광주지방법원 2026타경50374. 광양시 중동 성호아파트 305동 14층 1406호, 전용 84.96㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 윤주현이고, 2021년 10월 29일 소유권이전과 같은 날 농협은행 근저당권 채권최고액 108,570,000원이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 그 뒤 2024년에 들어온 전남신용보증재단·소상공인시장진흥공단·신용보증기금·현대캐피탈의 가압류와 2026년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

이 사건에는 임차인이 확인되지 않아 대항력 임차인의 보증금을 낙찰자가 떠안는 구조가 아닙니다. 따라서 현재 회차에서의 실질취득액은 최저매각가 91,000,000원과 동일합니다. 가격 판단 역시 이 91,000,000원을 최근 실거래와 직접 비교하면 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸

말소기준권리는 2021.10.29. 농협은행 근저당권입니다. 이후의 가압류 4건과 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하도록 정리돼 있습니다. 임차인도 없어 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 확인되지 않습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

② 시세 비교 — 현재 최저가 91,000,000원은 최근 평균의 77%

성호3차 동일면적 84.96㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 118,208,333원, 최신 거래는 2026년 3월 112,000,000원입니다. 현재 최저가 91,000,000원은 최근 12개월 평균의 77.0%로, 최근 시세보다 낮은 가격대입니다.

표본의 실거래 범위는 89,000,000원~151,000,000원입니다. 현재 최저가 91,000,000원은 최저 실거래 89,000,000원보다 2,000,000원 높지만, 최신 거래 112,000,000원과 최근 12개월 평균 118,208,333원보다는 낮습니다. 따라서 현재 회차에는 시세 대비 가격 메리트가 존재합니다. 다만 개별 거래가 층별로 크게 갈리는 만큼 14층 1406호의 실제 상태까지 확인해 응찰 상한을 정해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 91,000,000원 가정)

현재 회차 91,000,000원 가정 시 채권 총액 172,941,957원 중 88,962,000원이 배당되고, 미배당은 83,979,957원입니다. 그러나 후순위 채권의 미배당은 곧바로 매수인 인수로 바뀌는 것이 아니며, 이 사건의 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원입니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가지만 배당 부족은 커진다

2회 유찰 시 매각가는 63,699,999원, 3회 유찰 시 44,589,999원으로 내려갑니다. 채권자의 미배당액은 각각 110,788,558원, 129,554,578원으로 커지지만, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 2회 유찰 시부터는 신청채권 69,085,724원에 대한 배당도 전액 충족되지 않는 시나리오입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전라남도 광양시 중동 소재 중진초등학교 남측 인근. 부근은 아파트 단지와 각종 업무시설·점포 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통상황은 양호한 편입니다. 단지 주변으로 4차선 및 광대로 간선도로가 통과합니다.
• 건물. 1999년 11월 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 18층 건물의 14층 1406호입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 있습니다.
• 토지·규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 중로1류에 접합니다. 공시지가는 658,800원/㎡이고, 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 성호3차는 396세대이며 동일면적 최근 12건의 실거래가 89,000,000원에서 151,000,000원까지 분산돼 있습니다. 단지 경매 통계는 평균 유찰 3.3회로 보수적으로 봐야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 가격 기준. 현재 실질취득 91,000,000원은 최근 12개월 평균 118,208,333원의 77.0%입니다. 가격 메리트가 훼손되지 않도록 응찰 상한을 별도로 정해야 합니다.
• 층·상태 확인. 같은 84.96㎡라도 최근 거래가 89,000,000원~151,000,000원으로 넓게 분산돼 있으므로 14층 1406호의 내부 상태가 중요합니다.
• 미납관리비. 2026.03.31. 기준 680,190원이 확인됩니다. 입찰 전 현재 금액과 부담 범위를 다시 확인해야 합니다.
• 점유 확인. 임차인은 확인되지 않았지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능 상태는 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
• 유찰 통계. 단지 경매 평균 유찰 3.3회·낙찰률 0.0%를 감안해, 시세 할인폭만으로 빠른 매도 가능성을 전제하지 않는 편이 안전합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래를 직접 대조하세요.

맺으며 — “권리는 합격, 가격도 할인 구간… 다만 환금성은 확인”

이 물건은 권리관계가 단순한 편입니다. 2021년 농협은행 근저당권이 말소기준이고, 뒤의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 확인되지 않아 매수인 인수액은 0원입니다.

가격도 현재 회차에서는 나쁘지 않습니다. 91,000,000원의 실질취득액은 동일면적 최근 12개월 평균 118,208,333원의 77.0%이고, 최신 거래 112,000,000원보다 낮습니다. 따라서 이번 사건은 최저가가 최근 시세보다 높은 물건과 달리 현재 회차 자체에 가격 할인 근거가 존재합니다.

다만 같은 단지 경매 통계가 평균 3.3회 유찰·낙찰률 0.0%이고, 확인된 미납관리비도 680,190원입니다. 결국 결론은 “권리 안전성과 현재 가격은 긍정적, 환금성과 실제 점유·물건 상태를 확인한 뒤 응찰가를 정할 사건”입니다.