전주지방법원 2025타경911. 전주시 덕진구 진북동 우성아파트 119동 1층 105호, 전용 59.78㎡ 아파트입니다. 감정가는 116,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 81,200,000원입니다. 소유자 정현은 2010.10.06. 거래가 85,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 권리분석상 말소기준은 2025.05.07. 송파구 압류로 산정되어 있고, 이후 국세 압류·경매개시결정·광산구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건에서 가격보다 먼저 볼 것은 임차인입니다. 이성숙은 2015.03.11. 전입했고, 말소기준보다 전입일이 앞서 대항력 있음으로 판정돼 있습니다. 우선변제권은 없는 것으로 계산되며 배당 대신 보증금 3,000원 전액을 매수인이 인수합니다. 따라서 현재 회차의 경제적 취득원가는 81,200,000원 + 3,000원 = 81,203,000원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경911 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 진북동 416 우성아파트 119동 1층105호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.78㎡ · 지하1층 지상20층 중 1층 105호 |
| 소유자 | 정현 (2010.10.06. 소유권이전 · 거래가 85,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 81,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국양봉농업협동조합 / 54,942,291원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인 전입이 빠르다
권리분석상 기준점은 2025.05.07. 송파구 압류입니다. 이성숙의 전입일은 2015.03.11.로 그보다 앞섭니다. 제공된 권리판정에서도 대항력이 있는 임차인으로 분류되어 있으며, 우선변제권 없이 보증금 전액이 매수인에게 인수되는 것으로 계산돼 있습니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이성숙 | 119동 1층 105호 | 2015.03.11 | 3,000원 | 2025.09.29 | 대항력 有 | 없음 | 승계 없음 | 3,000원 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘81,203,000원’으로 비교
우성아파트 동일 면적 59.78㎡의 최근 거래 12건 평균은 122,250,000원입니다. 최신 거래는 2026.08. 105,000,000원이며, 같은 1층 거래도 2026.08. 105,000,000원, 2026.07. 105,000,000원이 확인됩니다. 대항력 임차인의 인수액을 더한 이 물건의 실질취득액 81,203,000원은 최근 12개월 평균의 약 66.4%이고 최신 거래보다 23,797,000원 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.78㎡ | 1 | 105,000,000원 |
| 2026.08 | 59.78㎡ | 12 | 121,000,000원 |
| 2026.07 | 59.78㎡ | 19 | 137,500,000원 |
| 2026.07 | 59.78㎡ | 9 | 115,000,000원 |
| 2026.07 | 59.78㎡ | 1 | 105,000,000원 |
| 2026.07 | 59.78㎡ | 14 | 119,500,000원 |
| 2026.07 | 59.78㎡ | 10 | 130,000,000원 |
| 2026.07 | 59.78㎡ | 5 | 133,000,000원 |
| 2026.06 | 59.78㎡ | 9 | 112,000,000원 |
| 2026.06 | 59.78㎡ | 9 | 123,000,000원 |
| 2026.06 | 59.78㎡ | 14 | 136,000,000원 |
| 2026.06 | 59.78㎡ | 10 | 130,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 122,250,000원 |
최근 거래 범위는 105,000,000원~137,500,000원입니다. 감정가 116,000,000원 자체는 최근 실거래 범위 안에 있지만, 현재 회차 실질취득 81,203,000원은 최근 거래 최저액 105,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 이 사건의 가격 매력은 단순히 “감정가의 70%”라서가 아니라, 임차인 인수까지 반영한 실질취득액이 최근 시세보다 낮다는 점에서 확인됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 81,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,861,600원 |
| 인수 · 임차인 이성숙 보증금 | 3,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 79,338,400원 |
현재 회차 계산에서는 임차인 보증금 3,000원이 배당되지 않고 매수인에게 전액 인수됩니다. 따라서 매각대금 81,200,000원과 별개로 실질취득액은 81,203,000원입니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 우선 차감될 수 있으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 실질취득 — 유찰돼도 인수액은 별도
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 81,200,000원 | 3,000원 | 81,203,000원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 56,840,000원 | 3,000원 | 56,843,000원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 39,788,000원 | 3,000원 | 39,791,000원 |
이 사건은 보증금이 매각가보다 큰 인수형이 아니므로 낙찰가가 내려갈 때마다 실질취득액도 함께 내려갑니다. 현재 회차에서도 인수액은 3,000원으로 작지만, 권리분석 원칙상 이 금액을 빼고 최저가만으로 시세를 비교해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 조사일 현재 아파트 1세대로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층 지상20층 중 1층 105호입니다.
