전주지방법원 2025타경907. 전주 효자동3가, 전주홍산초등학교 남서측 인근의 4층 다세대주택 중 3층 301호입니다. 감정가 159,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 111,300,000원입니다. 권리의 기준점은 2020.03.23. 설정된 온누리신용협동조합의 채권최고액 78,000,000원 근저당입니다. 이후 국 압류, 주식회사전북은행 가압류, 온누리신용협동조합의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기된 한국토지주택공사 주택임차권도 2026.02.06. 접수됐고, 전입일은 2020.04.27.로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 한국토지주택공사와 최윤희 관련 임차관계는 대항력 없는 후순위로 정리됩니다. 중요한 점은 한국토지주택공사가 실제 별도 임차인이 아니라 최윤희 보증금의 대위·승계 신고라는 것입니다. 두 금액을 별도 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경907 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1670-13 1동 3층301호 |
| 물건종류 | 다세대 · 철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 4층 중 3층 301호 |
| 소유자 | 이근해 |
| 감정가 / 최저가 | 159,000,000원 / 111,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 온누리신용협동조합 / 67,981,381원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 건물 표시 | 공부상 ‘1동’ · 현황상 ‘102동’ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리분석의 말소기준은 을구 5번 온누리신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 78,000,000원이고 2020.03.23. 설정됐습니다. 갑구의 국 압류, 주식회사전북은행 53,391,839원 가압류, 임의경매개시결정은 모두 그보다 뒤입니다. 을구 6번 한국토지주택공사 주택임차권도 후순위라 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 — 실제 임차인 2명, 보증기관은 중복 합산 금지
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최윤희 | 301호 · 주거 | 2020.04.27 | 9,030원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 | 전유부분 전부 · 임차권등기 | 2020.04.27 | 85,000,000원 | 없음 | 미상 | 대위·승계 |
| 지주택 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
한국토지주택공사는 최윤희 보증금의 대위·승계에 따른 신고이므로 실제 임차인 수에는 포함하지 않습니다. 따라서 확인되는 실제 임차인은 최윤희와 지주택 2명입니다. 한국토지주택공사 임차권등기의 85,000,000원을 최윤희 보증금과 별개로 더해 계산하면 중복 산정이 됩니다.
③ 가격·배당 — 70% 유찰가지만 시세 할인으로 단정 금지
현재 최저매각가는 111,300,000원, 감정가 159,000,000원의 70%입니다. 다만 확인되는 J-휴102동 자료는 8세대이고 비교 대상 면적 74.81㎡가 본건과 면적 일치로 확인되지 않았으며 최근 낙찰금액도 제시되지 않습니다. 따라서 ‘감정가 대비 70%’라는 사실만으로 시세보다 싸다고 결론 내리기는 어렵습니다.
| 단지명 | J-휴102동 |
|---|---|
| 세대수 | 8세대 |
| 사용승인 | 2011.01.05 |
| 비교 대상 면적 | 74.81㎡ · 본건 면적과 일치 확인 안 됨 |
| 경매 평균 유찰 | 0.7회 |
④ 예상배당표 (매각가 111,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,358,200원 |
| 2. 근저당 · 온누리신용협동조합 | 78,000,000원 | 78,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사전북은행 | 53,391,839원 | 30,941,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액 131,391,839원 중 108,941,800원이 배당되고 22,450,039원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주홍산초등학교 남서측 인근으로, 단독주택과 다세대주택이 주를 이루는 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 4층 다세대주택으로 급배수·위생설비와 도시가스온수보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 4M 정도 인도와 접하고 동측으로 노폭 약 8M 정도 왕복2차선도로와 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 709,100원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역이 포함되고 소로2류·소로3류 및 완충녹지와의 접함 사항이 확인됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지주택 점유관계. 전입신고일과 보증금이 미상이므로 전입세대확인과 매각물건명세서 보완 내용을 통해 대항력 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
- 보증금 원문 대조. 최윤희 9,030원 표기와 한국토지주택공사 임차권등기 85,000,000원의 관계를 원문에서 재확인해야 합니다.
- 대위·승계 중복 주의. 한국토지주택공사는 최윤희 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 임차보증금으로 합산하지 않습니다.
- 동 표시 확인. 공부상 ‘1동’, 현황상 ‘102동’ 표시 차이를 현장과 집합건축물대장·등기부에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가 70%라는 사실과 별개로 본건 면적에 맞는 실제 거래 사례를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 배당 변동. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 값이므로 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “70% 할인보다 미상 임차인 확인이 먼저”
이 사건의 등기 흐름 자체는 어렵지 않습니다. 2020.03.23. 온누리신용협동조합 근저당을 기준으로 후순위 압류·가압류·임차권등기가 소멸하고, 최윤희 역시 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 한국토지주택공사의 85,000,000원도 별도 임차인이 아닌 대위·승계 신고입니다.
하지만 지주택은 전입일과 보증금이 모두 미상입니다. 이 부분이 해소되지 않은 상태에서는 매각물건명세서상 명시 인수액 0원만 보고 완전한 무인수 물건으로 단정하기 어렵습니다. 게다가 현재 111,300,000원이 감정가의 70%라는 것 외에 본건과 직접 맞는 실거래 가격 근거도 충분하지 않습니다. 결론은 권리의 큰 줄기는 정리되지만 미상 임차인이 남아 있어 확인 전까지 보수적으로 접근해야 하는 다세대입니다.
