건물·토지 현황 — 공부와 현장이 다르다
| 주택 | 시멘트 벽돌조 · 공부상 스레이트지붕 단층 · 현황 강판기와지붕 |
|---|---|
| 주택 면적 | 공부상 48㎡ · 현황 약 62.5㎡ |
| 부속건물 | 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 · 창고 · 공부상 2층, 현황 1층 |
| 설비 | 주택: 급배수·위생·전기·난방설비 · 부속건물: 급배수·전기설비 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 경계 | 건물이 인접지에 걸쳐 소재 — 정확한 지적조사 필요 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 덕촌리사무소 남동측 인근의 해안 취락지대로, 주변에는 단독주택 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근은 가능하지만 도서지역으로 일반적인 교통상황은 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 용도지역. 계획관리지역·자연취락지구이며 토지 공시지가는 69,900원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 상수원보호기타, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 토지 형태. 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 환금성. 도서지역의 해안 취락지 단독주택·토지이고 일반적인 교통상황이 불편하다는 점을 감안해 환금성 확인이 필요합니다.
⑥ 회차별 가격·배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 22,606,000원 | 21,799,092원 | 511,501,166원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 15,824,199원 | 15,139,363원 | 518,160,895원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 11,076,939원 | 10,477,554원 | 522,822,704원 | 0원 |
현재 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔지만 실거래 시세 자료가 없어 이 가격을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 따라서 할인율 자체보다 건물 경계·현황 차이, 도서지역 교통여건과 규제 내용을 실제 이용가치와 함께 확인하는 것이 우선입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 지적조사. 건물이 인접지에 걸쳐 소재한다고 명시돼 있으므로 토지 경계와 건물의 실제 위치를 정확히 확인해야 합니다.
- 건축물 현황. 주택은 공부상 48㎡·스레이트지붕이나 현황은 약 62.5㎡·강판기와지붕입니다. 부속건물 층수도 공부와 현황이 다릅니다.
- 점유 확인. 이옥숙의 전입은 후순위라 대항력은 없지만, 실제 점유관계와 인도 절차는 현장에서 재확인해야 합니다.
- 토지 규제. 계획관리지역·자연취락지구 외에 상수원보호기타·상대보호구역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역을 확인해야 합니다.
- 교통·이용성. 차량 접근은 가능하나 도서지역으로 일반적인 교통상황이 불편하다는 감정평가 내용을 실제 방문으로 검증해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 현지 거래사례를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 경계를 먼저 확인할 물건”
등기와 임차관계만 보면 비교적 명확합니다. 2008년 거문도수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 5건의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 이옥숙의 2018년 전입도 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 사건의 핵심 위험은 다른 곳에 있습니다. 건물이 인접지에 걸쳐 소재해 정확한 지적조사가 필요하고, 주택 면적·지붕 및 부속건물 층수도 공부와 현황이 다릅니다. 여기에 도서지역의 교통여건과 여러 토지이용 규제가 겹칩니다. 현재 최저가는 22,606,000원까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없으므로 단순히 감정가의 70%라는 이유만으로 싸다고 평가할 수 없습니다. 권리는 비교적 단순하지만, 물건 자체의 경계와 이용 가능성을 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다.
