전주지방법원 2025타경889. 전주시 완산구 중화산동2가 10-16, 선너머3길 44-4 소재 물건으로 사건상 용도는 다세대 + 토지, 감정 이용상태는 철근콘크리트구조 4층 건물의 다가구주택입니다. 2층은 6가구, 3층은 5가구, 4층은 다락을 포함한 2가구로 이용 중입니다. 원광신용협동조합의 2016년 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤 전세권·임차권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

등기만 보면 방향은 명확하지만, 이 물건의 난도는 임차관계에서 올라갑니다. 전입·점유자가 다수이고 주택임차권등기도 여러 건 존재합니다. 대부분은 말소기준일보다 늦은 전입으로 대항력이 없는 것으로 정리되어 있으나, 문상준은 전입일을 기준으로 판정할 자료가 확정되지 않아 대항력 가능·미상으로 취급해야 합니다. 따라서 “예상 인수 0원”과 “확인할 임차 위험이 전혀 없다”는 말은 같은 뜻이 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2016년 근저당이 기준

말소기준권리는 2016.11.21 을구 1번 원광신용협동조합 근저당권 604,500,000원입니다. 이후 설정된 전세권·주택임차권과 가압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2017년 나안숙 전세권 150,000,000원은 2019.07.24 해지로 이미 말소됐습니다.

② 임차인 — 실제 12명, 보증기관 승계 1건

아래 관계 중 한국토지주택공사는 실제 임차인을 한 명 더 추가하는 항목이 아니라, 정규환 보증금에 대한 대위·승계 중복 신고입니다. 따라서 보증금을 별도로 합산하면 안 되며, 실제 임차인은 12명으로 봅니다.

김재진은 보증금 50,000,000원, 허경구는 40,000,000원, 문상준은 5,000,000원의 주택임차권등기가 있습니다. 한국토지주택공사의 37,700,000원은 정규환 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 임차보증금으로 더하지 않습니다. 등록된 임차권 가운데 김재진·한국토지주택공사·허경구는 전입이 모두 2016.11.21 말소기준보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리되어 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 838,193,000원 가정)

현재 회차 가정에서 채권 총액 928,135,161원 중 827,411,070원이 배당되고 미배당은 100,724,091원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 예상 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상배당입니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려갈수록 채권 미배당은 커진다

현재 회차 최저가는 감정가의 70%인 838,193,000원입니다. 다음 회차는 586,735,100원, 그 다음은 410,714,570원으로 내려가지만 예상 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 다만 유찰이 누적될수록 채권자 미배당은 크게 증가하고, 3회 유찰 시에는 신청채권자의 청구액도 충족되지 않는 시나리오입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 우석대학교부속한방병원 남동측 인근으로, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
• 건물 이용. 2층 6가구, 3층 5가구, 4층 2가구(다락 포함)의 다가구주택으로 이용 중입니다.
• 용도지역. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역이 포함됩니다.
• 토지. 지목 대, 면적 332.0㎡, 완경사·사다리형·세로한면(가), 공시지가 403,400원/㎡입니다.
• 공부와의 차이. 감정요항표상 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 문상준 전입관계. 임차권등기는 확인되지만 대항력 판정은 미상입니다. 최신 명세서와 임차권 관련 원문을 대조해야 합니다.
• 보증기관 중복 금지. 한국토지주택공사 37,700,000원은 정규환 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
• 다수 점유 명도. 실제 임차인이 12명으로 정리되는 다가구주택이므로 인수액과 별개로 개별 점유·퇴거 상태 확인이 중요합니다.
• 전세권 확인. 전민수 20,000,000원, 임은희 150,000,000원의 전세권은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
• 일괄매각 범위. 매각 비고가 일괄매각이므로 건물과 토지의 매각 대상 범위를 원문에서 다시 대조해야 합니다.
• 가격 검증. 현재 최저가 838,193,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 않습니다.
• 배당표 한계. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 수치이므로 실제 배당과 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “등기상 소멸”과 “현장 난도”를 구분해야 한다

이 사건의 등기 구조 자체는 분명합니다. 2016.11.21 원광신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 전세권·임차권·가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 매각물건명세서도 인수권리와 법정지상권을 모두 해당 없음으로 표시하고, 현재 회차 예상 인수액은 0원입니다.

그러나 실제 입찰 난도는 단순하지 않습니다. 다수의 임차·점유관계가 존재하고, 보증기관 승계까지 섞여 있으며 문상준은 대항력 가능·미상으로 확인 과제가 남습니다. 여기에 실거래 근거 없이 감정가 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 줄 수도 없습니다. 따라서 결론은 “등기상 인수는 0원, 그러나 임차관계 원문 확인 전에는 보수적으로 접근”입니다.