전주지방법원 2025타경918. 전북특별자치도 임실군 지사면 방계리 271 소재의 용도 분류 기타 물건입니다. 등기부에는 방계리 271, 273 및 도로명주소 계산4길 35-59로 표시돼 있고, 소유자는 김병완입니다. 감정가는 37,613,520원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 26,329,000원입니다.
권리구조는 비교적 단순합니다. 1996년 김병완 명의로 소유권보존이 이뤄졌고, 2006년 농림수산업자신용보증기금관리기관농업 명의 가압류 25,394,314원이 설정됐습니다. 이 가압류가 말소기준권리이며, 2025년에는 같은 가압류의 본압류 이행에 따른 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 매수인이 승계할 권리는 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경918 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 임실군 지사면 방계리 271 |
| 등기부 표시 | 전북특별자치도 임실군 지사면 방계리 271, 273 · 계산4길 35-59 |
| 용도 | 기타 |
| 소유자 | 김병완 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 37,613,520원 / 26,329,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 257,719,717원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 소멸
임차인 없음. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권도 모두 해당사항 없음입니다. 말소기준은 2006.04.12. 접수된 가압류이며, 2025.09.01. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 자료 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 최저가 70%, 그러나 시세 비교는 유보
현재 회차는 1회 유찰로 최저매각가가 감정가의 70%인 26,329,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로, 감정가 대비 할인율만을 근거로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 판단할 수는 없습니다. 특히 용도 분류가 기타이고 토지이용상황이 답축사로 표시된 물건은 일반 주거용 부동산처럼 단순한 실거래 평균으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 26,329,000원 | 25,394,314원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 18,430,300원 | 17,698,555원 | 7,695,759원 |
| 3회 유찰 시 | 12,901,210원 | 12,268,988원 | 13,125,326원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외하고 2006년 가압류 청구금액 25,394,314원이 전액 배당되는 계산입니다. 2회 유찰 시에는 7,695,759원, 3회 유찰 시에는 13,125,326원의 미배당이 발생하지만, 이 금액이 매수인에게 승계되는 것은 아니어서 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 26,329,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 873,922원 |
| 1. 갑구 2번 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관농업 | 25,394,314원 | 25,394,314원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 60,764원 |
현재 회차 예상배당에서는 채권자 청구금액 25,394,314원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 60,764원입니다. 갑구 3번 채권액은 확정 금액이 표시되지 않아 예상배당 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 토지·이용성 메모
- 지목·이용. 지목은 목장용지, 토지이용상황은 답축사로 표시돼 있습니다.
- 면적. 토지면적은 1,287.0㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역에 포함되고 생산관리지역에 접합니다.
- 지형. 완경사·부정형 토지이며 도로접면은 세로한면(불)로 표시돼 있습니다.
- 규제. (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역과 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. ㎡당 8,820원입니다.
- 제시외 건물. 매각물건명세서 비고에 제시외 건물 포함이 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 제시외 건물 현장 확인. 매각 포함 대상과 실제 구조·위치·이용상태를 확인해야 합니다.
- 도로 조건 확인. 도로접면이 세로한면(불)로 표시돼 있으므로 실제 차량 접근성과 진출입 조건을 대조해야 합니다.
- 토지이용 규제 확인. 건축 등 허가제한지역·가축사육제한구역 및 계획관리지역 적용 내용을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 현장 이용가치와 환금성을 별도로 검토해야 합니다.
- 배당 원본 대조. 청구금액 257,719,717원과 등기상 가압류 청구금액 25,394,314원, 채권액이 확정 표시되지 않은 강제경매 관련 권리를 배당표 원본에서 확인해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 제시외 건물 관련 내용을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 승부처는 현황과 가격”
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2006년 가압류가 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 임차인도 없어 매수인 인수는 0원입니다. 현재 최저매각가는 한 차례 유찰된 26,329,000원입니다.
하지만 권리가 깨끗하다는 사실만으로 입찰 매력이 확정되지는 않습니다. 용도는 기타이고 목장용지·답축사로 표시되며, 허가제한지역·가축사육제한구역과 도로접면 조건, 그리고 제시외 건물 포함이라는 현황 변수가 있습니다. 실거래 비교자료도 없어 현재 가격이 시장가보다 낮은지 확인할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 위험은 낮지만, 현황·이용성·환금성 확인 없이는 가격 판단을 보류해야 하는 유형입니다.
