광주지방법원 2026타경50343. 여수 서교동 서시장 북측 인근의 대지와 상업용 건물 관련 물건입니다. 토지면적은 136.0㎡, 지목은 대, 일반상업지역이며 현재 감정상 상업용 등으로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 조영희이고, 현재 경매의 말소기준은 2014.12.31 종고새마을금고 근저당권 552,000,000원입니다. 이보다 뒤에 설정된 여수시 압류, 전남신용보증재단 가압류, 김치곤의 소유권이전청구권가등기, 현재 임의경매개시결정과 국세 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기부 후순위 권리보다 임차관계입니다. 김경아는 2012.04.06 전입으로 말소기준보다 앞서 있어 대항력이 인정되는 자료이고, 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 배당으로 전액 회수되지 않는 보증금이 있다면 그 부분은 매수인에게 남을 수 있으므로, 최저가 373,605,000원만을 실질취득가로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50343 · 임의경매 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 서교동 174-3 · 전라남도 여수시 진남로 6-1 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 감정상 상업용 등 이용 |
| 토지 | 136.0㎡ · 지목 대 · 일반상업지역 · 평지 · 부정형 · 중로각지 |
| 소유자 | 조영희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 533,721,600원 / 373,605,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권액 | 273,934,355원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 매각조건 관련 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 부속건물 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 욕실 겸 변소 7.7㎡는 소재불명 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 별도 확인
말소기준은 2014.12.31 설정된 종고새마을금고 근저당권입니다. 2024.06.17 여수시 압류, 2025.07.18 전남신용보증재단 가압류 10,212,500원, 2026.02.04 김치곤의 소유권이전청구권가등기, 2026.03.11 임의경매개시결정, 2026.06.01 국의 압류는 모두 말소기준 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 김치곤의 가등기는 담보가등기인지 종류 확인이 필요하지만, 등기 순위 자체는 말소기준 뒤입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김경아 | 2012.04.06 | 미상 | 대항력 有 | 확정일자 미상 | 인수 가능 |
| 김치곤 | 2022.06.21 | 28,000,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 인수 없음 |
김치곤은 말소기준 뒤 전입이라 대항력이 없고 보증금 28,000,000원은 낙찰자가 승계하는 구조가 아닙니다. 다만 김치곤은 2026.02.04 등기된 소유권이전청구권가등기의 권리자와도 이름이 동일하여 관계인 또는 가장임차인 가능성을 확인할 필요가 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인은 2명으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 373,605,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,030,470원 |
| 2. 근저당 · 종고새마을금고 | 552,000,000원 | 367,574,530원 |
| 3. 가압류 · 전남신용보증재단 | 10,212,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권총액 562,212,500원 중 367,574,530원이 배당되고 미배당액은 194,637,970원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 특히 김경아의 보증금이 미상인 만큼 이 배당표만으로 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락보다 권리 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 70% | 373,605,000원 | 367,574,530원 | 194,637,970원 |
| 2회 유찰 · 49% | 261,523,499원 | 257,062,170원 | 305,150,330원 |
| 3회 유찰 · 34% | 183,066,449원 | 179,703,519원 | 382,508,981원 |
표면상 최저가는 70%, 이후 시나리오는 49%, 34%까지 내려갑니다. 하지만 선순위 임차인 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가가 낮아졌다는 이유만으로 싸다고 평가할 수 없습니다. 김경아에게 배당되지 않고 남는 보증금이 있다면 그 금액이 실질취득가에 추가되기 때문입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 여수시 서교동 서시장 북측 인근으로, 주위에 점포·시장·근린생활시설·단독주택 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 단층 건물이 상업용 등으로 이용 중입니다.
- 토지. 136.0㎡, 지목 대, 평지·부정형·중로각지이며 공시지가는 2,047,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다.
- 현장 확인. 인근 지적경계가 불분명하여 정확한 식별이 곤란하므로 지적경계복원측량이 필요하다는 감정 의견이 있습니다.
- 부속건물. 일괄매각·제시외 건물 포함 조건이며, 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 욕실 겸 변소 7.7㎡는 소재불명입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김경아 보증금 확인. 2012.04.06 전입은 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원문으로 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재산정. 응찰가에 김경아의 미배당 보증금이 남는 경우를 더해 총 취득비용을 계산해야 합니다.
- 김치곤 관계 확인. 임차인 김치곤과 2026.02.04 가등기권자 김치곤의 동일인 여부 및 임대차 실체를 확인해야 합니다.
- 가등기 성격 확인. 갑구 19번 소유권이전청구권가등기의 종류를 확인하세요. 순위는 말소기준 뒤라 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 지적경계 확인. 감정평가에서 경계 식별 곤란과 지적경계복원측량 필요가 명시되어 있습니다.
- 부속건물 확인. 제시외 건물 포함 여부와 소재불명인 7.7㎡ 부속건물의 실제 현황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “70% 유찰”보다 “선순위 보증금 미상”이 더 중요하다
이 사건은 감정가 533,721,600원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 373,605,000원까지 내려왔습니다. 등기부만 보면 2014.12.31 근저당 이후 압류·가압류·가등기·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 권리분석의 결론은 김경아의 선순위 전입과 미상 보증금에서 갈립니다. 보증금이 확인되지 않은 이상 실질취득비용은 최저가로 고정되지 않으며, 가격이 더 내려가도 선순위 임차인 인수액이 남는다면 그만큼 총비용이 올라갑니다.
따라서 이 물건은 “70%라 싸다”가 아니라 “선순위 보증금을 확인한 뒤에만 가격을 논할 수 있는 물건”입니다. 여기에 지적경계복원측량 필요, 소재불명 부속건물, 상업용 이용이라는 현장 확인 요소도 겹칩니다. 등기 후순위 권리는 정리되지만, 선순위 임차인과 현장경계가 해결되기 전까지는 보수적으로 접근하는 사건입니다.