- 입지. 전주시 덕진구 진북동 덕진구청 북측 인근에 위치하고, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근으로 간선도로가 통과하며 버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 동측 노폭 25M, 북측·남측 노폭 15M, 서측 노폭 6~7M 내외의 포장도로에 접합니다.
- 단지 규모. 우성아파트는 총 2,102세대, 준공일은 1995.10.21.입니다.
- 토지·규제. 주요 부지는 제3종일반주거지역이며 공시지가는 559,100원/㎡입니다. 절대보호구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역 등의 저촉이 확인됩니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 인수부터 재확인. 이성숙 전입 2015.03.11., 보증금 3,000원, 대항력 있음·우선변제권 없음으로 계산돼 있습니다. 매각물건명세서의 “인수권리 해당사항없음” 기재와 반드시 대조하세요.
- 가격 상한은 실질취득 기준. 현재 실질취득은 81,203,000원입니다. 최저가 81,200,000원만 놓고 수익성을 계산하지 마세요.
- 동일층 거래 확인. 59.78㎡ 1층 거래가 2026.08. 105,000,000원, 2026.07. 105,000,000원으로 확인됩니다. 물건 상태와 동·향 차이를 함께 비교해야 합니다.
- 조세압류 확인. 송파구·국·광산구 압류가 있고 당해세 해당 시 배당 순서가 달라질 수 있습니다.
- 신청채권과 예상배당 대조. 신청채권 54,942,291원이 예상배당표에서 배당되지 않는 계산이므로 실제 채권신고와 배당요구 종기 관련 원본을 확인하세요.
- 점유·명도. 실제 임차인 1명이 확인되는 만큼 낙찰 후 점유 이전과 명도 일정을 사전에 고려하세요.
- 관리비·현장상태. 체납 관리비와 1층 세대의 내부 상태는 현장 및 관리주체를 통해 별도 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “가격은 합격권, 권리는 확인 후”
현재 회차 최저가는 81,200,000원이고, 대항력 임차인 보증금 3,000원을 더한 실질취득액은 81,203,000원입니다. 최근 12개월 동일면적 평균 122,250,000원, 최신 거래 105,000,000원과 비교하면 가격 자체는 분명히 낮습니다. 특히 동일 면적 1층 거래가 105,000,000원에 확인된다는 점도 현재 실질취득액과의 차이를 보여줍니다.
다만 이 사건의 결론을 단순히 “시세보다 싸다”로 끝내면 안 됩니다. 매각물건명세서는 인수권리 해당사항없음으로 적혀 있는 반면, 임차인 자료와 배당 계산은 이성숙을 대항력 있는 인수 임차인으로 판정하고 있습니다. 금액 자체는 3,000원이지만 권리판정의 불일치는 입찰 전 반드시 해소해야 할 지점입니다. 국세·지방세 압류와 신청채권 54,942,291원도 실제 배당관계 확인이 필요합니다.
가격은 매력적이고, 실질 인수금액은 작습니다. 그러나 권리 원본 대조가 끝나기 전까지는 ‘완전히 깨끗한 물건’으로 단정할 수 없습니다. 이 사건의 핵심은 81,200,000원이라는 숫자보다 81,203,000원의 실질취득가와 임차인 권리판정이 실제 원본에서도 그대로 확인되는지입니다.
