광주지방법원 2026타경50350. 여수시 선원동 1220-10의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 현재 소유자는 임기엽이고, 말소기준은 2022년 10월 28일 설정된 김진효의 채권최고액 210,000,000원 근저당권입니다. 이 권리보다 뒤에 설정된 삼성카드 가압류 14,111,113원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 현 회차 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다.
권리 구조보다 현장에서 더 주의해서 볼 부분은 매각대상과 공부·현황 차이입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각, 제시외 건물 포함이 명시돼 있습니다. 주건물은 공부상 ‘시멘트벽돌조 시멘트기와지붕 단층 주택’이지만 현황은 개량지붕이고, 부속건물 ‘시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 점포’는 공부상 22.32㎡이지만 현황은 36㎡입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50350 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 선원동 1220-10 · 전라남도 여수시 선원5길 9 |
| 용도 | 단독주택 + 토지 · 단독주택, 주거용 및 부속용도 |
| 소유자 | 임기엽 |
| 감정가 / 최저가 | 464,292,500원 / 325,005,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구금액 | 220,550,000원 |
| 토지 | 391.4㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 단독 · 완경사 · 세로장방 · 소로한면 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 2022년 김진효 근저당이 말소기준
현재 유효한 말소기준권리는 을구 10번 김진효 근저당권입니다. 채권최고액은 210,000,000원이고 채무자는 임기엽입니다. 이후 2025.07.31. 삼성카드 주식회사 가압류 14,111,113원이 들어왔고, 2026.03.16. 김진효를 채권자로 한 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 두 권리 모두 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
2001년 황용태 근저당, 2007년 김연균 근저당, 여천농업협동조합 근저당, 쌍봉신용협동조합 근저당 등 과거 권리들은 이미 말소됐습니다. 확인된 임차인은 없으며 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수금액은 모든 회차에서 0원으로 계산됩니다.
② 매각대상 — 일괄매각·제시외 건물과 현황 차이 확인
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각합니다.
- 제시외 건물 포함. 매각물건명세서에 제시외 건물이 매각대상에 포함된다고 기재돼 있습니다.
- 주건물. 공부상 ‘시멘트벽돌조 시멘트기와지붕 단층 주택’이며 현황 지붕은 ‘개량지붕’입니다.
- 부속건물. ‘시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 점포’는 공부상 22.32㎡이나 현황은 36㎡입니다.
- 이용상태. 기호 2-가호는 단독주택, 기호 2-나호는 주거용 및 부속용도로 사용 추정됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 325,005,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,350,070원 |
| 2. 을구 10번 근저당권 · 김진효 | 210,000,000원 | 210,000,000원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 14,111,113원 | 14,111,113원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 95,543,817원 |
현재 최저매각가 325,005,000원 가정 시 집행비용 5,350,070원을 제외하고, 근저당권 210,000,000원과 삼성카드 가압류 14,111,113원이 배당되며 소유자 잔여는 95,543,817원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 325,005,000원 | 224,111,113원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 227,503,500원 | 223,518,451원 | 592,662원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 159,252,450원 | 156,222,916원 | 67,888,197원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 이 사건에서는 그 부족분이 매수인에게 승계되는 구조로 계산되지 않습니다. 현재 회차에서 채권총액 224,111,113원은 전액 배당되며, 2회 유찰 시 미배당 592,662원, 3회 유찰 시 67,888,197원이 발생합니다. 각 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 여수시 선원동 도원초등학교 남서측 인근이며, 주변은 경사지대의 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 편리하고 남측 인근에 간선도로인 도원로가 통과하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 391.4㎡, 지목 대, 완경사·세로장방, 소로한면이며 공시지가는 452,400원/㎡입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역·고도지구이며 소로3류에 접합니다.
- 제한. 장애물제한표면구역·가축사육제한구역·상대보호구역 관련 사항이 있습니다.
- 설비. 기호 2-가호와 2-나호에 위생설비·급배수설비·난방설비가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 현장에서 위치·형태·이용상태를 대조하세요.
- 부속건물 면적 확인. 공부상 22.32㎡와 현황 36㎡의 차이를 실제 상태와 함께 확인하세요.
- 주건물 지붕 확인. 공부상 시멘트기와지붕, 현황 개량지붕으로 기재된 차이를 살펴보세요.
- 토지 경계·접면 확인. 토지는 완경사·세로장방·소로한면으로 조사됐으므로 실제 진입과 경계를 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리, 가압류, 경매개시결정의 최신 등기 상태를 입찰 전에 다시 확인하세요.
- 배당 변동요인 확인. 예상배당은 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않아 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 현황 확인
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2022.10.28. 김진효 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤 삼성카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인이 없으며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 현재 최저가는 감정가 464,292,500원의 70%인 325,005,000원입니다.
다만 이 물건은 단순한 등기분석만으로 판단을 끝내기 어렵습니다. 일괄매각·제시외 건물 포함, 부속건물 22.32㎡ → 현황 36㎡, 주건물의 지붕 현황 차이가 명시돼 있기 때문입니다. 따라서 결론은 권리 인수 부담은 낮지만, 현장·건축물 현황 확인이 입찰 판단의 핵심인 사건입니다.
