전주지방법원 2025타경686. 전주시 덕진구 만성동 승소빌딩주건축물제1동 2층 204호입니다. 감정평가상 이용상태는 업무시설(사무실)이며 현재 공실로 조사됐습니다. 현재 소유자는 주식회사에스엠경영컨설팅으로, 2021.12.09. 매매를 원인으로 거래가액 400,000,000원에 취득해 2021.12.28. 소유권이전등기를 마쳤습니다. 같은 날 백산농업협동조합이 채권최고액 377,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 현재의 말소기준권리입니다.
그보다 앞선 2020.04.06. 부안수산업협동조합 근저당권 540,000,000원은 2021.12.28. 일부포기를 원인으로 이미 말소됐습니다. 이후 2025.05.08. 백산농업협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐고, 신청채권자 청구액은 294,346,595원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경686 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1260-4 승소빌딩주건축물제1동 2층 204호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 업무시설(사무실) · 감정평가상 현재 공실 |
| 소유자 | 주식회사에스엠경영컨설팅 (2021.12.09. 매매 · 거래가액 400,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 432,000,000원 / 148,176,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 백산농업협동조합 / 294,346,595원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.12.28. 근저당
현재 권리분석의 기준은 2021.12.28. 설정된 백산농업협동조합 근저당권 377,000,000원입니다. 이 근저당권과 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2020.04.06. 설정됐던 부안수산업협동조합 근저당권 540,000,000원은 등기부상 이미 말소돼 현재 인수 판단 대상이 아닙니다. 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항없음, 법정지상권도 해당사항없음으로 명시돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력은 ‘가능·미상’
| 임차인 | 점유부분 / 용도 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유한회사 신풍개발 | 목록1. 204호 · 사무실 | 5,000,000원 | 200,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 중복 집계할 대상은 없고, 실제 임차인은 1명입니다. 다만 전입신고일 미상으로 말소기준일인 2021.12.28.과의 선후관계를 확정할 수 없으므로, 대항력 有라고 단정해서도, 반대로 인수 위험이 완전히 없다고 단정해서도 안 됩니다.
③ 가격 구조 — 3회 유찰 할인만으로 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 회차 최저매각가는 148,176,000원으로 감정가 432,000,000원의 34.3% 수준입니다. 유찰 자체는 크게 진행됐지만, 최근 실거래와 직접 대조할 수 있는 가격 기준 없이 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단하는 것은 어렵습니다. 특히 이용상태가 업무시설(사무실)이고 현재 점유관계도 명확히 정리되지 않은 만큼, ‘감정가 대비 할인’과 ‘시장가 대비 할인’은 구분해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 명시 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 148,176,000원 | 145,301,536원 | 231,698,464원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 103,723,200원 | 101,471,075원 | 275,528,925원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 72,606,240원 | 70,899,328원 | 306,100,672원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 148,176,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,874,464원 |
| 1. 근저당 · 백산농업협동조합 | 377,000,000원 | 145,301,536원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 148,176,000원을 전제로 한 계산에서는 백산농업협동조합 근저당권에 145,301,536원이 배당되고, 231,698,464원이 미배당으로 남습니다. 신청채권자 청구액 294,346,595원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 만성지구 내 전주지방법원 동측 인근에 위치하며, 부근은 각종 근린생활시설과 사무실부지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장이 있어 일반적인 대중교통 사정은 대체로 양호한 편입니다.
- 이용상태. 업무시설(사무실)이며 감정평가 당시 현재 공실 상태로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 2층 204호이며, 2020.03.24. 사용승인됐습니다. 현상 및 관리상태는 대체로 보통입니다.
- 도로. 남측 및 동측으로 약 20미터·12미터 도로에 양면 접하며 도로상태는 양호합니다.
- 토지. 세장형·등고 평탄한 상업용 건부지이며, 전체 토지면적은 954.9㎡입니다. 토지이용상황은 업무용입니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다. 공시지가는 1,720,000원/㎡입니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 선후관계 확인. 유한회사 신풍개발의 전입신고일이 미상입니다. 2021.12.28. 말소기준권리와의 선후관계를 확인하기 전까지 대항력 여부를 확정하지 마세요.
- 현재 점유 확인. 감정평가상 공실 기재와 현황조사 임차내역이 엇갈리므로 실제 204호 사용·점유 상태를 확인해야 합니다.
- 보증금·월세 재확인. 현황조사에는 보증금 5,000,000원, 월세 200,000원으로 기재돼 있으나 우선변제 여부는 미상입니다.
- 할인율과 시세를 분리. 현재 최저가는 감정가의 34.3%지만, 감정가 대비 할인만으로 시장가 대비 저렴하다고 단정하지 마세요.
- 배당과 인수를 구분. 백산농업협동조합의 미배당액 231,698,464원은 매수인이 승계하는 채무가 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용과 실제 현장을 함께 확인하세요.
맺으며 — 할인폭보다 ‘임차인 미상’이 먼저다
이 사건은 감정가 432,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 148,176,000원까지 내려왔다는 숫자가 가장 먼저 눈에 들어옵니다. 그러나 감정가의 34.3%라는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 말소기준은 명확하고 매각물건명세서상 인수권리도 해당사항없음이지만, 유한회사 신풍개발의 전입신고일이 미상이고 감정평가의 공실 기재와 현황조사 임차내역도 일치하지 않습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “권리문서상 명시 인수 0원”과 “실제 점유·임차관계 확인”을 분리해서 보는 것입니다. 할인폭은 크지만, 점유관계와 시장가격을 확인하기 전까지는 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
