45,500,000원
광주지방법원 2026타경50395. 순천시 조례동 시대아파트 102동 13층 1309호입니다. 감정가는 65,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 45,500,000원입니다. 등기부만 보면 2023.04.25. 고세정의 근저당권 19,900,000원이 말소기준이고, 이후 하나은행 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 등기부 후순위 권리가 아니라 2020.07.07. 전입한 최서영입니다.
최서영의 전입일은 말소기준인 2023.04.25.보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 정확한 우선변제 범위와 미배당 보증금을 계산할 수 없습니다. 따라서 이 점유자를 단순히 “인수 0원”으로 처리해서는 안 됩니다. 대항력 가능성이 있는 선순위 점유자이며 실제 인수액은 미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50395 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 조례동 766 시대아파트 102동 13층1309호 |
| 물건종류 | 아파트 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 19층 중 13층 |
| 소유자 | 성진우 · 2022.04.14. 매매 · 거래가액 51,200,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 65,000,000원 / 45,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권 / 청구액 | 최서영 / 43,916,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인 보증금이 비어 있다
말소기준은 2023.04.25. 설정된 고세정의 근저당권 19,900,000원입니다. 그 뒤 2025.06.10. 하나은행 가압류 101,644,642원, 2026.03.23. 최서영의 강제경매개시결정이 이어지고, 이 권리들은 매각으로 소멸합니다. 그러나 최서영의 전입일은 2020.07.07.로 말소기준보다 앞섭니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최서영 | 전유부분 | 2020.07.07 | 미상 | 2026.04.28 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
② 시세 비교 — 숫자만 보면 89.8%, 권리까지 보면 미확정
시대아파트의 시세 매칭 면적은 36.368㎡이고, 최근 12개월 동일권역 표본은 12건입니다. 최근 12개월 평균은 50,691,666원, 최저 거래는 38,000,000원, 최고 및 최신 거래는 73,000,000원입니다. 현재 최저매각가 45,500,000원은 최근 12개월 평균의 89.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 37.39㎡ | 17 | 73,000,000원 |
| 2026.04 | 37.39㎡ | 10 | 63,000,000원 |
| 2026.04 | 37.39㎡ | 14 | 58,000,000원 |
| 2026.04 | 37.39㎡ | 1 | 50,000,000원 |
| 2026.04 | 37.39㎡ | 12 | 46,000,000원 |
| 2026.04 | 36.37㎡ | 13 | 46,000,000원 |
| 2026.03 | 36.37㎡ | 17 | 42,500,000원 |
| 2026.03 | 37.39㎡ | 14 | 53,000,000원 |
| 2026.03 | 37.39㎡ | 2 | 38,000,000원 |
| 2026.03 | 37.39㎡ | 7 | 48,800,000원 |
| 2026.03 | 36.37㎡ | 7 | 50,000,000원 |
| 2026.03 | 37.39㎡ | 10 | 40,000,000원 |
| 평균 | 36.368㎡ | 12건 | 50,691,666원 |
특히 본건과 같은 13층의 36.37㎡ 거래가 2026.04. 46,000,000원에 존재합니다. 현재 최저가 45,500,000원과 비교하면 숫자상 할인 폭이 크다고 보기 어렵습니다. 게다가 본건에는 보증금 미상 선순위 점유자가 있으므로 최저가만으로 가격 메리트를 평가하는 것은 부적절합니다.
③ 제공 배당 시뮬레이션 (매각가 45,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,219,000원 |
| 2. 근저당 · 고세정 | 19,900,000원 | 19,900,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 101,644,642원 | 24,381,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 최서영 | 43,916,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 시뮬레이션은 매각가 45,500,000원을 기준으로 집행비용 1,219,000원, 고세정 19,900,000원, 하나은행 24,381,000원을 배당하는 구조입니다. 총 채권액 165,460,642원 중 44,281,000원이 배당되고 미배당은 121,179,642원입니다. 다만 최서영의 임차보증금·우선변제 여부가 확인되지 않았으므로 실제 임차인 배당과 매수인 인수액은 이 표만으로 확정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항·거래자료 기준)
- 입지. 순천시 조례동 소재 시대아파트로, 부근은 대단위 아파트 단지입니다.
- 교통. 단지 내 차량 출입이 용이하고 대중교통 사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 19층 건물 중 13층이며, 급배수·위생·난방·승강기·소방설비가 있습니다.
- 단지. 시대아파트는 2,794세대, 사용승인일은 1992.11.25.입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지이용상황 주상용이며 공시지가는 788,600원/㎡입니다.
- 거래폭. 최근 12건 거래가는 38,000,000원부터 73,000,000원까지 분포합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 최서영의 보증금이 확인되지 않으면 인수액과 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
- 확정일자·배당순위 확인. 전입일은 2020.07.07.이지만 확정일자가 미상입니다. 2026.04.28. 배당요구 사실과 함께 원본 문서로 확인해야 합니다.
- 실점유 확인. 임차인 최서영과 강제경매 신청채권자 최서영이 동일인으로 표시돼 있어 실제 임대차·점유관계를 확인해야 합니다.
- 우선매수권 확인. 전세사기피해자인 임차인의 우선매수권 특별매각조건이 있으므로 외부 응찰자의 최종 매수 가능성을 사전에 확인해야 합니다.
- 시세 기준은 최근 거래. 최근 12개월 평균은 50,691,666원이고 같은 13층 36.37㎡ 거래는 46,000,000원입니다. 최저가만 보고 할인폭을 과대평가하지 않아야 합니다.
- 배당표 맹신 금지. 제공 배당 시뮬레이션에는 보증금 미상 임차인의 실제 배당순위·미배당 인수액이 확정 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “4,550만원”이 이 물건의 진짜 가격은 아니다
겉으로 보면 감정가 65,000,000원에서 한 차례 유찰돼 45,500,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 50,691,666원의 89.8%입니다. 그러나 본건에는 말소기준보다 앞선 2020.07.07. 전입의 최서영이 있고 보증금이 미상입니다. 따라서 매수인의 실제 취득원가는 아직 계산할 수 없습니다.
또한 매각물건명세서에는 전세사기피해자인 임차인의 우선매수권과 관련한 특별매각조건이 있어 외부 응찰자의 낙찰 가능성도 일반 경매와 다르게 봐야 합니다. 단지 경매 데이터 역시 평균 5.7회 유찰입니다. 결론은 명확합니다. 가격 숫자는 내려왔지만 권리와 매수 가능성이 아직 닫혀 있습니다. 보증금·확정일자·실점유와 우선매수권 행사 여부를 확인하기 전에는 45,500,000원을 기준으로 투자성을 판단해서는 안 되는 사건입니다.
